房产局紧急约谈,楼市“降价未遂”,房价下跌趋势正在形成?

宋鸿兵 2018-11-19 10:25:54
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这种政策起初作用还不明显,但在1998年“房改”,尤其是2001-2003年“二次房改”之后,商品房明确取代经济适用房成为房地产市场的主体,之后房价如脱缰野马,地方政府卖地收入也水涨船高。 虽…

原标题:房产局紧急约谈,楼市“降价未遂”,房价下跌趋势正在形成?

■ 文 | 张洪平

近日,安徽合肥某楼盘疯传欲每平米降价6000元以5.7折甩卖,被惊动的当地房产局前往“调研”后,打折促销流产。

无独有偶,安徽砀山县某楼盘降价后,当地政府专门组织"降价未遂事件"约谈会,以维护房地产市场健康为由,停办了相关楼盘预售许可证,开发商背后的4家银行也一并受到处罚。

打折传递出了地方政府不愿看到的信号:房价上涨是否到顶?未来是否有更多老百姓会持币观望?土地拍卖是否要进入寒冬了?土地财政是否难以为继了?

如果房价下跌预期形成,行政手段能否限制得住?为了稳房价会不会放松调控?我们会重回刺激房地产的老路吗?

要解答上述问题,我们需要先回顾下今天的房价为何这么高?

1991年苏联解体后,西方国家唱衰中国,为了国家的稳定与发展,中央需要集中力量办大事。但当时中央与地方的财权倾向于地方,央地财政收入之比在1994年分税制改革前一度低至22:78。

分税制改革后,央地财政比快速提升至56:44,但地方没了钱很多事都办不了,所以中央给地方开了个口子:卖地收入都归地方。

这种政策起初作用还不明显,但在1998年“房改”,尤其是2001-2003年“二次房改”之后,商品房明确取代经济适用房成为房地产市场的主体,之后房价如脱缰野马,地方政府卖地收入也水涨船高。2017年土地出让金占地方财政收入比重全国平均值是35%,含房地产相关税后高达45%。卖地收入已经占了地方财政收入的半壁江山。

这种利益格局下,我们就很容易理解“集体土地依法转让”办法为何迟迟不能出台了。1998年《土地管理法》再度修订,更是把1988年《宪法》修正案架空,明令“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。至此,地方政府彻底巩固了特别供应土地的垄断权力。

政府绝不愿意看到房价下跌,首先因为卖地是地方政府最重要的收入来源。

此外由于我国的金融体系由银行主导,而银行最主要的抵押品大部分最后都会追溯到房产上,房价大幅下挫将使银行将大面积资不抵债,有引发系统性风险的可能。

虽然目前老百姓都认为现在的房价已经很高了,但大多数人也都相信“房价只涨不跌”的神话,这种预期支撑了当下的高房价。一旦房价真的跌了,通过贷款买房的人就会感受到资不抵债的压力,尤其在利率上升背景下这种痛苦将被放大(首套房贷利率已连升22个月至5.71%),有些人就会选择割肉离场。而降价卖房又会引发更大规模的资不抵债,使房价螺旋形下跌。原有预期被打破,将很快形成“房价会持续下跌”的新预期。这种趋势一旦形成将很难扭转。

即使地方政府限制降价,买卖双方也有办法绕开。实际上现在已经出现了这种情况,比如送精装修、家具、车位、花园等等,包括阴阳合同等都有可能,行政限价改变不了供求关系,也限不住真实价格。

不多的手段是全面取消调控措施,同时限制新增土地供应,再辅以税费优惠和低息贷款。通过改变供需关系,重新引入炒房资金托市。

但这也只能起到短期作用,因为长期来看房地产需求是在下降的。中国人口增长会在2030年前由正转负,城市化进程也将在2040年前后进入稳定期,这两点决定了对住房增量的需求将在未来20年逐渐减缓,房地产开发增量需求将萎缩,之后会进入存量改善阶段,需求以翻新和改善为主。

此外,中国人的购房债务已经占到可支配收入的90%,短期继续大幅加杠杆的空间不大。

另外如果集体用地建设租赁房能顺利推广的话,20至30年后大多数人都将实现基本住房需求的满足。没有了新人来接盘,“房价永远上涨”的神话自然成了难以实现的空中楼阁。

决定房价长期走势的是经济发展和人口趋势,短期影响则主要看调控措施和金融政策。眼下虽然融资收紧、回款周期延长、棚改货币化收紧、个人房贷利率上升,但是大部分地区的房价仍没有明显松动,70个主要城市有65个房价仍在上涨,开放商仅是减缓了拿地节奏。

△ 数据来源:国家统计局官网

我认为大部分开发商是在“赌”政策周期。认为经济下行背景下中央会需要拉动经济,而且土地流拍持续增加,地方政府财政收入愈发紧张,放松调控只是时间问题,甚至可能在资金层面对楼市定向宽松。所以只要熬过了调控期,就又是柳暗花明。

不过我认为这是低估了中央进行经济转型升级的决心。所有人都明白,要实现“中国梦”,只靠炒房是不行的。2017年以来出现了消费降级的说法,这很大程度上显示了房地产已经掏空了中国人的消费能力。已经买了房的要还本付息,而且一下就是透支未来二、三十年,没买房的也要节衣缩食攒首付,可用的消费能力所剩无几。这种经济结构当然会让大众丧失消费意愿。中国现在经济转型困难,正是房地产业过去二十年畸形发展的报应。

2018年中国内部要去杠杆稳杠杆,外部还面临反全球化浪潮和贸易战风险,但即使在这种不利局面下我们也没有放松房地产调控,而是坚持“房住不炒”的定位。并且现在政府正在提高对经济减速的容忍度,随着贸易战风险的解除,开倒车重新依赖房地产拉动经济的可能性越来越小。即使发生重大经济危机,需要用到强刺激手段,也可以选择投资其他方向,整体副作用也会更小。

不过虽然中央决心不再依靠房地产拉动经济,但也承受不了房价大幅下跌的影响,这一点上和地方政府的利益是一致的。所以我认为现在有必要维持“房价将继续上涨”的预期,同时用行政调控压缩交易量抑制真实价格上涨,鼓励大型房企对中小房企的兼并重组,提高经营效率,防止实力弱的房企崩盘带动整个市场雪崩。

关键是在这个时机窗口内加速解决地方财政收入和银行抵押品的问题。

首先要解决地方政府的财政收入问题,让地方和中央齐心,成为改革的助推者而非绊脚石。地方政府是很多具体事务的执行人,给予其与事权相称的财权,对中央、地方和民众是共赢的好事。不过现在地方政府已经成了盘踞在卖地收入之上的既得利益集团,要改变这种情况需要釜底抽薪的办法。

方案一:将所有土地出让金上收中央财政进行转移支付;

方案二:土地出让金全额用于补偿失地农民或拆迁住户;

让地方政府财政收入与土地出让金彻底脱钩,同时尽快出台房地产税补足地方财政。

不过由于房地产税收入与房屋估价挂钩,如果房地产税征收基数参考近期成交价,低报成交价会对购房者有利,高报成交价对地方政府有利,双方围绕成交价都有造假的动力。

所以要真正让政策能落地,我们还需要支付技术上的一次革命。也就是彻底推行货币的数字化,至少在全社会大额支付领域废除现金交易,使所有资金往来留有记录,这样就能使中央政府透过银行系统进行穿透式监管,借助大数据和人工智能核查买卖双方间或绕经若干第三方的资金转移,核查时间应该覆盖交易前后若干年,提高造假的成本,防止买卖双方串通低报成交价。这样可以基于真实数据计算房地产税,保护购房人合法权益同时避免税收损失。当然,对地方政府的监督也要加强,类似“降价未遂约谈”等扰乱市场的行为要特别禁止。

在这个过程中,要将经济发展重心从房地产市场移开,另外可以推动银行增加对多种形式抵押品的接受程度,将企业甚至个人的其他资产与负债纳入,使房产抵押品在银行资产中的比例随着经济增长不断稀释,降低因房价下跌发生金融危机的风险。

总结一下,政府特别垄断土地供应有其历史合理性,但现在负面作用已明显超过正面价值。不过现在房价处于不能涨也不能跌的尴尬局面,要解决这个问题需要从改革地方政府财政收入结构和稀释房产在银行抵押品中比例两个方向入手,理顺央地间的事权与财权,以时间换空间,最终化解房地产绑架中国经济的问题。

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