惠州和嘉善的库存过高,所以没有投资价值?

壹房产 2017-09-20 19:02:59
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惠州房价上半年为何同比涨幅全国排名前列? 惠州:深圳边上的大号燕郊 嘉善:北拥上海,南抱杭州 文|叶书利 在惠州团购群及嘉善团购群内(进群方式详见文末的团购公告),近期有人询问壹书生:惠州或嘉善两个环一线城市库存不低,所以楼市没有投资价值。 实际上,这个逻辑重犯了2015年环京投资的大忌。因为在都市圈时

惠州房价上半年为何同比涨幅全国排名前列?

惠州:深圳边上的大号燕郊

嘉善:北拥上海,南抱杭州

文|叶书利

在惠州团购群及嘉善团购群内(进群方式详见文末的团购公告),近期有人询问壹书生:惠州或嘉善两个环一线城市库存不低,所以楼市没有投资价值。

实际上,这个逻辑重犯了2015年环京投资的大忌。因为在都市圈时代,一个快速发展的环一线城市,库存高是个伪命题。

燕郊也曾被骂库存过高?

说起环一线有关库存的问题,壹书生不禁想起了环京的燕郊。目前新房供应几乎处于断供状态的燕郊,在仅仅两年前,便曾被媒体以库存过高而导致唱空式轰炸,先截取当时一篇代表性文章。

此文的背景在于,2015年7月10日,北京政府对外公布:北京政府将于2017年底东迁,因此包括燕郊在内的北三县楼市被催热。

此消息发布的近一个月后,《证券日报》记者汇总中原地产研究部统计数据显示,官方数据显示,燕郊楼市2015年内新增供应住宅套数高达11516套,这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。与此相对应的是,全北京2015年以来的商品房住宅供应量只有22655套,也就是说,仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半。

基于此,本文引用砖家的观点指出,燕郊当时一万二左右的房价纯属操作,因为库存过高,面临降价风险。

后来的现实剧本却是这样的:燕郊房价一路上涨至三万左右,且该文发布后的仅八九个月左右,即2016年四五月开始,之前库存高企的燕郊便面临了新房断供风险。

之所以会如此,缘于两个原因:

A,利好刺激下,导致大量需求涌入;

B,燕郊控制土地供应,导致目前为止,燕郊已数年无土地供应。

为什么说嘉善与惠州的库存就是个伪命题?

正如2015年的燕郊类似,包括嘉善、惠州在内的环一线价值城市的高库存就是个伪命题。主要原因如下:

A,从城市化的角度,环一线城市还属于快速发展中的城市;

对于一个城市,城市化的不同发展阶段,一手库存也自然不同。相对来说,在城市化初期,楼市主要以一手为主,因此一手库存自然相对高些。逐渐地到了城市化发展到一定阶段时,二手成交量开始上升,并渐渐成为主流,一手沦为配角。

比如北上深楼市,目前就主要以二手为主,一手为辅。此前一手库存高企的燕郊,现在也开始逐渐变成二手为主,一手为辐的二手房时代。

相对地,目前的粤港澳大湾区及长三角城市群皆刚刚推出不久,上海与深圳的对外城市群化也刚上路,因此目前环沪的嘉善与环深的惠州,处于发展初期,因此楼市供应主要以新房为主,自然地,一手库存相对高些,这是个发展阶段的问题,此前环京的燕郊便经历过。

B,环一线城市,不缺人口,只缺交通;

嘉善的价值源是上海,相应地,惠州的价值源是深圳。

上海与深圳强大的虹吸力,决定了他们不缺人口,反而是受人口增长过快而困扰。

因此作为环沪的嘉善与环深的惠州,只要距离适中,与城市群内的主城市通勤时间允许,大量的沪漂与深漂自然会涌入,不用担心接盘者问题。

当接盘者问题不用担心,何来库存问题?

C,粤港澳大湾区及长三角城市群化利好才刚刚开始,相应地,作为环沪的嘉善与环深的惠州,其都市圈化红利也刚开始;

以惠州为例,7月1日,香河、澳门及广东三地才签订粤港澳大湾区战略合作框架。9月8日是,深圳刚确定了深圳版雄安:向东走以打造深汕特别合作区,而惠州恰恰位于深圳与深汕特别合作区的中间,战略连接价值不可替代。正是基于此,后期深圳将向惠州延伸五条地铁,以推动深圳东部的深惠汕一体化。

嘉善同样如此,2017年4月3日下午,浙江省政府决定:嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区!该示范区要着力打造成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通枢纽地,公共服务融合共享地,为浙江全面接轨上海提供示范。也就意味着,嘉兴将是浙江与上海协同发展战略中的重要引擎。其中的嘉兴下属的嘉善缘于两大原因,而成为其中的前沿地。

首先,历史关系上说,原来的嘉善属于上海。

其次,浙江版图中离上海最近之地。

根据《上海市城市总体规划(2016~2040)》草案,划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈,提出将上海建设成为先进的全球城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。《规划》将上海定位为“全球城市”,而作为全面接轨上海示范区桥头堡的嘉善则是这个大都市圈的重要一份子。

目前上海与嘉善已在探索一体化中,比如两地交通卡已经实现互通,嘉善的医保卡在上海排名前列人民医院可以实现刷卡结算,上海的021固定电话在嘉善全覆盖,上海多所大学在嘉善开办了附属中小学。

也就是说,与2014年便启动京津冀一体化不同的是,不管粤港澳大湾区还是长三角城市群,真正的启动时间是2017年。

对于一个环沪与环深的嘉善与惠州,他们对应的都市圈才刚开启“春天的故事”,对于这样的城市,意味着未来会有大量的人口与产业导入,因此类似的发展中城市,不能简单地以当前的库存情况来考核,而应以发展中的眼光来看待目前的库存情况。

4、住宅用地在收紧

伴随环一线价值的逐渐被认可,大量的需求便会渐次涌入,此外,以目前央府打造宜居宜业城市群的标准,伴随京津冀一体化、长三角城市群及粤港澳大湾区的战略推进,环京、环沪及环深的环一线价值城市,其土地供应会走上受限的阶段。因此城市群化的推进,需求增加与土地受限的双重挤压下,所谓的高库存便会慢慢消失。

以惠州与深圳交界的惠阳为例。

8月8日,惠阳发布了一项土地新政——《惠州市惠阳区严控产业用地的若干措施》。核心是严控产业用地变更用途、保障重点产业项目落实、腾出空间打造“双十”平台对标深圳。

据《南方日报》报道说,目前惠阳土地开发强度约18%,为深圳的1/4,建设用地挖潜空间较大。显然,惠阳已经在着手严控手中的土地,为日后与深圳的联动发展蓄力。

总之,不管是嘉善还是惠州,目前的库存只是个发展中问题,伴随对应都市圈战略的推进,人才与产业的导入,慢慢地,库存问题会逐渐发展成为供应不足的难题,就如现在的燕郊。

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