2020年7月，北京共出让5宗经营性用地，皆为不限价纯商品房地块，分别位于房山区、门头沟区、通州区、丰台区，累计出让建设面积32.76万平方米，累计成交总价142.6亿元。

7月北京土拍关键词：土拍回暖、不限价商品房、中海深耕南城

（7月北京土拍数据图）

土拍回暖

北京土拍市场在经历了6月的惨淡成交后，7月再一次呈现回暖迹象，一共放出五宗土地，皆自带话题，吸引来一批开发商的驻足。

其中房山稻田地块，经过八家房企及联合体108轮的激烈竞争后，才被中海拿下，火爆程度与分钟寺不分伯仲。

不限价商品房

2020年以来，土拍市场较大变化则是“不限价商品房重回楼市舞台”，限竟房在经历长达三年的霸屏式入市后，供地逐渐缩减，共有产权房用地的供应也同样放缓。

截止7月底，共有38宗土地被拍卖，其中27宗为纯商品房地块，限竞房地块仅有6宗。

一般来说，北京土地市场的现状，将直接反映出未来一到两年内北京楼市的走向。

目前可以毫无疑问的说，2020年北京楼市将是不限价商品房的天下。

中海深耕南城

近两年，中海在北京楼市中属于活跃分子，在哪里都可以看到中海的身影，尤其是在南城。

随着“南城计划”一轮接一轮的出台，如今北京南城的整体面貌也因此日新月异，这其中当然也少不了知名房企的开发与建设，中海就是其中频繁出现的一位。

它在大兴瀛海、房山良乡的开发成绩有目共睹，不仅如此，在7月14日的土拍中，中海再一次以40亿元的价格拍下房山区稻田站地块，显示了中海深耕南城的决心。

以下为地块具体信息：

通州区永顺镇地块

FZX-0604-6002地块为R2二类居住用地，建设用地面积3.35万平方米，容积率2.2、建筑高度36米、绿化率不小于30%。

FZX-0604-6006地块为托幼用地，建设用地面积4300平方米，容积率0.8、建筑高度16米、绿化率不小于30%。

石榴+通投、中海、中建二局、合景参与报价，经过激烈角逐，较终被石榴+通投以12.4亿元的价格拍下，溢价率9.64%，楼面价16086元/㎡。

根据项目规划文件，竞得人需要提供建筑面积5万平方米的定向安置房，由通州区政府制定单位按照 2.2万元/平米的价格统一组织回购、分配等事宜。

上述定向安置房中，一居室50平方米约301套，建筑面积合计约1.5万平方米;二居室75平方米约234套、90平方米约140套，建筑面积合计约3万平方米;三居室120平方米约40 套，建筑面积合计约0.5万平方米。

该地块该宗地位于通州区永顺镇，距离北京物资学院不远，目前轨道交通不便，6号线到北京物资学院站下车，乘公交可到达。但是靠近东六环路，驾车出行较为方便。

配套齐全，教育有北京市第五中学；商业有北京华联武夷购物广场；附近还有运河奥体公园，供社区居民休闲娱乐。

周边二手房价格参差不齐，低的有东潞苑，均价在34200元/平，高的有K2清水湾，均价在52548元/平。

大家都知道，通州发展前景不错，再加上地铁22号线（平谷线）正在加快建设中，未来也将成为一大区域利好。

门头沟区新城地块

该地块为R2二类居住用地，建设用地面积2万平方米，未来规划建筑面积不超4万平方米，容积率2.0、建筑高度30米、绿化率30%，起始总价11.56亿。

花样年、中海、佳兆业参与报价，经过激烈角逐，较终被佳兆业以12.6亿元的价格拍下，溢价率8.15%，经营楼面价31500元/平。

地块位于门头沟新城，也是一片较为成熟的区域，教育医疗商业配套齐全，不多不足的是交通的缺失。

目前周边仍有新房在售，但都是改善盘，中骏西山天璟均价在63000元/平，在售户型面积为101-117平米；永泰西山御园均价在59000元/平，在售面积更大，为193-277平4-5居。

房山区稻田站地块

该地块为R2二类居住用地，建设用地面积4.7万平方米，未来规划建筑面积不超11.29万平方米，容积率2.4、建筑高度60米、绿化率30%，起始总价28.3亿。

这是今日较具热度的地块，吸引来新城、中海、金融街 、金地、华润+华发、中建一局、城建+首开+路劲、招商+中粮参与报价。

经过激烈角逐，较终被中海以40亿元的价格拍下，溢价率41.34%，经营楼面价3.5万/平。

由于房产稻田地铁站附近区域发展成熟，周边有很多优秀社区，新房有中粮・京西祥云，是个改善盘，近期推出100-125平米庭院式下跃新品，总价700万/套起，全装修交付，现房在售。

二手房小区很多，但价格不一，便宜的有长景新园，价格在34484元/平，还有金域缇香，均价在3.8万/平，距离本次拍卖的地块仅一路之隔。

南侧长阳地铁站周边也有一片成熟社区，其中首开熙悦山澜庭价格不低，均价在41280元/平。

该地块位于房山稻田板块，房山线稻田地铁站旁约800米，它的下一站是长阳。因此，可以看出稻田板块在房山区属于核心位置。

板块内不仅轨道交通十分便捷，驾车出行也十分方便，有京港澳/京雄“两高速”、丰良路/京良路“两快速”，全方位满足出行需求。

周边配套也不用担心，目前主要依托长阳板块的商圈，有中粮万科半岛广场，京投港还有篱笆房地铁站旁边的奥特莱斯，还有正在规划中的商业配套，发展前景可观。

教育也不用担心，有北京市第四中学（房山校区）镇场，值得一提的是旁边就是长阳音乐主题公园，去年的草莓音乐节就是这在里举办。

北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33等地块

挂牌出让起始价为人民币379500万元，起始可售楼面价约41253元/平，竞买保证金为人民币76000万元。土地开发建设补偿费总额为318352.52万元。

地块开拍前获得8次报价，共有中海，华润+电建，华发，远洋+城建，新城，旭辉+先进，保利+首开，招商+恒基8家竞买主体参与现场竞价，较终，远洋+城建联合体以48亿元将该地块揽入囊中，溢价率26.48%，楼面价46588元/平方米。

地块建筑控制规模为103031平，其中DWY-L33地块为二类居住用地，容积率2.8，控高80米，计容建面94751平；DWY-L34地块为基础教育用地2400平；DWY-L36地块为F81绿隔产业用地5880平，容积率1.4 、控高18米。

竞得人须在 DWY-L36 地块内向大瓦窑村村民委员会（北京经纬诚信投资公司）无偿提供地上5880 建筑平方米产业用房，建设标准不低于 5500 元／平方米。

本次出让宗地中配建的1500平方米残疾人康复托养所以及2400平方米幼儿园，由竞得人建成后无偿移交丰台区相关政府部门，统一调配使用。

北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L39等地块

该地块挂牌出让起始价为人民币250300万元，起始可售楼面价约41212元/平，竞买保证金为人民币50100万元。土地开发建设补偿费总额为人民币 192465.86 万元。

首创以29.6亿元竞得该地块，溢价率18.26%，综合楼面价24696元/平方米，剔除产业用房后，楼面价41022元/平方米。

据悉，该地块共吸引中海、华发、首创、华润电建联合体、远洋城建联合体、首开建工联合体及中建二局共7家企业参与竞拍。

本次出让宗地中配建的 3360 平方米幼儿园、150 平方米社区卫生监督所、800 平方米托老所以及 200 平方米老年活动站，由竞得人建成后无偿移交丰台区相关政府部门，统一调配使用。

两宗地块周边共有2个地铁站和21个公交站。距离较近的公交站-大瓦窑公交场站300m步行即可到达，已通车地铁站-大瓦窑（14号线西段）同样只有400m，出行非常方便。

地块周边有北京丰台二中附属实验小学、重点中学北京市丰台区第二中学(初中部)等教育配套。

医疗配套有解放军第三零二医院、中国中医科学院眼科医院等三甲医院；

购物中心包括金瑞天霖购物中心、翠微百货、石景山万达广场等；公园有小屯公园、中国人民抗日战争纪念馆等。

周边目前可以参考的竞品项目同样较少，只有橡树澜湾和国风长安云裳，橡树澜湾成交价格在每平方米54000元左右。

去年入市的位于丰台区小瓦窑的国风长安限竞房项目，楼面价是4.1万元/平方米，销售限价54378元/平方米。

大瓦窑与小瓦窑从区位上来说半斤八两，都位于五环内。不过，本次大瓦窑的两个地块周边有地铁14号线，公共交通出行方面相对更方便一些。

目前地块周边二手房价格在4.5万-5万元/平方米，品质稍显一般的丰泽家园项目价格不到4万元/平方米，品质稍好一些的万科紫苑、假日风景等小区均价在6万-7万元/平方米之间。

焦点评地

不同于6月的沉寂，北京土拍市场7月份的战绩不凡，不仅一次性入市5宗不限价商品房，而且其中不乏热点宗地。

尤其是房山稻田地块，经过八家房企及联合体108轮的激烈竞争后，较终被中海拿下，火爆程度与分钟寺不分伯仲。

还有，丰台大瓦窑姊妹地块，其五环内的位置相当可观，引得多家房企参与竞拍，合计15个报名主体参与当日的竞拍。

总的来说，7月土拍市场一片火热，看点颇多。