导言：房屋性质为住宅房屋，但取得了工商营业执照、实际用于经营的“住改非”房屋，在房屋征收过程中，对其性质的认定是以产权登记为准，还是以实际用途为准作为补偿依据？律师对房屋征收过程中“住改非”房屋的停产停业补偿问题梳理了相关法律、案例、专家观点，供读者参考。

相关法律

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十三条  对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第九条  房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十四条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》

四、完善相关政策措施，妥善解决遗留问题

各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。对因房地产开发企业没有能力完成建设项目导致拆迁补偿资金不落实、安置用房不到位的问题，地方政府要采取有效措施，督促开发企业抓紧落实；或先行解决拆迁补偿安置问题，再根据法律法规和拆迁合同约定，追究开发企业的责任。

相关案例

1.“住改非”房屋因征收造成的停产停业损失，可以给予补偿——王开智与重庆市九龙坡区人民政府房屋征收补偿决定纠纷上诉案

案例要旨：被征收房屋的产权证载明性质为住宅，而在实际使用中被用于经营，且在行政机关作出征收决定前该住宅改为非住宅用房或是营业用房未被相关规划、国土资源等部门批准的，房屋征收时行政机关将其房屋按照住宅性质进行评估补偿，并无不当。至于其实际进行的经营，因房屋征收造成的停产停业损失，可以给予补偿。

案号：（2012）渝高法行终字第146号

审理法院：重庆市高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网  2013-11-18

2.住宅兼营业用房被征收人不能依照补偿方案的要求提供工商、税务等相关手续的，其不能依照补偿方案主张停产停业损失补偿——孙守清与吉林省梅河口市人民政府行政征收赔偿案

案例要旨：产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，已取得营业执照并能够提供纳税证明，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。被征收人主张其住宅房屋实际用于经营，但不能依照补偿方案的要求提供工商、税务等相关手续，故其主张停产停业损失补偿依据不足。

案号：（2016）较高法行申294号

审理法院：较高人民法院

案例来源：中国裁判文书网  2016-07-14

专家观点

1.“住改非”房屋征收是否支付停产停业损失的补偿的认定

“住改非”房屋是否也需支付停产停业损失的补偿？所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但实际用于商业经营房屋。其形成原因十分复杂，有由部门之间缺乏协调，管理不到位造成的；也有在经济转型、体制转轨时期，为促进就业，鼓励下岗职工兴办的，多属于历史遗留问题。

“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，处理时应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。笔者认为，对《物权法》实施前“住改非”的，可参照国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电［2003］42号）“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”的规定给予补偿；对《物权法》实施后“住改非”的，还应考虑“住改非”是否取得利害关系业主的同意，对没有取得利害关系业主同意的，不应支付停产停业损失补偿。

（摘自《国有土地上房屋征收与补偿实务指南》，褚建好、肖勇、张永魁著，中国政法大学出版社2012年5月出版）

2.房屋征收补偿中停产停业损失的内容

（1）经济损失。即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失。经济损失在实际国有土地上房屋征收工作中比较难以把握，经济损失的数量也难以界定。被征收人不论是选择货币补偿还是产权调换，征收活动都将会造成停产、停业，都会或多或少造成经济损失。如果不对经济损失进行明确界定、合理的补偿，被征收人就不可能配合征收工作。如果被征收人选择了货币补偿的方式自己重建厂房，但在旧厂房拆除后新房还没建好期间，必定要发生诸如工人生活补助，停产损失等费用，如果货币补偿总额中不含这部分费用，该被征收人就不会支持征收工作。因此，对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素根据公平、合理的原则加以确定。

（2）因征收而必须发生的一些费用。实践中一般包括以下几项费用：

a.设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；

b.设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；

c.生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；

d.停产、停业期间职工（包括离、退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；

e.企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用；

f.为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用；

g.生产、经营证照的重新办理或变更的费用；

h.因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用；等等。

（摘自《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，江必新主编，中国法制出版社2012年7月出版）

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