编者按：

当住宅房企开始冲击千亿小目标时，商业地产商也给自己立下了“投名状”。但是梦想照进现实，仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败；缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅；亦或后期运营能力不足而导致难以为继的结局，比比皆是。

商业地产商的小目标，距离完成还有多远？奇点商业地产特别出品《奇点商业 •锐见》系列报道，深入分析。

正当地产业内人士为100亿住房租赁公司债终止发行而惋惜时，合生创展扭头就用约11.18亿港元购入了香港中环中心49楼全层。

募集、收购这两个动作，把这艘“暗淡的地产航母”拉回了人们的视野中。

充斥着千亿、5千亿的“13万亿时代”，不少房企叫嚣着2018年度销售目标要超过几千亿，在不断呐喊地洪亮口号中，合生创展“微弱”的一声——150亿，似乎淹没在差距逐渐扩大的数据里。

在住宅开发领域失去信心的合生创展，正在转型商业地产、酒店运营和物业管理。两年前，合生举办发布会首次对外介绍了其商业蓝图，“未来3年将会陆续推出30多个自持型的商业项目”。至今两年已过，合生商业发展进度缓慢。

合生商业百亿小目标

尽管合生表示下半年会根据市场变化，投入更多符合主流需求的产品，但实际实施起来还未可知。而贯彻商业转型的合生创展从整体情况来看，其商业收入所占总营业额比重仍然不足。

合生创展2018年中报显示，上半年集团实现合约销售额人民币62.35亿元，同比增长40%；合约销售面积约48.64万平方米，同比增加46%，只完成150亿销售目标的41.5%。

从年报来看，合生创展的收入构成中，物业销售业务依旧占主流。

据奇点商业地产查证，合生创展物业销售和物业管理2018年中收入为37.5亿港元（约合33.2亿元人民币），占集团总收益49.6亿港元（约合44亿元人民币）的74.6%。而酒店管理和租金收入（包括投资物业和其他）为12.14亿港元（ 约合10.76亿元人民币 ），占集团总收益的26.4%。

来源：合生创展2018年中财报

不过，作为合生创展希冀的增长点，其商业板块的租金收入增长情况还是可圈可点。从上述表格也可看出，2018上半年的租金收入达10.52亿港元，去年同期，这一数字仅为约6.23亿港元，增长率达40.8%。

为了受到业界关注，让资本市场看到企业的成长能力，以更低的融资成本发展，房企们酷爱“喊口号”这种方式，标语或是“几千亿”或是“活下去”，想要在商业地产领域大干一番的合生创展也不例外。

在各个场合，合生商业不同级别的负责人都曾放话，“未来3年要推出30多个项目”。并且，在营商业项目的收入突破30亿元大关后，还制定了未来5年100亿元收入的目标。

融资受挫 慢开发路子能否实现豪赌？

早在2006年，合生创展就开始布局商业地产，一直强调“精细化”道路的它，在商业地产领域也贯彻了慢开发的路子。

截至2018年中，合生商业已有14个投资物业项目，基本属于一年一个项目的节奏。按照其两年前的发展蓝图，北京、上海较先亮相4座商业综合体，项目从整体规划到开出必须在三年内完成。

但是直到目前，仅朝阳合生汇完成开业并运营，通州合生汇预计2019年开业，静安合生汇、苏河湾合生汇则要在2020年开业。

业内人士曾分析过，合生创展之所以能够为自己设下“3年30个商业项目”的目标，主要的原因还是在于合生商业本身拥有足够多的项目储备。从不涨微跌土地储备的规模来看，截至今年6月30日，合生创展在全国土地储备达2936万平方米，能与600亿左右规模企业及部分千亿房企相匹敌。

来源：企业财报

特别是合生创展早前拿下的商业地块都位于全国一二线城市的优质地段，土地拿价低廉又具有少有性。合生创展虽然拥有诸多房企羡慕不已的土地资本，但在商业地产领域并不意味着高枕无忧，主要体现在近期融资受挫上。

合生商业方面曾明确向媒体表示过，在拥有合生系下的土地储备作为支撑，以及集团雄厚的资本及合理的现金流作为保障之下，未来是否会尝试轻资产模式，还不能一概而论。不轻易尝试轻资产这一规划，无疑对企业资金链形成了巨大的考验。

9月21日，花旗发表研究报告称，合生创展积极的增长及扩充计划不合时机，对其发展及盈利展望造成不利影响，发展计划急剧转变加上公司管治问题仍然存在关注，同时流动性紧缩（短期借贷额190亿元人民币，对比持有现金45亿元人民币）限制合生增长，在下行周期更为脆弱。

另外，奇点商业地产从上交所了解到，合生创展集团有限公司公开发行2018年住房租赁专项公司债券于10月7日终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元，品种为小公募，承销商为中泰证券、光大证券。

对此，易 居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于此类房企来说，商业地产项目的投资，应该是前期容易后期难。前期可能还有较为充裕的投资资金，但是项目投资多了以后，运营成本会加快上升，这可能会影响后续项目的投资。

救命稻草or飞蛾扑火

 “很多做商业地产的，如果住宅产业不好，其实资金方面是会有问题的”，严跃进分析，“在住宅项目上，合生创展过于强调追求利润，而不是高周转，这其实会影响资金回笼”。

这样看来，“未来3年要推出30多个项目”这一雄心壮志的实现还面临着不小的挑战。

其实，盯着商业地产这块“蛋糕”的不止合生创展一家，商业地产存量巨大的背景下，商业项目运营能否实现精细化和差异化决定了其生死。

2018年8月，亿翰智库发布了2018中国房企商业物业价值TOP100榜单，万达集团、华润置地、中粮集团、恒隆地产、新鸿基地产等较早布局商业的企业仍排在前列，但类似新城、正荣、弘阳等近两年在商业地产领域发展较为激进的房企也颇受关注，被列入了“成长性十强”。

对此，有业内人士评价，快速扩张的企业正成为商业地产的后起之秀，不论是住宅还是商业，规模已经成了房企们追逐的目标。

然而，这种行为是“救命稻草”还是“飞蛾扑火”还未可知。

纵观国内房地产商的转型，会发现在零售品牌圈里，不那么受追捧的万达广场，反而成为很多企业学习、发展的目标和人才输出基地。只靠集团背景、地段优势，招揽一个有“成功”经验的商管团队，并不能保证项目的成功。

其实，在整体增速乏力的房地产行业，多元化正成为房企转型的趋势。对此业内人士表示，从商业地产、文旅地产、养老地产，到特色小镇、海外地产，甚至到长租公寓都是房企转型的方向，看似很难找到新的盈利模式，但如果不跟大流，可能根本抢占不到份额。

这也正应了那句话：做了或许会死，不做却一定会死！