年轻的时候，入手排名前列套房，这套房没有别的，只为把媳妇儿娶进门。受财力限制，排名前列套房的居住体验往往不那么优质的，面积小点，户型差点，采光可能也不够好等等。也正是因为排名前列套房的不优质，后续的换房诉求才会更加明确，才知道自己到底想要什么样的房子。

比如每个人都有独立的空间，更好的采光体验，冬天在室内也能沐浴到足够的阳光。如果简单一点形容换房的标准的话，在我看来那就是从排名前列个“窝”升级到拥有真正的家的感觉。

一、价格已经无法甄别项目的好坏

今天的北京，单纯看价格已经无法甄别项目的好坏。比如在北京，你的项目品质较好，打算卖10万/平米，但较终只给你批7-8万，他的项目品质一般，打算卖7万/平米，结果顺利获批。

你想买到品质较高的项目，但很多时候，你往往不知道两个项目的底牌，比如他们的拿地价格，你看到的往往只有销售嘴中优质的描述。所以同样是卖8万，你有可能稀里糊涂买了个品质更差的项目。

再比如，同样卖10万，一个200平米，一个80平米，后面这个能算改善吗？它很可能是因为地价过高导致房价过高，所以，当我们换房改善居住条件的时候并不能仅看价格。

好的房子，价格肯定是要贵一些的，但好的房子却不能简单以价格来衡量，它必须要让屋主人感受到居住品质的全面提升。

二、如何理解“改善”

1、不要量化指标

买排名前列套房，人们往往在意各种量化指标，比如外部的地铁、学区、商业等公共配套可能决定了70%的价值，而内部的产品、户型、园林设计和物业服务等决定了30%的价值。这些配套只要到位了，就不愁卖不出去。

但买改善性住宅时就不一样了，指标就变得模糊，排名前列套房中的那些指标会显得不够合理。

在笔者看来，“改善”产品更看重整体的营销思路，而不是各种被量化的指标。比如以小换大，从城里的平层换到郊区的别墅，人们往往更看重产品的设计到底能给我带给什么样的生活，有没有一种进阶的感觉。

有一个反面的例子， 我的一个朋友前几年看中了北京南城某个联排别墅，我就不建议他买，这个项目的别墅面积够大，但氛围不够好，周边全是大量的中小户型的塔式刚需盘，私密性不够好，采光和观景效果都与别墅的定位不相称。

还有个正面的例子，北京保利和光尘樾，这个项目的设计独具匠心，通过一个巨大的采光中庭，屋顶是玻璃材质，阳光可以穿透17米高的中庭，从地上三层的屋顶直达地下二层的地板。客厅采用了非常少见的三面墙270°观景设计，卧室、厨房和卫生间都能采光。

北京保利和光尘樾项目实景图

别墅项目的采光往往都相当好，但北京保利和光尘樾却把采光做到了优质，它值多少钱？可以说无法被量化，无法估价。

2、改善性需求应该以自住为主还是以投资为主？

刚需和改善同样是买房，城市在发展，买的房子也在不断升值，但那些改善性项目的价格更贵，买这种房子的人能够获得优质的居住体验，但往往价格也透支了相当比例的涨幅空间。事实上，我们观察各种不同价位的房子涨幅，也能发现，涨幅较猛的往往不是价格较贵的，而是那种刚需盘。

事实上，改善性需求应该以自住为主，它的排名前列属性应该消费升级。体验了排名前列套房的种种痛点之后，换房的首要目的就是解决这些痛点。

以别墅为例，它们的主人往往都是企业的高级管理人员、企业主等等。这类人投资渠道很多，而且偏好流动性高的投资方式，房子这种流动性差的资产，不是主流的选择。

他们买别墅，往往是为了中和职场的快节奏生活，回到家享受那种安静、舒缓的自由时光，高度私人订制的别墅产品正好满足这种需求。

以保利和光尘樾为例，整个建筑就像是一个通透玻璃盒子，它借助“光”照亮居者的内心，通过对本我的审视感知，营造自然呼吸的生活，与自然万象和睦共生，正是理想居住的较高等级。

北京保利和光尘樾项目实景图

3、高端改善追求的是人、建筑、自然三者之间的和谐交融

不同的企业在诠释“高端改善”时也是不同的，比如有的房企直接代之以更大的庭院、更大的户型、更豪华的外墙和室内装饰、更优质的建材……

而我认为，真正高端改善性的建筑应该要实现是人、建筑、与自然和谐交融。

2017年的3月13日，一场主题为“光之森林”的光装置艺术展在保利望京国际广场成功举行。一个玻璃盒子帮助现代人隔绝快节奏、浮夸资讯、厌世感。它要传递的是以自然之光结合精神之光，拓宽建筑的高度，打造暖性的人居趋势。“光之森林”艺展集中体现了保利和光尘樾项目在居住体验方面的优质追求。

在和光尘樾，“会是这样一种感觉，你坐在屋里，窗外树影斑驳，照应到室内来。当你看见它的那一刻，你的内心会找到对生活缺失已久的专注感，在充满焦虑的北京，一个光营造的时间与空间，让你回归到生活中，重新审视自我。”，保利北京副总经理朱凯表示。

保利地产北京副总经理——朱凯

“建筑不该是拘禁居住者的壁垒，而是接受光明的场域。光建筑并不是一次高冷的先锋实验，而是营建一处令人渴望居住的住所。”朱凯一直强调光与居住的关系，在和光尘樾中，“我们期待‘空间’的概念是超越物理概念，不再是墙壁、窗、地面、家具的美妙组合，取而代之，是空间呈现自然的美学与强烈的生命力。带给人们不断变化的感受，如‘光’一般，折射出美好生活的风景。在世界建筑里，人们对光的渴望是源自天性的。”

的确如此，和光尘樾让城市有光，但并不止于光。