超52000亿!蠢蠢欲动的房地产

e线城市 2019-05-22 20:44:20
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房地产报喜,消费报忧。值得警醒的是,2019年4月份社会消费品零售总额增速更是创下2003年5月以来最低。

近日,国家统计局公布数据显示,2019年1-4月全国房地产开发投资金额达34217亿元,同比增长11.9%,增速较1-3月份继续提升,已升至2014年11月以来新高。

值得一提的是,住宅类房地产继续扛起大旗。1-4月份住宅类房地产投资额达24925亿元,同比增长16.8%,占房地产开发投资的比重为72.8%。

全国房地产开发投资分区域看,1-4月份东部、中部地区投资增速提高,西部、东北回落。

另外,一个值得关注的数据,房地产销售。2019年1-4月份商品房销售金额39141亿元,同比增长8.1%,增速提高2.5个百分点。其中,住宅类房地产销售额增长10.6%。

截止2019年4月末,商品房待售面积51380万平方米,比3月末减少266万平方米,房地产去库存仍在继续,已经回到2014年中的水平。

华尔街见闻首席经济学家邓海清表示,2019年房地产不仅没有拖累中国经济,反而成为了经济稳定的关键。从目前的销售、开工、到位资金、库存来看,房地产或仍将托底中国经济企稳回升。

01

到手资金超52000亿,房企有钱了

自2017年资管新规之后,房企的融资愈加艰难,随着各大房企的债券逐渐进入偿还高峰期,房企的资金压力正与日俱增,多家房企一度陷入“卖身自救”的窘境。

而2019年开年以来,房企的融资闸口突然被放开,银行贷款、发债融资均出现明显改善。

近日,国家统计局公布的数据亦证实这一趋势。2019年1-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速较1-3月份提高3个百分点,创2017年8月以来的新高。

其中,房企于1-4月份的到位资金主要分为:

通过国内贷款8955亿元,增长3.7%;

利用外资融资34亿元,增长100%;

自筹资金15687亿元,增长5.3%;

购房定金及预收款17249亿元,增长15.1%;

个人按揭贷款进一步增长12.4%,贷款总金额达8031亿元。

其中,自筹资金主要来自各大房企的发债融资。据同策研究院的数据显示,2019年1-4月房企融资金额大幅飞跃,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;较2018年1-4月增加545.63亿元,同比增幅达20.46%。

其中,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额超1024亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%,创16个月新高。

据同策研究院总监张宏伟透露,2019年以来,中国房企融资环境确实宽松了一点,第一正常的开发贷都能做了;第二从资本市场环境来讲,应该是允许借新还旧;第三房企融资的规模在增加,利率在降低。

02

又见房企凶猛拿地

手里有钱,心里不慌的开放商,拿地热情正在攀升。

4月以来,又见房企疯狂拿地。中国指数研究院监测的300城市土地市场交易信息显示,4月份中国300个城市共成交土地1830宗,环比增加22%,同比增加18%,其中,宅地成交量环比上扬近三成。

其中,二线城市土地市场最为活跃。4月份,二线城市土地出让金为2641亿元,环比增加43%,同比增加81%;成交土地面积3139万平方米,环比增加14%,同比增加15%。

据测算,二线城市“卖地”收入占300个城市土地出让收入的66%,土地成交面积占比也超四成。

据国家统计局数据显示,2019年4月份,中国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.92,较3月份提高0.14点,实现连续3个月触底回升。

据中原地产首席分析师张大伟表示,2019年至今,多达45个城市卖地已超过百亿元,其中最高的杭州卖地947亿元,另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等12个城市卖地超过300亿元。

03

房地产报喜,消费报忧

国家统计局公布的4月份经济数据中,消费数据亦非常受关注。

中国4月社会消费品零售总额同比增长7.2%,预期增长8.6%,前值增长8.7%。中国1-4月社会消费品零售总额同比增长6.1%,大幅不及预期的增长8.4%,亦较前值8.3%大幅走低。

值得警醒的是,2019年4月份社会消费品零售总额增速更是创下2003年5月以来最低。

对此,国家统计局指出,消费增速回落主要原因是节假日,如剔除2019年4月节假日同比减少2天的因素,则4月社会消费品零售总额增速为8.7%,与3月持平。

各大消费品类中,汽车表现仍最为惨淡。据中汽协数据显示:2019年4月汽车销量同比下降14.6%;1-4月汽车销量同比大幅下降12.1%。

邓海清团队指出,2019年以来,消费并未恢复,在经济结构调整、促进消费、减税的背景下,居民消费确实仍有待提高。

据国家统计局显示,2019年一季度居民收入增速仍在上行,但未能刺激消费,两者的背离表明居民的消费意愿并无显著回升。

而“没钱消费、没钱买车”的背后,或许仍与房地产密切相关。

04

个人房贷,新增11200亿元

据上海易居房地产研究院发布的2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示:

2019年一季度,全国居民购房杠杆率为31.7%,环比上升0.7个百分点,同比下降1.4个百分点。这是自2017年一季度起,连续8个季度下行以来,居民杠杆率环比首次上涨;

2019年一季度,个人住房贷款余额新增11200亿元,环比增长29%,同比增长17%,房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高。

另外,上市银行的涉房贷款中,个人房贷规模亦不断攀升。

据Wind数据,截止2018年末,26家主要上市银行的个人住房贷款余额合计为21.7万亿元,较年初的19.28万亿元,继续增长2.42万亿元,增幅达12.55%。

其中,5大国有银行占据了个人房贷市场的“半壁江山”,截止2018年末,5大行的个人住房贷款余额共计17.17万亿元,占26家上市银行总规模的79%。

伴随着不断增长的个人房贷,中国居民杠杆率亦在不断攀升。

据兴业证券测算,以居民债务/名义GDP来衡量居民杠杆率,2018年全国房地产贷款余额为38.7万亿元,同比增长20%,与GDP之比高达43%。如果加上其他债务,整个家庭部门的杠杆率超过50%。

逐渐增长的居民杠杆率,是制约了居民消费意愿的一个重要原因。

值得一提的是,住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了紧急预警提示,多地政策有所收紧。在此背景下,居民购房杠杆持续上涨可能性不大。

另外,央行2019年4月份金融统计数据解读媒体吹风会上亦明确表示,房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变,央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。

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