原标题：一线城市房租开始非理性大涨！刚需到底要不要买房？

摘要：处于这样的关口，刚需应该重视机遇

文|张银银

最近最火的话题当属北京深圳等一线城市房租加速上涨。

相关统计数据显示，一线城市最近一年平均租金涨幅高达20%，远超往年水平。以北京为例，7月北京房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，处于过去五年来的较高水平。某些热点地区的房租实际整体环比涨幅甚至超过10%。

有媒体报道，已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间的刘女士，此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底，前份租约到期后，房东告诉她们，房租将涨到7000元一个月。

作为一种价格机制，租金反映的是租赁市场的供求关系，每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号。

以北京为例，来自链家研究院的数据显示，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应接近2200万的常住人口，缺口显著，如果缺口得不到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。

另一方面，地价不菲，房价企高，房租自然是水涨船高。此前大会提出租售并举，有政策导向，同时市场看好租赁市场的前景，让品牌运营商扎推进入这个市场。

比如，上海易居研究院发布的研究报告《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》显示，到2027年全国城镇约有2.1亿人是通过租房来解决居住问题的。而全国城镇租赁房源总面积将达到66.2亿平方米，相比2017年增长60%。

同时，东方证券在2017年对房地产租赁市场的一份报告中预测：至2030年我国租房数量将达2.7亿人，而整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元

有媒体估算，目前已有约1000家品牌运营商进入租赁市场，其中包括房企、中介、酒店等。相信大家对万科10年租金180万的新闻还记忆犹新。

正如某媒体分析所说的，一线城市租金的上涨是一系列复杂动因叠加的结果。

从房屋租赁市场供需角度分析，在供给端存在租赁市场待培育、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量等三道缺口。

在需求端，购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求，供需失衡让房租的上涨具有一定的根基。

总之一句话：我国一线城市的租售比本来就悬殊，全国大部分城市租售比在500以上，租金价格本来就存在上涨的潜力，这次北京深圳等一线城市集中爆发，其实也是迟早的事。

那在此情况下，刚需到底该怎么办？

其实杠杆游戏一直的观点都是作为刚需什么时候上车都是必要的，因为没得选。尤其是住房与教育捆绑的情况下。

今年下半年情况如何呢？实际上已经有一些利好信号了。

首先在房贷利率上，央行明确表示，进一步深化利率市场化和人民币汇率形成机制改革，不断健全市场化的利率形成机制。

但同时又说，加强对金融机构非理性定价行为的监督管理，发挥好市场利率定价自律机制的引导作用，采取有效方式激励约束利率定价行为，强化行业自律和风险防范，维护公平定价秩序。

这一段话，杠杆游戏翻译下一就是，市场化利率机制是方向，但暂时不能过高，要不风险没办法承受，有的机构或者企业会承受不了。

显然，尽管房贷这一年来实际是上浮的，但是基准利率是稳定的，市场利率近期相对有下行。部分城市近期二手房回落，房贷利率对刚需有一定优惠，接下来也是有可能。

而且有关部门也再三发话，要遏制房价上涨，所以房价大涨在最近是不太可能了，这对刚需来说也不失为一个好消息。

不过另一方面也有不好的消息，就是发达经济体货币政策趋向正常化，我们货币政策选择越来越困难。

央行下一阶段政策思路说，保持货币政策的稳健中性，把好货币供给总闸门。

再次强调前瞻性、预调微调，维护流动性合理充裕，保持适度的社会融资规模，把握好稳增长、调结构、防风险之间的平衡。

还如，央行认为，在高质量发展和经济结构调整阶段，低一些的融资增速仍能够支持经济平稳运行——种种克制表明，货币政策相对宽松无疑，但比市场预期可能要略低。

不过总的来说，还是好消息多一些的，处于这样的关口，刚需应该重视机遇。

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