文丨廖婷婷

采访丨廖婷婷

我们从北京地铁的历史沿革聊起，聊到如今越来越被人们接受的创新业态模式地铁上盖，再到未来在地铁上建造智慧社区和智能城市。在与京投发展股份有限公司总裁高一轩的交谈中，这个土生土长的老北京向我们畅想了一代人轨道之上的迭代生活梦。

大地铁时代的住宅猜想

1981年9月15日，北京地铁正式运营通车，结束其长达11年的试运营。

这条国内自行设计、施工的排名前列条地下铁道，西至苹果园，东至北京站，构成了今天我们较为熟悉的1号线及2号线的一部分。同样1981年出生在北京的高一轩笑称，“我还真该进入这个行业”。

到了80年代，北京人已经适应了这个稀罕物件的存在，不再把它当作猎奇景观，地铁已经成为人们的通勤工具。那时候的地铁早晚高峰，一样的人潮涌动。今天，北京地铁已经有19条线，纵横交织成庞大的地下网络。

有人的地方便有房舍，造房子素来就有。而像京投发展这样专做轨道物业的房企，选择在地铁上盖房子，可以说是时代的产物了。

如果今天想要到酒仙桥、798去，坐地铁十四号线东段，在将台站下来，就离得不远了。小时候住在这个片区的高一轩回忆，那时候地铁还没修到酒仙桥。他出生的那一年，北京地铁也不过有23.6公里的运营里程。

而今北京地铁运营里程已经达到574公里。高速发展的轨道交通催生了轨道物业这种新型物业类型，而轨道物业也催生了一批做轨道物业的房企。高一轩时任京投发展副董事长、总裁，这家企业以“亚洲轨道物业专家”定位，早早入局的京投发展已经是行家里手。

与传统的“地铁站点周边建设物业”不同，京投发展另辟蹊径，选择做“地铁车辆段上盖物业”这种新型轨道物业模式。

“传统的轨道物业开发竞争优势有限，很多开发商都在做，后来我们选择了比较冷门的方向，做地铁车辆段上盖”，高一轩说道。

新鲜事物的出现往往引发市场的追逐与模仿，谁能加紧更新换代，提升产品力，意味着谁能拿下头部玩家的席位。

然而，这种新型轨道物业模式做起来并非易事。

“这个需要铺垫很长的时间，也需要很高的技术门槛，在当年土地快周转的时代，没有企业特别愿意做这种类型的工作”，高一轩想到了近十年前，京投发展这个与众人异的选择，现在看来是一个先机。

地铁车辆段上盖实现了土地的高度集约化利用，不是要做“下了地铁就离家近了”，而是要做“上了地铁就等于到家了”。现在我们俗称“地铁上盖”，它是在地铁站点停车库或检修段上进行物业开发，相对而言开发难度大、技术要求高。地理位置的特别优势是这类项目的价值所在，但并非不多优势。“车辆段项目的面积很大，按现在的规划，有的是50万平方米，有的甚至超过百万平方米”，相比市面上频出的小面积地块，上盖的超大平台可用于规划私家园林，发展丰富的不同业态，大体量的土地本身就是价值点。

而地铁上盖可能引发的噪音和振动问题，京投发展早已取得多项专利研究成果，形成稳定成熟的方案，在这方面做到几乎零投诉。京投发展目前形成轨道物业开发销售，轨道商业持有运营和轨道科技研发为特色的多元化发展模式，这或许也是它 “轨道物业专家”的由来。

然而大地铁时代的住宅产物，可以实现的猜想并不只是在地铁上造房子。

留白的跨界创造

如果说车辆段上盖物业是高阶轨道物业，京投发展还企图在升级之上再造升级的“生活方式”。较近，他们实现了一个样板间的空间较大化尝试。

2015年高一轩在美国看到MIT（麻省理工学院）有一个实验室在做时空效率重新配置的实验。回国以后他发现，有一家很小的科技公司也在做类似的尝试，“我马上找到他们，问他们愿不愿意到我的地铁上盖来做一个样板间”。

高一轩灵机一动的邀请，这个样板间的高效空间打造从MIT实验室里的一个实验，到国内小型科技公司的尝试，变成了现实。

“屋里大部分隔墙可移动，你需要的时候厨房是存在的，你不需要的时候厨房合并释放出一个换衣间，父母来了打开一组柜子变成翻折的床。50到60平方米里面，让你感觉每个空间都是在90平米或者更大的房子里才能享受到的尺度，利用时空效率的重新配置来做。”从高一轩的言语间，不难感受到一种对科技嵌入生活的期待。

较近，京投发展频繁与国内先进的科技公司、互联网公司进行探讨，在人脸识别、社区应用、智能家居等方面进行合作。“不是说我要做一个物业，而是我要以物业作为一个端口，给业主带去一种更加升级的生活方式”，与其说是在做软硬件的升级，高一轩更愿意把京投发展的跨界努力视作生活方式的塑造。

在大地铁时代，京投发展在住宅上的猜想，从地铁站点周边物业走到了地铁上盖物业，又从细分的新型轨道物业市场，把目光投向了跨界。

犹记得年初，在一个媒体活动上，被问到“2017年房企要做一件比较性感的事情是什么”，高一轩说是“适度留白”。这种“留白”是把地产作为开放的舞台，衔接导入跨界行业伙伴，在生活方式的打造上提供更宽阔的想象空间。

轨道物业专家的扩张之道

在高一轩看来，轨道物业是一个细分市场里的蓝海，“2020年，全国会有超过四百个轨道车辆基底的开发机会，这块我们一定会广泛布局”。毋庸置疑这是轨道物业的黄金时代。

近年来，在轨道物业领域，主流房企在全国范围内从缺位到补齐，羽翼渐丰。而有近十年轨道物业开发的经验积累和积极的跨界想象，在这样一个轨道物业的黄金时期，京投发展在市场上却显得尤为低调。

2016年全年，京投发展在北京没有新增土地储备，仅在年底与中天颐信组成的联合体中标门头沟潭柘寺养老项目。2017年1月开年，京投+远洋+龙湖+保利+首开联合体以63.3亿元拿下门头沟潭柘寺镇地块，京投发展在该地块权益占比较大，占40%。这是2017年北京土地市场的首拍。此后8个月，京投发展在北京土地市场并无进账。

实际上，在2014年及2015年，京投发展曾连续两年完成近百亿销售额，凭借公园悦府、西华府及琨御府——地铁三府，分别位列2014年北京住宅销售额第7位，2015年北京住宅销售额第5位，一举进入全国房地产企业销售百强。京投发展迎来了地铁上盖物业的收获期。

如此的市场落差，有人质疑，是不是京投发展“仅凭‘轨道物业专家’的发展模式，在扩张速度上明显吃亏了”，是不是“多元布局房产、多元土地扩充才是王道”。

多次追问把问题一股脑抛给高一轩，他并不感到意外。这些问题或许是京投发展在定下“以北京为中心，以轨道物业为依托”的战略以来，就预料到的。

“我们的核心战略布局依旧在轨道交通领域，这个领域的项目未推出，可能制约我们拿地的速度；而车辆段项目面积甚至可超百万平方米，一旦拿到，对企业的补充和带动效应十分明显；我们有自己的战略布局，京投公司是北京较大的除了土储外的土地一级开发商，京投公司一级开发土地一旦出让，我们积极争取。”京投发展有自己的扩张节奏和强势背景，坚持轨道物业的核心，或许使得这家资源型房企，不鸣则已，一鸣惊人。

高一轩是和北京地铁共同成长起来的一代人，也见证了京投发展在轨道物业的变迁发展，和他所在的企业一样，虽年轻，但稳健。

稳中是为了求胜。

京投发展在2017年更愿意去固化自己的商业模式，同时密集与外界接触，谋求扩张机会。“我们今年战略规划较重要的调整，是把‘以北京为中心，以轨道为依托’的战略作为基石。同时打开边界，走到北京以外的区域，拓展与我们基因相似的项目，支持公司的可持续及跨越式发展”。

除了京投发展，绿城、保利、绿地、龙湖、万科等房企也逐渐入局“轨道+物业”的开发模式。对比万科从深圳出发布局珠三角，保利在河北，绿城在江浙一带的发展，京投发展有一张“圈加点”的扩张版图。“排名前列是围绕北京做京津冀布局，京津冀协同发展较重要的一部分是交通设施一体化，将产生大量适合我们的商业机会；第二是在全国重点城市，点对点寻找与我们基因相同的项目进行扩张”，高一轩说道。

面对主流房企后起布局，纷纷“触轨”，高一轩对京投发展“从成立伊始就把发展轨道物业作为公司的核心战略，地铁车辆段的开发对京投发展而言，不仅是战略更是信仰”感到十分自信和认可。

这些逐步试水轨道物业的房企，想要做到大规模成批量的物业投入，还需要时间和技术积累。而京投发展在北京的地铁三府已占地两百万平米左右，交房超五千套，“在全国来看是做的比较早，而且走在比较前面的”。

开发轨道物业不光是京投发展的战略，也是企业的价值观。从“蛮荒时期”的抓住先机，到市场热门时的坚持初心，如果把京投发展拟人，其内心必有棋局。

今天，北京地铁运营里程达到574公里，是36年前的24倍，到2020年规划超过900公里。中国已是世界上在建地铁里程较多的国家。

地上钢筋水泥的摩天大楼拔地而起，地下交通网络流水行云，我们在1965年开工建设地铁，从地上走到地下，今天又从地下走到地上，去探索地铁城市的奥义。

高一轩说如果他不做房地产，他会去当老师。而老师与学生，从苏格拉底时期开始，便是智慧与想象较大的溢生之地。