等等买现房,值吗?

搜狐焦点北京站 2022-01-14 09:05:50
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1月7日,北京规划与自然资源委员会网站,挂出了2022年首批集中供地的公告,合计18宗地块,起拍总价为491.8亿元,将于2月中下旬集中成交。

来源:北青网

运行了二十多年的期房预售制度,正在悄然发生着转变。1月7日,北京规划与自然资源委员会网站,挂出了2022年首批集中供地的公告,合计18宗地块,起拍总价为491.8亿元,将于2月中下旬集中成交。与以往不同,这次18宗地块再次扩大了现房销售的比例,有9宗地块,50%的项目设置了竞现房销售面积环节,这似乎预示着未来现房(指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房)销售的比例也将进一步提高。

对此,不少人认为期房往往与质量投诉、房屋烂尾等联系在一起,推进现房模式似乎能很好地解决这些顽疾。只不过,对于习惯了期房预售的开发商企业来说,现房模式是否会影响现有的销售逻辑,市场风格是否会在期房与现房间反复切换?购房人是否能接受高于期房的价格购买现房?这些都还需要市场给出答案。

现象:现房很“上头” 新供地一半要竞现房

北京楼市对现房的期待越来越上头“上头”,2021年12月第三批集中供地中,劲松地块的出让条件就是办公自持+现房销售,这直接阻挡了不少企业参与竞拍的热情,最终这个放在以前会被“抢”爆的劲松地块,最终被葛洲坝以底价获得,全部要按照纯现房销售。

一转眼到了2022年,最新挂出的18宗地块,在竞价环节一半都增加了竞现房的要求,现房销售难道要成北京楼市的新常态?

对此,合硕机构首席分析师郭毅向北京青年报记者表示,现有出让政策确实有意提高现房销售比例,但并不意味着新挂出的几宗地块最终会出现现房。郭毅解释道,按照当前的竞价规则,只有在房企竞价达到上限后,才会去竞争现房销售的面积。那么,这块地在竞拍时是否能够达到地价上限?房企在竞现房销售的环节里,又能竞争到多大比重?都存在着不确定性。

不过,从政策导向上看,还是明显在倡导更多新盘采用现房销售的方式。同时,为了提高开发商积极性,9宗竞现房地块均分布在四环至六环之间,相对较好的位置和更合理的定价,以保证开发商能有一定的利润空间。

对于习惯了期房预售模式的开发商来说,打造现房产品意味着更慢的资金回笼,多数企业都表示要谨慎观察一下。

一位top10房企的项目负责人告诉北青报记者,从企业角度讲,如果现房持有比例过大,意味着项目开发的财务成本也要大量增加。另外,在销售过程中,也会因为同一个项目既有期房又有现房,拉长整个销售周期,造成节奏断档,营销成本攀升的问题。最后,该营销负责人坦言,除非土地成本较低,现房所占比例不高,否则很难算得过账。

相较于开发商的犹豫,对于普通购房人来说,如果能买到这样的现房产品,却是一个好消息。郭毅表示,根据目前的土地出让规则,并没有针对现房单独制定一个指导价格,如果始终是这样,意味着这个地块上的期房部分和现房部分,价格上限都有一个明确的界定。对于购房人来说,如果能买到这样的现房产品,意味着可以在两、三年之后用曾经期房的开盘价享受到即买即住的现房,是具有极大性价比的。

争议:频爆问题 期房预售亟需改革

现房在不断增加,很大程度上是由于运行多年的期房预售制度出现了各种各样的问题,特别是2020年以来,房企融资层面不断收紧,三线四挡的设置,造成了大量的房企出现暴雷现象,即便是恒大这样的头部企业,都出现了被破产清算的风险,也造成了全国层面上大量预售在建楼盘出现可能烂尾的风险。

“其实对于期房预售制度,业内一直有反思和调整,加上2021年房企暴雷,预售制度的风险集中爆发。进一步促使地方政策考虑制定现房政策,规避风险。”郭毅如此表示。

不止是北京,2021年11月7日,石家庄市住房和城乡建设局发布公告称,为了进一步规范房地产开发秩序,避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至 “烂尾”风险问题,将传统建筑预售许可形象进度由涉及总层数的三分之一提高至主体封顶。意味着将以 “准现房”销售。

2021年12月1日,海南也发布公告称安居房将以现房销售,且单价不高于上一年商品房销售均价60%。

1月5日,合肥也发布通知称,将开展商品住宅现房销售试点。

对于各地密集试点现房销售的政策,58同城安居客房产研究院分院院长张波表示,试点现房制度,一方面会让购房者的购房转换周期大大的缩短,即买即入住。同时,现房所见即所得,也利于开发商对自身产品品质的提升,避免出现期房销售与收房现实存在落差的纠纷。

未来:现房销售占比将渐进式提升

不过,现房销售并不会一夜之间取代运行多年的期房预售制,而是会采用渐进式的,现房与期房都会出现在楼市中。张波表示,各个地方城市都在试点现房政策,会留给开发商一段过渡期,适应期之后,才逐渐转向以现房销售为主的。这个渐进式的周期可能还需要一个相对比较长的过程,但是从目前来看,大的趋势应该是已经明确,并且不可扭转的。

仅从北京来说,将现房销售纳入调控政策,也可以避免区域过于内卷化地竞争。比如朝阳区的崔各庄,2021年出让了三宗地,现在新出让的地块如果依旧是期房,将形成四个项目同台打擂的局面,采用现房则能打出差异化,平衡区域新盘供应的节奏。也能保持房企拿地的积极性,保障地块儿能够顺利地出让,同时也能够在市场端上给购房人更多的保障。

郭毅预计,在未来相当长一段时间里面,北京楼市会出现期房与现房两种制度并存的局面,市场上既有期房产品,也有现房产品。不过,主管部门有可能会针对期房和现房,制定更具差异化的定价标准,或者让现房产品有一定价格的浮动。

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