最近网上讨论的都是环京地产降价的问题，实际上这事我大约一年前就已经预言了，现在再说降价的事没意义！把我以前的日记翻来看看即可。“三月到月底”也就是我之前文章中谈到的开发商的第三关，为什么把这个时间节点提出来呢?当时有些人对文章不理解，现在可以告诉你：一是两会结束，地产宏观情况短期定型；二是环京开发商已经把能用的办法都用了，剩下的就是提高强度，如首付再低，价格再低等等。三是上市开发商企业要为排名前列季度报做准备了，记住假数据永远真不了，今天的泡沫早晚要用真实的面粉顶上，否则早晚都是破裂。

任泽平提出:房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。按照这个理论，环京又有什么危险呢？我不认为环京地产长期有什么大问题，这里说的“环京”是指符合土地规模有限、城市配套齐全、人口持续增长的地区，如廊坊市区、涿州市区、燕郊大厂沿河，最次也得是固安县城！危险则在于短期看金融杠杆收缩，导致开发商现金流吃紧，这是会死人的！长期看人口增加，可是开发商产品以及周边配套已经落后开发现状十年以上，不支持持续人口增加.

（房子是用来住的，客户是来这里生活的！）

开发商眼里的策略永远是这样，市场好时紧着盖房子，市场不好就降价，从来没有人愿意在市场好时做好市场不好的准备！换句话说即使有些开发商在环京干了很多年，但是他的策略都是按年或者按季度做的，没有战略眼光。环京的土地冻结和限购是短期的政策，不可能长期持续下去，因此有大量的土地可以供给（燕郊除外）；另外所谓的人口增长是被动迁入的，不要看房子买的人多，90%都是投资客，剩下的都是在北京混不下去的人群，这种人口的质量并不高，他不是环京自身形成的吸附力，而是因为北京有吸附力而形成的外溢，那么既然是外溢，就是要生活的！领导说了～房子是用来住的，绝不会在北京周围建一圈睡城！显而易见，从政策角度，领导允许环京分流居住人口，但是要在当地工作生活，不能住在廊坊，工作在北京，上学在北京，看病在北京，那么“首堵”是无法改变的。从大方针角度看，投资客必须灭火，至少要短期灭火，这是大势。因此环京的开发商要想在环京活的不错，归根结底要立足于～房子是用来住的，客户是来这里生活的这一根本点！天天盯着投资客，结果就是隔三差五被打击，现金流根本没办法保证。开发商应该借着这个战略间歇期，好好的研究一下，什么房子是用来住的这一课题。

0

1

户型

最基础的先看看自己做的那户型，有机会可以看看廊坊两家地产公司做的170-180平米的三居室，没有一个明卫，规划就是使劲摆房子，他们的意识就是有房就能卖，买房的没大脑啥也不懂。国内先进的开发商尚且如此，可见房子从设计的时候就是用来炒的，因为他就没考虑住，没考虑以人为本。

0

2

质量

其次，在户型达标之后，看看你的质量，外保温大风一刮，就飞。一打雷小区保险就跳闸。下水管道没事就裂。你盖的这是高敏感社区吗？不是住的，只能看吗？

0

3

物业

然后是物业，说实话，环京大开发的物业有缺点，但还说得过去，因为客户素质也不是特高，住进去，至少物业不烦人。至于小开发商，我就劝你，别没事找腻味了，你要关电梯里，12小时后有人救援就不错。

0

4

配套

最后说说配套，小开发商可以忽略这个课题，300亩以上的就看看，你说一个开发商在一个区域开发了八年，卖了几万套房子，没建一个幼儿园，小学，这事挺牛逼吧?这房子的住户们都没孩子，都不需要幼儿园，不需要小学，就需要房子。你从来不替客户想，危机的时候客户会想着你，你除了价格也确实没啥号召力。房子是用来住的，切记，切记。

总体来说，最近五年，开发商从来没重视过产品，因此这次调控才让所有开发商陷入了困顿，环京开发商真正的出路就是“君子务本”，踏实做好产品，服务好客户这个本质上来，所有的投机注定只能是过眼云烟，不信，咱走着瞧。