环京开发商的未来

堂主日记 2018-03-20 16:44:00
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最近网上讨论的都是环京地产降价的问题,实际上这事我大约一年前就已经预言了,现在再说降价的事没意义!把我以前的日记翻来看看即可。

最近网上讨论的都是环京地产降价的问题,实际上这事我大约一年前就已经预言了,现在再说降价的事没意义!把我以前的日记翻来看看即可。“三月到月底”也就是我之前文章中谈到的开发商的第三关,为什么把这个时间节点提出来呢?当时有些人对文章不理解,现在可以告诉你:一是两会结束,地产宏观情况短期定型;二是环京开发商已经把能用的办法都用了,剩下的就是提高强度,如首付再低,价格再低等等。三是上市开发商企业要为第一季度报做准备了,记住假数据永远真不了,今天的泡沫早晚要用真实的面粉顶上,否则早晚都是破裂。

任泽平提出:房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。按照这个理论,环京又有什么危险呢?我不认为环京地产长期有什么大问题,这里说的“环京”是指符合土地规模有限、城市配套齐全、人口持续增长的地区,如廊坊市区、涿州市区、燕郊大厂沿河,最次也得是固安县城!危险则在于短期看金融杠杆收缩,导致开发商现金流吃紧,这是会死人的!长期看人口增加,可是开发商产品以及周边配套已经落后开发现状十年以上,不支持持续人口增加.

(房子是用来住的,客户是来这里生活的!)

开发商眼里的策略永远是这样,市场好时紧着盖房子,市场不好就降价,从来没有人愿意在市场好时做好市场不好的准备!换句话说即使有些开发商在环京干了很多年,但是他的策略都是按年或者按季度做的,没有战略眼光。环京的土地冻结和限购是短期的政策,不可能长期持续下去,因此有大量的土地可以供给(燕郊除外);另外所谓的人口增长是被动迁入的,不要看房子买的人多,90%都是投资客,剩下的都是在北京混不下去的人群,这种人口的质量并不高,他不是环京自身形成的吸附力,而是因为北京有吸附力而形成的外溢,那么既然是外溢,就是要生活的!领导说了~房子是用来住的,绝不会在北京周围建一圈睡城!显而易见,从政策角度,领导允许环京分流居住人口,但是要在当地工作生活,不能住在廊坊,工作在北京,上学在北京,看病在北京,那么“首堵”是无法改变的。从大方针角度看,投资客必须灭火,至少要短期灭火,这是大势。因此环京的开发商要想在环京活的不错,归根结底要立足于~房子是用来住的,客户是来这里生活的这一根本点!天天盯着投资客,结果就是隔三差五被打击,现金流根本没办法保证。开发商应该借着这个战略间歇期,好好的研究一下,什么房子是用来住的这一课题。

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户型

最基础的先看看自己做的那户型,有机会可以看看廊坊两家地产公司做的170-180平米的三居室,没有一个明卫,规划就是使劲摆房子,他们的意识就是有房就能卖,买房的没大脑啥也不懂。国内领先的开发商尚且如此,可见房子从设计的时候就是用来炒的,因为他就没考虑住,没考虑以人为本。

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质量

其次,在户型达标之后,看看你的质量,外保温大风一刮,就飞。一打雷小区保险就跳闸。下水管道没事就裂。你盖的这是高敏感社区吗?不是住的,只能看吗?

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物业

然后是物业,说实话,环京大开发的物业有缺点,但还说得过去,因为客户素质也不是特高,住进去,至少物业不烦人。至于小开发商,我就劝你,别没事找腻味了,你要关电梯里,12小时后有人救援就不错。

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配套

最后说说配套,小开发商可以忽略这个课题,300亩以上的就看看,你说一个开发商在一个区域开发了八年,卖了几万套房子,没建一个幼儿园,小学,这事挺牛逼吧?这房子的住户们都没孩子,都不需要幼儿园,不需要小学,就需要房子。你从来不替客户想,危机的时候客户会想着你,你除了价格也确实没啥号召力。房子是用来住的,切记,切记。

总体来说,最近五年,开发商从来没重视过产品,因此这次调控才让所有开发商陷入了困顿,环京开发商真正的出路就是“君子务本”,踏实做好产品,服务好客户这个本质上来,所有的投机注定只能是过眼云烟,不信,咱走着瞧。

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