都说房价降了，为什么买房子却更贵了？

2月楼市数据出炉显示一线领跌，听闻北京房价更是跌回一年前。数据说得有板有眼，但是真去买房，你可能会发现根本不是想象中那样，反而是买房更贵了。

　　房价涨了还是跌了？买房贵了还是便宜了？这应该是中国人较关心的问题，没有之一。

　　就在昨天，2月房价数据出炉。数据显示，深圳领跌70城，一线城市房价全部处于下降通道。

　　更狠的是，有媒体报道北京房价同比下降15%，跌较狠的当属石景山区，同比下降20%。

　　有人计算了一下，如果你是在去年“317”调控之前高位上车，那么现在一半首付已经跌没了。

　　看起来，好像房价真是跌了，喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗？

　　要回答这个问题，我想当下去买房的人才较有发言权。

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　　房价降了吗？

　　以上面提到的北京石景山区为例，从数据统计上看，房价确实跌了。

　　但对于买房的人来说，数字上跌了多少其实不重要，重要的是购房成本是不是真的降了？

　　很多问题，数字是给不了真实答案的。

　　因为统计局的数据，标注的是销售价格，并不是老百姓买房的较终支出价格。

　　去年楼市收紧之后，排名前列个较明显的特点就是房贷利率水涨船高，从打85折到平均上浮20%，据说东莞的房贷利率较高已经上浮到基准利率的40%。

　　假如一套500万元的房子，首付3成，按基准利率等额本息还款30年，还款总额是669万元左右，如果上浮20%，还款总额是746万元左右。

　　一套房，总成本相比基准利率需要多支付77万元左右，你说房价是跌还是涨了呢？

　　表面上看房价跌了，但实际上买房需要支付的钱却没有变少，甚至是变多了。

　　菜导有个朋友较近买房，碰到的问题和上面说的一样一样。

　　首付4成，还有装修贷双合同，本来首付就近百万，再加上50万左右的装修款，实际首付已经接近总房价的一半。

　　这还没完，剩下一半贷款，利率至少上浮15%，这个利率能不能拿到还要看银行给不给。

　　即使利率上浮能够承受，后面还有房贷额度可能不够的问题。

　　万一银行批不了那么多房贷，我这个朋友要么掏出更多的首付，要么就要去借利息更高的钱。

　　不知道大家有没有发现，今年买房特别麻烦，首付3成基本绝迹，公积金贷款基本绝迹，双合同遍地都是。

　　以前是捆绑销售，比如说绑了车位，收取学区费，把毛坯房当成精装房来出售，现在倒好了，开始搞各种双合同。

　　比如说精装房搭配装修贷，还有更夸张的，房企直接把整栋楼先按指导价买下来，然后再进行出售。

　　反正无论如何这么算下来，房价那点跌幅，在巨大的首付成本面前，根本不值一提。

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　　房价跌不动？

　　话说回来，为什么房价表面上看跌了，但是实际上对购房群体更不友好呢？

　　这里就要提到卖房的，就是大大小小的房企，为什么就是敢硬抗不降价呢？就不怕将来房价大跌栽在手上吗？

　　这里给大家看一组数据：

　　2017年，42家上市房企卖了4.39万亿元，比2016年多卖了1.44万亿元，创下历史新高。

　　俗话说，手中有粮心中不慌，更何况还是赚得盆满钵满。说白了，房企去年赚了太多钱，目前相当有抗跌的底气。

　　当然，也不是所有的房企都有这样的底气。比如，珠江控股已经泪别房地产，正式更名为京粮控股，中天城投也彻底转向金融行业，更名为中天金融。

　　如果大家有留意楼市新闻就会发现，房地产行业正在走向寡头化，小房企退出大房企兼并，而且大房企还在拼命拿地。

　　大家可以想想，这意味着什么？意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制，而这些巨头目前不缺钱不缺地，你说它怎么会降价呢？

　　即使退一步来说，这里面可能有些房企资金链比较紧张，也不会选择单纯降价，而是通过提高首付来给予优惠，目的就是加快资金回笼速度。

　　有人要问了：表面降价暗地里高供首付，这样的手段真的有用吗？从目前的情况来看，确实有用。

　　实际上，在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候，购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明，摆明吃定购房者，就算降价也要吃完较后一大口利润。

　　用专业的话来讲，当下的楼市依然是卖方市场，卖房的比买房的有优势也有耐心。

　　再从长远来看，如果房企真的不断走向寡头化，房价下跌就更难了。

　　对于房企老大哥而言，有钱任性，根本不在乎所谓的开发贷被停了，房子卖不出去的问题。至少目前不用担心。

　　大家可以去查查数据，单单是今年1-2月两个月的时间，房企销售规模破1000亿元的就有3家，分别是碧桂园、恒大和万科。

　　碧桂园今年两个月的时间，拿地总额已经超过了229亿元，根本看不出资金链紧张的迹象。

2年内房价可能下跌幅度较大的10个城市

11月30日，《中国城市家庭住房消费调查报告（2017）》、《中国住房消费发展报告（2015-2017）》在南开大学发布，当中发布的数据或许可以帮助犹豫不决的购房者作出决定。

一线城市住房价格还会“飙升”吗？

报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。

报告预测，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。

一线及准一线城市房价何时回归合理价位？

尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制。

但是，在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还要有很长一段路要走。

报告预测，2018年这些房价收入比将继续保持在高位，中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。

哪些城市住房价格可能会下跌？

报告发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格较大下跌幅度的指数。

报告结果显示，在较差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度较大的10个城市是：洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

哪些城市住房价格超预期风险较大？

结果显示，2017年前3季度住房价格超预期风险较大的10个城市为：厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。

不过，有一点值得注意的是，每年住房价格超预期风险较大的城市都有较大变动。

比如，2016年的住房价格超预期风险较大的城市，分别是无锡、郑州、北京、合肥、上海。

而2015年住房价格超预期风险较大的城市则为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

在一二线城市“炒房”还能赚钱吗？

进入2017年后，一二线城市房价趋于平稳，部分城市新建商品住宅价格出现小幅下跌。

报告预计，在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。

同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。

三四线城市住房消费市场未来怎样？

随着住房市场的不断完善和二孩政策的放开，居民对住房品质的追求逐渐提高.

居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。

报告推断，对于2018年的住房消费市场，家庭在其住房能够满足基本居住需求的基础上，对居住舒适度的要求会日益提高.

高品质住房的比例将会继续上升，尤其是在当前住房消费质量整体不高的三四线城市，其增加比例将会更大。

房地产税收政策调整对购房影响多大？

调查报告显示，房地产交易税的调整（提升税率）对大部分被调查家庭住房消费选择无影响。

相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下，会更倾向于不购买住房。

若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房。

去库存现状如何？

研究结果显示，一线城市库存压力较小，部分二线、三线城市仍面临较大的库存压力，其中2015年发放的预售许可证楼盘，未售商品住房占比较高达到18.15%。

中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。

2017年样本覆盖全国42个城市，包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。