当前，随着楼市进入全面严控时期，新房与二手房市场逐渐回归理性，但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。

这两天，资本推动租房市场租金被“炒高”的话题反复被提及。期部分重点城市房租出现了较快上涨，尤其以北京房租的快速上涨成为舆论关注的焦点。据中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。

而在本轮住房市场租金上涨过程中，全国情况究竟如何?我们不妨一起来探究探究。从当前的数据和市场来看当前热点城市房租上涨与受房价上涨刺激，新增市场供给尚未形成有效需求，以及毕业季到来短期内拉高的租赁需求等重要因素有关。同时从研究情况来看，推动国内重点城市房租上涨的因素大多是暂时性，具有不可持续的特点。未来，随着新增供应市场的增加，部分城市租金上涨的局面有望得到缓解。

毕业季短期释放租赁需求

来自中国房价行情网的数据显示，7月房租涨幅较高的城市并不是北京与上海，而是成都市。在该统计时间段，成都的房租同比涨幅高达31%，居各城涨幅之首，而广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%，而北京21.89%的涨幅仅列第6位。相对涨幅较低的为厦门，幅度为10%。

需要注意的是，在这些重点城市中，近期房租涨幅同样高达30.5%的深圳，其同期新房均价却出现了一定程度的回落。深圳相较于成都和广州而言，房价相对较高，目前正处于高位盘整阶段。与深圳相对较高的房价水平相比，深圳的租金回报率却并不高，这是当前阶段，深圳虽在房价下行的同时，租金仍快速上涨的重要原因。统计显示，目前深圳的租金回报率仅为1.51%，远低于部分二线和三线城市已经达到的3%-4%的水平。

房租除了受房地产市场价格波动外亦伴随着“季节特殊性”。

每年秋季是应届毕业大学生离开校门求职季，这也造成租赁市场暂时性地出现供求大幅提升的情况。同时伴随着应届大学毕业生薪资的上涨，房租也会相应的“水涨船高”。

北京以7114元的应届毕业生平均薪资在所有重点城市中排在排名前列位。紧随其后的是，上海应届生薪资平均为6662元，深圳为6231元。应届大学生平均薪资与其城市综合发展实力紧密相关，三地的人均GDP数据也是处于整体“领跑”的阶段。

其中值得关注的是，这些热点点城市中，重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人，与其他城市的数据相差较大。但上述两城的房租同比涨幅却高达25.1%和30.7%;与此同时，两城应届大学生的平均薪水也并不高，分别为5070元和4958元。重庆与成都要警惕房租价格快速上涨给青年大学生增加的生活负担，对于租赁刚需的应届毕业大学生而言，上涨过快的房租价格也一定程度上会造成一座城市人才的“挤出效应”。与此同时，当前国内重点大城市的租赁人口占比逐渐提高。在整治群租等市场规范化举措的同时，也一定程度上导致短期内市场供需失衡，这也是当前房租上涨的一个重要推动因素。目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。在推进租赁市场规范化的同时，也需要多方面地考虑如何有效地增加租赁市场的供应，来满足规范化整治之后所造成的市场影响。这既能体现出一个城市的包容性，更能够为外来人口展现出一个城市的“温度”。

新增供给尚未有效形成

事实上，2017年以来，北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地，只是目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多，尚未能够转化为有效供给。

以上海为例，截至2018年7月底，上海共出让了34块租赁住房用地，将建成3.5万套，目前上述地块能够带来的市场供应量还远未形成规模。相对于整体较大的租赁市场而言，由存量房所构成的租赁市场则更是影响市场供给的关键。随着后期这些新房项目的入市，这些城市的租赁市场将迎来新增供给，缓解市场需求。

需要注意的是，当前在“坚决遏制房价上涨”的楼市调控目标下，不少城市的限价政策使得房地产开发商的盈利空间收窄，一些开发商持观望态度，延迟开盘时间，这也在客观上降低了全社会的住房供给，并将其传导至租赁市场。在此情况下，限价政策使得二手房的价格相对稳定，但也延长了二手房成交所需的时间。从长期来看，存量二手房的周转率下降，也会间接促使二手房的挂牌待售量下降，这就有益于增加市场租赁房源的供给。

从中国房价行情网上也可以看到，当前北京与上海两地的新增租赁房源都超过了10万套，后期将为稳定市场需求提供较大帮助。只是需要注意的是，重庆与成都的房租涨幅较高，但同时新增租赁房源仅有3.9万套和4.2万套，在供需相对不平衡的情况下，后期重庆与成都可能还将面临一定的租金上涨压力。

根据上述几个维度进行综合研判可以看出，近期国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市，如成都与广州;而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加，且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。

困难暂时 未来可期

其实仔细分析后你也许会发现，上述几个重要影响要素都是暂时性的，通常的说也就是一个新生事物发展的必然过程。任何一个新生事物的发展必然经过一个探索（野蛮生长）——调控调整（宏观调控）补缺遗漏——较后渐趋完善。即使核心城市房租价格受到回报率低和市场供地等因素的影响，但相信随着调控政策的深入，后续市场供给的有效增加，部分城市的租房价格快速上涨的趋势或将减缓。

（来源：东方财富网、中国经济网综合整理）