由于受到疫情影响房地产逐渐有下降趋势，部分房地产开发商已陆续复工，在此期间，央行再次下调了LPR利率。由此民众关于楼市走向、房价趋势等话题的讨论再起。那么今年北京房价趋势到底如何？是否会受到疫情严重影响？

近三年北京房价走势：连续下降

自2017年以来，北京的新房商品住宅与二手住宅价格呈连续下降趋势。

2016年9月30日，北京市住建委等部门出台了“930新政”，即《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策的核心内容包括提高首付比例、认房不认贷、以及加大住宅用地供应。自此开始，北京的商品住宅供应量显著增多。

2017年3月17日，北京楼市调控进一步升级，在“930新政”的基础上，升级为认房又认贷、提高二套房首付比例、缩短贷款年限。此次调控进一步抑制了市场需求。

住宅供应增多的同时需求被抑制，因此，自2017开始，北京新房商品住宅由供不应求转为供大于求状态。尽管2019年的成交量有大幅回升，但仍低于供应量，供需比为1:0.8

在此基础上，北京新房商品住宅市场存量不断攀升。截至2019年末，北京新房商品住宅市场存量已达9.5万套，去化强度仅为37.4%，其中包含大量入市滞销的限竞房项目。

至2019年，北京土地市场已呈显著降温状态。2019年北京共计公告经营性用地54宗，比2018年减少13宗，公告经营性用地规划建筑面积654.9万㎡，同比减少23.6%。其中住宅地块公告46宗，规划建筑面积563万㎡，同比减少21.5%。

以上供求关系直接体现在房价中：2017年后，北京房价连续两年平稳下行。

2019年北京新房商品住宅整体（含共有产权房、自住型商品房）成交均价为4.7万元/㎡，同比下降3.7%。

2019年北京二手住宅成交总面积1195.6万㎡，同比减少6.7%，成交均价5.8万元/㎡，同比下降2.1%。

02疫情对于北京房价的影响：短期轻微下跌

自2012年以来，中国步入经济转型期，经济下行压力较大。在此大环境下，新冠肺炎疫情影响了拉动经济增长的三驾马车：消费、投资与出口，短期内宏观经济将面临更大的压力。与此同时，房地产项目的开工、施工进度都因疫情搁置延迟，各开发商关闭售楼处，中介机构暂停营业，加之居民也在执行严格的隔离管控措施，导致当下居民购房需求无法释放。因此，一季度的北京房地产市场交易规模将出现明显回落。

1月北京商品住宅（普通住宅+别墅）共成交33.92万平方米，环比下滑32.2%，同比下滑37.3%；成交套数2900套，环比下滑19.9%，同比下滑31%；总成交额175.26亿元，环比下滑34.5%，同比下降38%。2020年春节期间新房成交情况甚至遭遇“跳水式”下跌，新房春节后一周（1.31-2.6）仅成交1677平方米，跌幅高达97%。

需求的短暂疲软使得房价下调压力增大。2020年2月，北京楼市二手房挂牌价从58439元降为58166元，下跌0.47%。

2020年，是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，GDP增长目标设定在6.0%左右，稳中求进是工作的总基调。

尽管疫情短期内会带来经济和金融冲击，但不会改变中国从高速增长转向高质量发展的长期趋势，以非典时期的经验来看，短暂的经济放缓、积压消费等都将形成反弹。房地产作为国民经济的支柱产业，其和经济大环境的趋势是总体一致的。

因此，疫情客观上牵制了短期的市场交易和房价走势。当疫情结束后，交易量会伴随经济的回暖有所上升，但考虑到北京目前的库存压力，房价反馈可能会滞后一个月左右。

03预计疫情将于二季度得到控制：对房价的影响将止于第二季度

根据现有数据，预计北京的疫情可能于3月底得到控制，5月开始恢复社会经济秩序，房价在三季度前进入低点。

参照非典疫情的节点，4月国家高度重视防疫，6月开始新增病例降低为个位数，一个月后基本恢复秩序。

根据国家卫健委公布的数据，本次疫情严厉防控措施下全国新增确诊人数极有可能于2月底得到有效控制、持续下降（疫情拐点），至5月无新增确诊病例、疫情结束；北京因人口流动压力，疫情压力考验将在2月10日复工后，面临前期第二代叠加复工后输入型病例爆发的考验。2月底若无第二轮疫情爆发，疫情将在3月底得到控制，新增明显减少，企业有序复工。

由于疫情的传染能力比03年的SARS强，扩散范围也更大，因此本次疫情对经济的影响程度比非典要大，但由于社会整体抗风险能力较03年变强，加之本次防控力度极为严格，在现有防控效果的基础上，参考非典后的恢复时间，我们乐观社会经济活动会于疫情拐点后的2个月基本恢复，具体到北京市场而言，即5月后开始恢复社会经济活动。

04疫情后的房价预测：下半年稳步回升

1. 供应端：大量不限价土地将于下半年开始陆续入市。

2020年1月-2月，北京土拍市场共成交16宗土地，其中12宗是纯商品房地块，无限价、不限面积，1-2月土拍成交总金额为四年内较高。

此处需要明确的是，北京市场目前还有大量限竞房存量。截至2019年，北京74个限竞房项目合计房源6.23万套，但签约率仅有41%，库存高达3.67万套。限竞房由于供应地段、面积段集中，去化情况呈两极分化状态：区位好的限竞房去化顺利，区位差的限竞房去化难。考虑到目前还有部分优质限竞房受疫情影响推迟了原定于一季度的入市，如若疫情在第二季度顺利结束，这部分限竞房的大部分去化将在上半年完成。下半年，随着批量纯商品房的入市，楼市必将迎来上扬，房价受不限价地块的影响将被推高。

2. 需求端：购房需求延后；货币政策趋向宽松，利于刺激需求。

购房需求同时具备商品属性（即居住需求）和金融属性（即投机需求），因此下文将从这两个方面拆解需求端：

（1）商品属性：北京的购房需求充足，目前市场需求被延后，疫情结束后将集中释放。

1978-2019年间，中国城镇化率从17.92%上升到60.60%，城镇人口则从17245万人增加到84843万人，目前中国的城市化进程已逐渐进入了大都市圈化的阶段，具体表现为人口从农村和三四线城市向大都市圈及卫星城迁移，一些中小型城市增长放缓甚至净流出，而大都市圈人口比重继续上升。

北京作为特别一线城市，常住人口从2005年开始便呈阶梯性向上增长，并于2016年达到人口较高峰2172.9万人。2015年起，为疏解北京非首都功能的核心，北京开始控制人口，因此，2017年北京常住人口数量开始微小幅度负增长，但人口总数特别值依然高企。而与此同时，2016年北京新城市规划提出要进行产业结构转型升级，极小部分人口流失的同时，常住人口受教育程度进一步提高。

在人口流入、产业升级、首都汇集的丰富公共资源三大因素影响下，北京的购房需求仍然充足，供求缺口依旧明显。

目前受疫情影响，居民被动限制了购房需求，但由于整体人口流出较少，产业优势极大，需求仅仅处于短暂被抑制状态，一旦疫情结束，线下销售恢复，需求将会得到集中释放。

根据SARS对中国香港房地产市场影响的经验，在事件初期和快速发展期，住房需求会在短期内被抑制、陷入观望状态，但需求并未因事件冲击而消失，后续会随着灾害逐步控制和消除重新释放。2002年12月非典在中国香港爆发，疫情期间住房成交和按揭批贷数量降至近年的低点；随着疫情在2003年6月结束，住房成交和按揭批贷数量重回上升通道。

（2）金融属性：货币政策趋向宽松，利率调整影响房价

疫情客观上加大了对货币政策逆周期调节的需求。2月3日，央行在A股节后排名前列交易日当天开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，并且下调7天和14天逆回购利率10个基点，17日，又下调中期借贷便利(MLF)利率10个基点。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）显示，与上月相比，1年期下降10个基点至4.05%，5年期以上下降5个基点至4.75%。其中，1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调，下调幅度高于前两次；而与房贷利率挂钩的5年期利率，继2019年11月首次下调5个基点后，本次再度下调5个基点。

各地的房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成。2019年12月以来，全国首套及二套房贷利率已出现逐月微幅下降态势，2020年1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降0.01个百分点，二套房贷利率为5.82%，环比下降0.02个百分点。

当前受疫情影响，市场预期走低，5年期以上LPR下降将引导房贷利率继续微幅回落，居民购房成本随之下降，对提振购房者置业信心会起到一定的积极带动作用。

考虑到本次只降了5个BP，结合疫情对一季度经济造成的冲击，从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度来看，预计未来5年期LPR仍存在下降空间，但下降幅度有限。

但从历史经验来看，利率政策的持续性放松与房价上涨存在正面相关性。2008年后中国经历了三轮房价上涨周期，分别为：2009年、2012年、2014-2016年，每次上涨周期都跟降息和货币供应增速加快有关。货币金融环境得到放松后可以有效刺激房地产以稳增长。

另一方面，根据历史经验，当M1增速>M2增速时，房价均有明显上涨。2019-2010年，M1增速高于M2增速的12.9%，同期房价增长33%。2016年-2017年，M1增速高于M2增速的15.2%，同期房价上涨68%。眼下，M1增速曲线与M2增速曲线收窄，下一次房价上涨已在预期中。

05如何选择较佳购房时机

2017年以来，北京房价处于持续的下降趋势中，原已临近低点。新冠肺炎疫情影响下，北京房价在此前的基础上持续小幅度下跌。当疫情结束后，随着下半年大量不限价土地入市，北京房价将反弹上升。因此，2020年北京房价呈现先下滑后上扬曲线，预计房价低点出现在年中前。目前这个时段是较佳购房时机，观承别墅大家是2019年中央别墅区成交金额及套数销冠，以“适居伍论”造墅，打造科技墅居搭载万链IDEAL精工系统，首创首层无柱化设计、五向采光、六重庭院、16.8米Z型超大面宽，全南向套房设计，独门独院，有天有地，探究东方人居的至高境界。现推出无忧购房活动，在售300-400㎡精工合院，无忧锁房，成交即送防疫礼包。

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