门头沟改善置业潮不减 区域能否支撑房价破6万?

搜狐焦点北京站 2017-07-14 16:54:48
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近年来,门头沟因拥有丰富的生态资源和快速发展的区域商业,再加上轨道交通的不断建设完善,区域发展潜力巨大,成为了开发商必争之地。 在具备了先天生态资源和交通配套的基础上,门头沟区域的居住价值在今年来发生了哪些改变?门头沟能否成为全新的高端改善居住区?搜狐焦点本期【焦点关注】特邀门头沟区域一线操盘手永泰

近年来,门头沟因拥有丰富的生态资源和快速发展的区域商业,再加上轨道交通的不断建设完善,区域发展潜力巨大,成为了开发商必争之地。

在具备了先天生态资源和交通配套的基础上,门头沟区域的居住价值在今年来发生了哪些改变?门头沟能否成为全新的高端改善居住区?搜狐焦点本期【焦点关注】特邀门头沟区域一线操盘手永泰北京副总经理张晨光、金地华北区域西部片区营销总监李杨、绿城西山燕庐营销总监张轶、中骏西山天璟销售负责人梁燕和全国购房专家、搜狐焦点运营总监王佳就门头沟区域价值展开思想碰撞,并为准备在门头沟置业人群提供最接地气的置业建议。

门头沟房价增长底气何在?

一个区域的变化与发展,离不开政策、土地、规划等利好的驱动。比如通州区因为政策导向一跃成为首都副中心;再比如大兴区,因为首都第二机场的建设和新南城计划,近年来区域得到了迅猛发展。

相较于北京其他区域,门头沟的变化则是从土地驱动转向为交通和规划利好带来的发展。曾经基于土地成交带来的开发资金与关注度,近年来转向为交通和规划利好。

房价是区域热度最直观的温度计。搜狐焦点了解到,门头沟区域新房房价在2006-2016年十年间,年均增长率达22.2%,翻了7.4倍,位列全市第一,住宅房价不断突破5万奔向6万大关。

搜狐焦点查阅2017年上半年(1月1日-6月30日)北京新房成交情况了解到,上半年全北京新房(含自住型商品房)成交均价为44309元/平方米,对比门头沟新房(含自住型商品房)成交均价为47821元/平方米,门头沟区域新房成交均价比全北京区域高出3512元/平方米。

从今年上半年门头沟区域单月新房成交走势来看,其中5月成交均价接近6万/平方米,为58556元/平方米。

门头沟区域房价不断攀升的底气何在?

在政策利好方面,门头沟将借力2022年冬奥运再放光彩,2022年冬奥会场地选址首钢,首钢老厂房,会改建成国家队训练场地,配套建设冬奥广场等相关项目。

在交通利好方面,按照计划,北京首条磁浮列车S1号线,2017年年底将先期开通石门营站至金安桥站7站。S1线的开通将改写门头沟无连接市区轨道交通的历史,门头沟区及沿线居民进城时间将大大缩短。

从土地出让来看,北京市规土委数据显示,今年上半年北京共计挂出45宗经营性用地(不含棚改用地),超过去年全年的数据,在这45宗地块中,2宗住宅性质用地来自门头沟,其中一宗为自住型商品房地块,均价23000元/㎡;另一宗为位于门头沟潭拓寺附近的限房价竞地价地块,最高限价47091元/㎡。成交总价为63.3亿元,创造了区域地价新高。

虽然地幅广阔,但因地形的缘故,门头沟的土地供应并不多,供需矛盾的存在使得区域内土地价值迅速被拉升。稀缺的自然资源以及土地供应,让门头沟区域成为了众房企的兵家必争之地,房价自然随之地价水涨船高。

为何门头沟楼盘名字都与“西山”有关?

除了土地、规划、政策和交通等等外部驱动力之外,门头沟区域因为自身的自然资源和历史文脉一直在京城大放异彩。搜狐焦点了解到,品牌房企进驻门头沟进行土地开发和产品打造,都会围绕“西山”来给楼盘命名,比如中骏所打造的西山天璟、金地打造的西山艺境、永泰打造的西山御园、绿城打造的西山燕庐等等……“西山”不约而同的成为了其卖点之一。

在京城,三条文化带贯穿着历史,长城文化、运河文化、西山文化。他们的共同点是丰富而悠久的人文资源以及历史渊源。在这三条文化带之上,延展出了长城源著、运河岸上的院子(泰禾中国院子)的楼盘,但是西山文化带上的楼盘以“西山”背书却格外明显。

以“西山”为楼盘背书的原因是什么?指地为名的初衷又有何渊源?

西山板块,素有“皇家板块”的美誉,整体自然环境与生态景观均十分优越,森林覆盖率达86%以上,在北京的整体规划中西山板块属于北京的“涵养带”,是北京自然风景保存最好的区域之一。

门头沟的西部山区是北京西山的核心部分,西山虽不若“三山五岳”一般闻名在外,但作为“太行山余脉”,是京城860多年建都历史中的军事要塞与文化重镇。

亲身经历着门头沟每一个蜕变的李杨,感概良多。她从西山之于北京的独特价值延伸出门头沟人居价值的演变过程,在她看来,门头沟所在的新西山板块,承载千载龙脉的历史文化,同时兼备西部传统人文文脉底蕴,更是其他区域无可比拟,而整个区域的交通通达性也保证了第一居所的实现。

张轶表示,西山板块是京城文脉的聚集地,生态资源十分丰厚,西山燕庐位于西山脚下,处于北京西部未来发展轴线上,该项目是绿城豪宅基因的延续。

“因为西山的文化和自然资源的属性更纯粹。”张晨光说,西山既包括人文景观,又蕴含山水文化,因此包括永泰·西山御园在内,门头沟的楼盘案名总喜欢和西山联系在一起。

门头沟是否有能力承载京城改善置业需求?

门头沟区域近年来迎来了十余家品牌房企的进驻,其中包括中骏、绿城、金地、永泰、华润、华远、电建等等大型开发商,“大家扎堆儿的好处是,能够让这个区域价值实现很大的提升。”王佳认为,品牌房企的集中进驻,其一说明了大家对门头沟区域的看好,其二又能够带动区域配套、交通和人文价值提升和发展。

开发商的战略布局与门头沟的区域基调相契合,纷纷在此打造高端产品系列。例如,中骏的“天”字系,金地“华”系等等。

对于产品的核心价值,梁燕表示,“天”字系的产品系在中骏里面有一套严格的标准,从地段来说,必须占据核心城区的核心位置,要么就要占据城市中的核心资源,像门头沟新城区这个位置,完全符合中骏对于区域的择选。

张轶表示,从桃花源、玫瑰园、御园,再到近期的江南里,城市山水资源,一直是绿城高端楼盘择址的定位标。正是基于这样的择址观,绿城再次落子西山脚下打造西山燕庐,首先就是看重了西山的优质环境。

除了开发商的战略规划与区域价值的契合之外,门头沟区域楼市人群组成也决定了其高端改善条件。

张晨光介绍,从永泰·西山御园的客户群体来看,改善型人群占据绝大多数,基本都是用来自住,这也从侧面验证了真正的改善型客户还是大量存在的。

李杨介绍说,传统西山板块向门头沟的外溢,形成了如今的新西山别墅区。门头沟得天独厚的自然条件,以及自2014年起,十余家大型开发商入住和对改善型产品的打造,都决定了其具备足够承接内城外溢改善客户的条件。

对于门头沟未来的发展前景,梁燕表示,短期内一定是围绕着西长安街S1线的硬件配套来完善,然而从长远来看,更为重要的是,对于门头沟来讲,无论是产业、商业,还是居住环境,门头沟未来的发展模式一定是多元化、完整的闭环生态模式。

随着环线路网、轨道交通等城市建设的外扩和发展,北京郊区的交通、生活、娱乐、医疗、教育等设施逐步完善,加上空间充足,自然环境更好,其宜居程度甚至比北京中心区域更高,所以现在不少购房者,尤其是高净值改善型家庭也愿意到郊区购房,拉动了像门头沟区这样区域的大户型房源、别墅成交量的增加。

在众多品牌房企和业内专家眼里,门头沟区域无论配套还是环境可以承载京城改善型置业需求,因此未来区域房价还有想象空间。

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