京西神盘领跑房山,800万实现城市墅居梦

搜狐焦点北京站 2018-12-26 10:43:53
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12月17日,京西悦府营销总监董良做客《焦点房谈》栏目直播间,与广大网友分享他对于区位、项目及市场的理解与洞察,及京西悦府作为“京西神盘”领跑房山、持续热销的秘密。

策划 | 搜狐焦点北京新闻中心

采访 | 秦岭

撰稿 | 秦岭

12月17日,京西悦府营销总监董良做客《焦点房谈》栏目直播间,与广大网友分享他对于区位、项目及市场的理解与洞察,及京西悦府作为“京西神盘”领跑房山、持续热销的秘密。

01|区域利好

尽管调控已经持续近一年,但是房价实降还未出现,尤其对于刚需刚改客户而言寻找到合适的房源并不容易。如今,从北京新城来看,大兴新房均价为7—8万元/平,门头沟新房成交价格为6万/平左右,目前只有北京西部片区-房山新房均价在5万元/平,堪称北京楼市最后的洼地。前不久,第三轮南城行动计划发布,丰台、大兴、房山三地联动发展,打造首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的和谐宜居示范区,房山的发展前景逐渐成为大家的关注焦点。

搜狐焦点:您能否解读一下房山的区域发展未来?京西改善置业,为何一定要选房山?

董良:房山一直以来都是北京的房价洼地,但是这种情况正在被打破,房山进入了价值补涨期。去年9月,国务院批复新版《北京城市总体规划》,赋予房山“三区一节点”的新定位——首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区、历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区、科技金融创新转型发展示范区、京津冀区域京保石发展轴上的重要节点。今年9月,第三轮城南行动计划发布,房山迎来史无前例的政策红利与产业动力,它将与丰台、大兴、亦庄一起,组成衔接副中心区与雄安新区的重要战略枢纽,而房山也将打造首都功能梯度转移承接区,成为高质量发展的新高地。

今年,连接北京市区与雄安新区的京安高速动工建设,房山则是这条黄金大动脉中最关键的一环。此外,连接顺义机场与大兴机场的S6城际铁路联络线也将延伸至房山,坐地铁直达机场的未来正在到来。燕房线与房山线衔接直通市中心,到2020年继续北延到三环,实现与10号线16号线接驳换乘。

在交通配套不断提速升级之外,三甲医疗、学校教育、商业中心等配套也在继续完善,更多优质公共服务资源也将落户房山。良乡中医康养小镇、阎村金融科技小镇、张坊运动休闲小镇、长沟基金小镇、青龙湖文旅创新小镇……一个个主题特色小镇正在房山破土而出。

我坚信,房山未来大有可期,昨天的房价洼地,明天的人居宝地,不变的是高性价比优势,越来越多改善家庭置业首选这里。

搜狐焦点:众所周知,在京西房山这片热土,天恒已深耕12年之久,相继打造了多个标杆性的经典项目,成为房山市场占有率最高的房企品牌。您认为天恒积极布局房山的战略出发点是什么?房山改善置业,为什么一定要选天恒?

董良:天恒更懂房山,也更懂客户真实需求。自从2006年天恒集团进入房山市场,我们已经深耕了12年之久。通过稳健运营和精心布局,实现了项目数量及销售业绩的快速飞跃,成为房山市场占有率最高的房企品牌,引领人居升级,推动区域成熟。

现在,改善置业进入细分时代,天恒针对新市场环境下的置业需求,以独有的开发观、产品观、生活观逻辑打造项目,展现出产品细分策略强大的市场活力。在天恒笔下,多品类、多形态的别墅产品,以更具竞争力性价比优势,从天恒摩墅400万级别墅产品,到京西悦府800万级别墅产品,再到天恒水岸壹号1000万级别墅产品,不同量级,不同产品,全力补给北京别墅市场空缺,为更多改善客户带来福音。可以说,论及房山区域价值,唯有天恒更有发言权。

02|项目介绍

本月初,京西悦府双叠院墅首发开盘当日就以劲销5亿的成绩创下了房山区域近年来最佳业绩。

搜狐焦点:房地产行业有句名言:成交是硬道理,产品是硬功夫。请您分析一下其中原因,在当前的市场环境下,京西悦府为何能交出如此漂亮的成绩单?

董良:天恒京西悦府能有今天的成绩,是我们意料之中的事,因为我们对它的产品创新和价值体系都非常有信心。现在,地产回归买方市场,手持珍贵房票的改善置业客户,选房思路越发理智严谨。而对天恒京西悦府来说,再挑剔的眼光也会被折服,因为这个项目是北京近年来少有的别墅品类,它集城市别墅、地铁别墅、公园别墅、双叠别墅、府院别墅等多方面价值于一体,为中产改善家庭提供全方位解决方案,打造一站式墅居美好生活,充分满足了大家的改善期许,总结起来就是八个字:一府万象,一墅定心。

近两年,由于楼面价越来越高,新房市场早已步入豪宅化,千万级更可谓是普遍现象,当下的北京别墅市场,总价千万以内的纯商品房别墅难觅踪迹。但对于购房者而言,它们与刚需刚改的需求轨道实际上是脱钩的。

搜狐焦点:京西悦府以800万总价别墅大大弥补了市场的空缺,我们还了解到京西悦府实际是以低于报备价价格在售卖。您能否解读一下其中原由和京西悦府区别于其他项目的独特市场价值?

董良:千万量级别墅,是改善置业的一道分水岭。放眼北京各大别墅板块,今年上半年套均总价2000万量级别墅,占市场总量50%以上,就连六环外的昌平、顺义、门头沟等区域别墅都在1500万左右。现在,北京五环内已经不存在单套总价低于3000万的别墅,五环以外六环以里包括限竞房在内,别墅新盘基本都在1000万以上,总价千万以内的纯商品房别墅几乎绝版。这对于总价千万以内承受能力的客户来说,要想在北京市区而非远郊升级居住换套别墅,几乎是不可能的任务。

天恒京西悦府的出现,填补了这个市场的巨大缺口,也弥补了总价承受力有限的广大中产家庭的改善需求。最低735万起,平均总价800万量级,这完全是以普宅价买别墅家。这样的地段,这样的配套,这样的产品,这样的价格,放眼北京,唯有天恒京西悦府,轻松成全购房者的城市墅居梦。所以,这些条件构成了天恒京西悦府的综合竞争力,这种超强性价比优势,不仅是限竞房别墅不可比拟的,更是纯商品房别墅新盘中的佼佼者。

搜狐焦点:聚焦产品,京西悦府有满足刚改的三居、四居,也有提升生活品质的双叠、三叠等多类型产品,是超低容积率的墅质低密社区,充分满足了市场多方面的需求。您能否具体介绍一下目前在售的产品,京西悦府在产品打造上有哪些创新优势和突出特点?改善置业三代居,为什么一定要选京西悦府?

董良:任何居住产品的创造,都与社会发展密不可分。伴随二胎政策的放开,越来越多“双孩+夫妻+父母”的家庭结构产生,传统三居空间愈显局促,容纳一家六口的品质四居,成为很多人的心头好。然而,当下北京新建商品住宅中,改善型四居产品占比不足12%,不仅物以稀为贵,而且换房成本水涨船高,中心城区随便一套四居动辄千万起价。天恒京西悦府的诞生,就是帮助更多中产家庭一步到位改善置业,实现三代同堂的居住梦想。

天恒京西悦府墅区洋房产品系,包含了96㎡、120㎡、130㎡三种户型,涵盖三至四居不同类型,每一种户型都设计了多处惊喜空间,极具超高附加值,淋漓尽致体现了全生命周期居住特质。我们把公摊面积降至更低,不浪费每一平米,不仅得房率更高、实用性更强,功能性更全,而且舒适度超高:一梯两户纯板楼、双卧房朝阳、全明卫浴间、4.1米面宽客厅、入户玄关区、U型厨房、独立洗衣房、双层挑高露台……很多人性化细节亮点,在功能性和舒适性之间找到了最佳平衡点,能轻松实现“三代同堂”全家庭居住梦想。

天恒京西悦府另一个爆款产品,就是双叠院墅。在当下别墅市场,上中下三叠墅产品大行其道,天恒京西悦府反其道而行之,原创研发上下双叠院墅,以更低容积率,致献更纯正的墅居生活,别墅感更强、私密性更好、舒适度更高。上叠使用空间3+1层,下叠使用空间2+2层,建筑面积173㎡起,使用面积350㎡起。各有独门独院,私家电梯入户,层层有露台,户户享庭院。内部空间大有乾坤,玄关厅、会客厅、家庭厅、地下层、阁楼层……无一处不具有超强的功能拓展性与空间可变性。

而这,也体现了天恒的别墅研发观——上下连接自然,水平连接城市,天恒集团将其概括为回归院落生活的初心,这一理念在天恒集团开发别墅产品过程中得以传承,将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布,传承和创新了北京院居文化。

搜狐焦点:去年年底,全北京第一条无人驾驶的地铁“燕房线”正式开通,而京西悦府距离阎村站仅有100米,是标准的地铁改善型社区,格外备受关注。您能否详细介绍一下京西悦府的周边配套及交通?

董良:对土地资源的占有,是别墅稀缺价值之本,对城市资源的享有,则是衡量别墅生活价值的最高标准。天恒京西悦府正是这样一个对自然生态与城市生态两全兼备的全资源型别墅,一个高配版城市别墅。

项目位于房山主城区,京港澳高速直达西三环,六环通往大兴新机场,地铁站只有百米之遥,直通9号线,天恒京西悦府坐拥“地铁+环路+高速”三维交通枢纽优势,这在北京是不多见的。在项目生活半径之内,生态公园实景绽放,乐活商街繁华成势,华冠超市、肯德基等旗舰主力店进驻开业,近10所幼儿园小学中学环绕,未来还有大型体育馆、商业综合体等优质配套逐步呈现,驱车瞬时直达长阳商业区、良乡大学城等地。可以说,天恒京西悦府是一座全配套别墅生活城,让城市墅居生活触手可及。

03|市场状况

近年别墅产品市场升温明显,成交量占到北京整体市场的20%左右,而在2013年及2014年,这个比例还分别为4%及3%。今年别墅成交增多更为明显。

搜狐焦点:请您分析一下其中原因,别墅在北京楼市是如何从“边缘”变“主流”的呢?归根结底,买房是买一种生活方式,别墅置业对生活方式产生了哪些改善?

董良:毫无疑问,别墅是家庭改善居住的终极形态,这是人居需求的本能,也是市场迭代的催化结果。北京别墅供应量的提升与市场供给形式有关,现如今,北京加大了保障住房的比例,留给商品房的份额减少,而商品房的购买人群购买资格变得更加珍贵。与此同时,商品房的购买人群也在缩小,所以纯粹的商品房的供给越来越稀有化。另一方面来看,由于政策导向,越来越多的人可以享受保障性住宅,而余下的购房者购买能力提高、需求提高,别墅最能反映购房者的居住品质,因此在购房的选择上,更多人愿意选择反映生活品质的别墅。

搜狐焦点:叠拼产品十年前刚出现在北京市场时,市场的接受度并不高,原因不仅是大众对叠拼别墅的接受度不高,也因为叠拼产品当时还处于发展初期,产品力较低。反观现今,叠拼产品已成为北京别墅市场的主力,近几年天恒在叠拼产品的研发、创新上,已经实现了“五代”进化,积累起巨大的产品优势。您能否结合京西悦府项目,介绍叠拼产品的迭代,以及如今的发展情况和市场需求?

董良:自从2012年开始,明确限定住宅项目容积率不得低于1.0后,北京别墅的产品形态逐渐由低密度的独栋,向高密度的联排、叠拼过渡。2017年,北京叠拼别墅的供量占到市场总量的57%,占据别墅市场的半壁江山。2018年开始,限竞房别墅逐渐占据北京楼市封面,部分限竞房采用“拉高排低”手法,规划出以叠拼为主的别墅产品,这意味着叠拼别墅的供应量将进一步提升,但供量的增加并不代表着产品品质的继续升华,这些限价别墅限定了价格和流通年限,也限制了房企的成本投入。随着限竞房别墅增多,为满足政策规划限制,某种程度上势必折损产品力呈现。与之相比,纯商品房别墅有着天然优势,在同等总价或者同等条件下,在产品力打造上有更多发挥空间。

以天恒为例,我们的叠拼别墅历经多年进化优化,产品设计越来越强化别墅居住的体验感,上叠下叠分别入户,独门独院各享私密天地,地下空间极致利用,私家车库停泊到位,室内配备私家电梯,卧室基本成套设计。叠拼别墅产品的颠覆创新,在催升需求的同时,也成为促涨价格的有力推手。

另一方面,存量中的纯商品房别墅变得越来越稀缺。未来的别墅开发,只能向高密度、小面积、混合型去演化,纯商品房别墅几年后将面临的是:不是买不买得起,而是有没有的问题。

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