今天，全国房价较高的城市是北京。2018年12月，北京二手房均价达到了6.3万元每平方米，排名第二的是深圳，二手房均价5.8万元每平方米。

十年前，全国房价较高的城市是上海，那时上海均价1.6万元每平方米，排名第二的是北京1.19万元每平方米，排名第三的是深圳市1.06万元每平方米。

十年后的今天，北京和深圳实现了在房价上对上海的超越。暂且不论这是喜还是忧，只从房地产作为家庭财富的角度分析，下一个十年，哪个城市的房价可能会是国内较高的？

不少朋友认为是北京，因为北京汇集了国内较好的医院、高等院校。同时一些公共社会福利方面，包括世界500强企业、金融机构总部以及居民储蓄等，相较深圳，北京都要明显先进一头！

但是经过较近一段时间专题研究，道哥认为下一个十年，我国房价较贵的城市大概率会是深圳。为什么这么说？

先看下过去十年，一线城市之间的房价变化规律。过去十年，北京、深圳的房价涨幅都达到了430%以上，其中深圳涨幅444%全国排名排名前列，北京第二。这个差别也许并不是很大，但主要的变化发生在较近5年和较近2年。

2008年到2013年这5年，整体上一线、二线城市限购限售限贷等限制性的房地产政策都比较弱。房地产市场还充斥着投资和投机的需求，北京、上海、深圳这样的城市，房价相当程度是由有钱人来定价的，他想买多少就可以买多少。这5年时间，北京房价上涨超过210%，明显先进于全国所有城市，同期深圳房价涨幅也不小，但只有137%。在资金投资和投机推动下，全国人民都希望到北京买一套房子。

2010年之后，尤其是2012年之后，一线城市开始采取了不同程度的限购政策。从2013年到2018年较近五年，房价涨幅出现了新的变化,深圳房价上涨了130%，北京房价只上涨了67%。

可以看到同样是在过去的十年里，前五年由于限购、限贷、限售等房产调控政策比较宽松，北京房价实现了快速上涨，明显高于深圳。

再看这轮房地产调控政策落地之后，尤其是今天北京、上海、深圳几乎采取了完全类似的房地产调控政策。在这种情况下，深圳房价表现出了非常大的韧性，涨幅明显先进。  

 2016年12月到2018年12月，深圳房价上涨了74%，北京房价只上涨了13%。相当于2018年12月北京二手房均价基本上和2016年12月均价大体持平了，只高了10%多点。

综合考虑这些因素，道哥认为，不出意外的话，下一个十年，深圳房价将会实现对北京的超越。

接下来看一下，深圳的房地产市场逻辑是否能支持道哥这个判断呢？

首先，房价上涨背后重要的因素，包括上半部分提及的高等院校、医院、金融资产总量、500强总部数量，以及银行储蓄，在过去十年，较近五年，北京和深圳的相对关系并没有发生变化。

那么为什么北京房价增幅变慢了，而深圳房价能够保持很大的韧性呢？背后变化较大的是人口。

较近五年，深圳的经济增幅比北京快了不少，但总体看还不明显，分歧还称不上巨大，而人口的变化却可以说是天壤之别。

人口方面，近五年，北京市人口增长了2%，深圳市人口增长超过22%。 从2016年到2018年，深圳市人口增长了9.2%，北京人口是负增长。

今天北京和上海都实行了严格的人口限制政策，但深圳和广州仍然对人口保持开放态度。在2015年、2016年、2017年，深圳市常住人口分别增加了60万、52万和63万，北京的人口几乎零增长，甚至是负增长。

在严格的房地产限购、限售、限贷环境下，房地产价格相当程度上是由具备购买力的刚需推动的。这很大程度上是与人口增加密切相关的。

较近几年，深圳成为了我国常驻人口流入较多的城市，每年人口增量超过了50万人。相信在不断流入的这些人口的推动下，未来十年，深圳市房地产的需求和价格都会得到强有力的支撑和推动。

而北京的房地产市场，一方面要疏解部分事业单位、企业，非首都功能的部门搬到雄安去，虽然今天还没有兑现和落地，但这一天恐怕是迟早都要来的。

另外再看一下深圳市人均居住面积。根据2015年城市统计年鉴来看，深圳城镇居民的人均居住面积只有20.6平方米，北京已经是31.6平方米，比深圳整整多了11平方米。

北京人民不断地改善自己的居住条件，追求幸福生活，相信深圳居民同样也会有这样的诉求，通过居住面积，可以看得到，深圳对房地产的需求更刚性一点，改善性需求更迫切一点。

顺便告诉大家，根据2018年的数字，深圳市常住人口是北京的56%，但是深圳市的土地面积面积只有北京的12%。

无论如何北京地域还是比较宽阔的,北京还有大量的纵深远郊区县没有发展起来。相对来说，深圳土地面积显得非常狭窄。

再加上深圳紧邻香港，香港今天房屋均价已经达到了20万的水平。综合考虑这些因素，下一个十年，深圳市房价超越北京并不难。

这里边不多的变量因素是，未来十年北京是否会改变对人口限制的政策，或者说，北京市人口限制政策在未来十年是否能够奏效。如果真的奏效了，如果雄安新区实现了一部分功能和人口的疏解，那么 “十年后，深圳市房价超越北京”这个判断大概率会兑现的，让我们一起拭目以待吧。

过

年

好

对于现代家庭来说，超过70%的资产都已经是房地产了，房地产可能比股票更影响到家庭的幸福、未来资产的升值与否。