我们正在经历的是，“ 一个分化的时代”。 城市分化、人口分化、收入分化、产业分化、企业分化。

城市大洗牌，楼市分化蔓延不断，谁都躲不掉。

1.“鹤岗化”势不可挡，长三角房价跌得有多惨？

在楼市动荡波折的这几年里，“鹤岗化”现在已然成为了一个形容词。

大家都知道，就在19年，东北有一个叫鹤岗的城市，房子只卖5万元一套，甚至有的低至2万元一套。

这一现象让人们重新见识了不同城市间房价的差距能有多大。

而这一进程并没有停止，比如黑龙江双鸭山、辽宁铁岭、甘肃玉门、云南个旧等地，这些小城市的房价也都快成白菜价了。

从东北地区不断扩散到西南地区，但这还没完，到现在，房地产的“鹤岗化”已经蔓延到了富裕的长三角、珠三角地区。

让人大跌眼镜的是，在安徽省淮南市，只要5万总价就能买一套房子，在线上平台，总价10万以内的房子就有54套。

要知道，从地理位置上看，淮南并不差，它和安徽省会合肥只有不到100公里，是合肥都市圈的重要一员，这样一个位置优越的城市，却仍挡不住“鹤岗化”的袭击。

更可怕的是，不仅是长三角，就连粤港澳大湾区也逃不掉，同样出现了房价超级便宜的城市。

那就是广州隔壁的肇庆，这里不到10万元就能买得到一套3房。

还有粤北韶关的房子同样也是白菜价，出现了多个每平米1000元，总价不足10万元的商品房。

有网友说：这房子肯定有问题，不然怎么能这么便宜。

但还真不是。淮南的那几套房，根本不是什么职工房、保障房，而是如假包换的普通商品房。

2.人口负增长，楼市分化的尽头是人口的撤离？

那么为什么会出现这样的现象呢？是房地产彻底崩了吗？

并不是，中国的房地产依然有一定的发展空间，这是城市的发展出现了分化的现象，马太效应尽显。

也就是说，经济好的城市，未来发展会越好，而其他经济较差的城市未来发展会越差，两者的差距只会越拉越大。

大部分三四线城市没有好的产业，也自然创造不出大的财富，对人口没有吸引力，就会造成人才的持续流出，而人口恰恰是发展的重中之重。

现在这种局面也出现在了长三角地带，这个富豪区，同样面临人口问题。

在2021年，长三角首次出现人口自然负增长的省份。

近日，根据江苏省统计局数据，2021年江苏常住人口出生率为5.65%，死亡率为6.77%，人口自然增长率为 -1.12%。

图片来源：国民经略

这是新中国成立以来，江苏年度人口自然增长率首次转负。

而受产业结构等因素影响，江苏省近年来对外来人口吸引力呈下降态势。

再来看上海、浙江，形势同样不容乐观。

浙江人口自然增长率虽然尚未转负，但也创下了新低。

2021年，浙江人口出生率为6.9%；死亡率为5.9%；自然增长率为1%，创下40年来新低。

从这些人口数据再看淮南的5万一平米的房价，就不难理解了。

有低生育率的加持，人们对房子的需求锐减，那么剩下那么多的房子，怎么能卖得出去呢？自然“鹤岗化”就会蔓延开来。

3.城市分化已成定局，割裂发展的背后藏着什么猫腻？

而人口巨变也会不断影响城市的分化。

过去二十年中国楼市狂飙突进，堪称难解的奇迹。

如今很明确的是，房地产已然告别了黄金时代，复杂且剧烈的分化时期不断加剧。

政策意志和市场力量的交织，深刻重塑着今天的中国区域版图。

大概从2013年，我们开始听到越来越多的人谈及“不同城市房地产市场的分化”。

最初，它用来描述一二线热点城市和三四线城市之间的冷热差异。后来，随着市场的不断发展，楼市分化的格局变得越来越复杂，现在则体现在楼市更多层面。

这里更多层面不仅指的是一二线城市和三四线城市之间的分化，还是一线城市间的分化，二线城市间的分化；

还有城市群的分化，城市内不同区域涨跌互现的分化，住宅地产与商业地产，房企分化，更包括楼市调控下“一城一策”的分化。 

中国城市的马太效应正在加剧，城市群效应加剧，这是一个不可逆转的大趋势。

在未来，除了几个核心都市圈和强省会城市，其他城市可能终将鹤岗化。

大多数城市既没有北上广深的独特地位，也没有像杭州那样有阿里巴巴这样的企业带动经济，还有的连自然资源都很匮乏。

此情此景之下，小城市的人口流失必然会越来越严重。

而一个地方如果没有产业支撑，那就只能通过卖地获利了。

但当前些年浩浩荡荡的棚改逐渐走远，人们的住房需求也慢慢接近饱和，这时候地自然卖不动了。

再加上2021年楼市的超严监管，楼市早就变了模样，开发商没钱融资，拿地也只能躺平了。

于是，地方政府跟着躺平，这是一个近乎无解的循环。

而未来的常态，城市的分化，分割，只会越来越严峻。

残酷的真相是，大部分房子也将有相同的结局。