原标题：冯仑：当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

封面题图 | 《佩小姐的奇幻城堡》

文｜冯仑 （微信公众号：冯仑风马牛）

从 1999 年到现在的这 20 年里，房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿，其中新房 14 万亿，二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后，房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断，房地产已经进入到后开发时代。

所谓后开发时代，和开发时代有什么分别呢？开发时代是以单一产品——住宅——为核心，快速地买地、开发、建设、销售、交付，是这样一个快速的过程。开发时代的房企竞争的是三件事：规模、成本、速度。所以我们能看到，开发公司拿到地以后，基本上 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地，能够卖房的时间只有 18 到 22 个月，速度的竞争已经到了非常激烈的程度，房企在一线城市的竞争压力越来越大，开始不断地往三四线城市走。同时，房企的规模也越来越大，单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为，现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄，市场要进入到后开发时代。

后开发时代是什么意思呢？就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅，而是包括住宅在内所有的房地产产品，不仅是购物中心、写字楼、医院，甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等等，这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目开始，一直到较后的运营，每个价值环节（开发、建设、管理、财务安排、较后运营），都成为地产商关注和创新的重点。

▲《漂亮的房子》| 盖房子的竞争，也很激烈

进入后开发时代，房地产和科技的联系越来越密切，和互联网越来越密切，和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技，需要关注以下几个方面：

首先，投资规模。2017 年，与房地产科技相关的投融资活动，中国一共有 60 亿美金，美国大概有将近 200 亿美金。科技领域的投资，从规模上看，房地产科技肯定不是全世界增长较快的。很多人只注意到了 AR、VR、人工智能等等，但房地产科技是增长很重要的领域，虽然过去一直被忽视。

很多我们熟悉的公司，比如说链家，就是房地产科技。链家通过互联网处理大量的信息，和每一个买房、租房的人发生连接，并提供服务。除了链家， WeWork 做联合办公，这也是科技进步，把空间进行更加灵活的安排处理，让我们在空间的使用上发生了改变，不再像过去的办公室，一个大平层，简单的交付。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上，这个领域里还有很大的增长空间。

▲《排名前列次亲密接触》| 网络连接你我他

其次，房地产科技发展较快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面，进步是较快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多的数据。在国外，已经能够做到客户任何时间想买房、租房，不仅能够快速找到房源，而且能够实现在网上 360 度看房，看房之后还能快速估价。怎么估价呢？就是看这个房子周围，比如两公里、十公里内发生过的交易都是什么？把这些交易的价格都呈现给客户，同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价，以及经纪人的建议等数据都较快速给到客户，这样客户就能非常快地做出判断，要不要租或者买这个房子。

目前房地产跟互联网结合较重要的进步，是在买房、租房时的大数据处理已经非常完善了。美国已经有了这样的上市互联网公司，中国目前还没有这样的数据公司。中国目前主要是政府部门掌握估价。未来开始征收房地产税以后，中国也一定会有这样的公司出现。房地产科技排名前列个较重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面，这个领域是较先成熟的。

智能家居方面，现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里，我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭里面，这个方面出现了非常多的公司，这些公司能够用较快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。

▲《POI》| 大数据让一切变得容易

再次，房地产科技的应用方面，即资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业？像国贸三期这种，就叫投资级物业。国贸一期二期三期做了 30 年，一共就做 100 万平米，现在值 2000 亿以上，而且没有负债，这个叫投资级物业。30 年就做这么一点事儿。我们知道，在中国，一个开发公司一年开发 100 多万平米，是非常容易的事情。但投资级物业牵涉到资产管理，这个资产管理分为硬体和软体，比如说机电和设备等，就是硬体；服务、租赁这些事情，就是软体。

举个例子，我们在纽约的一个同事，上班以外，自己还管理了 60 多间房子，跟别人一起管理物业。我问他，「你怎么能管 60 多间房子呢？你有 3 个孩子，还要上班，每天那么忙，你怎么管得过来？」他说，「很简单，全部都在网上管，比如说要报修水管坏了、客户租赁看房、交易等都在网上完成。」其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作，通过资产管理平台的软件系统，一个人能够管理几百个房子，非常简单。这就是所谓的不动产管理，实际上和科技有非常大的关系。

▲《模仿游戏》| 科技进步改变世界

在开发阶段，现在也有快速建房系统，通过房地产和科技的结合来完成建设。较近我们投了一家特别有意思的小公司，就是通过网络来定制和建房子，一年增长了 100% 以上。这家公司在哪做呢？肯定不是在北京 CBD 里做，它在富裕地区的农村服务客户。这些地区，有不少愿意花七八十万盖房的农村青年，80 后、90 后，在使用互联网的过程中成长的，所以他们也道怎么用网络来定制。订完了以后，公司给他几百个可选择的图纸，选择好以后，网上付定金，定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里，如果有一家房子盖得特别漂亮，所有的人就会跟着学，所以这个公司叫易盖房，很容易盖房。

当然，现在房地产的投融资这块跟科技的结合也是非常快的。这个结合较典型的是一种特别的物业形式，就是消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产形式。现在开始用的一个方法是众筹，很多项目众筹的目的不完全是为了融资，而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。这样的方式，投资人未来又可以直接到这个场所去消费，在消费的过程中会给很多的照顾，这样就吸引人又投资又消费，在融资过程就把客户圈在一起。

▲易盖房公司的设计图

此外，我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域，包括房地产领域。这些带来的变化，或者说挑战，较近房地产行业讨论较多的大概有这么几个方面：

排名前列，我们家里面以后到底是请传统的保姆，还是用机器人保姆？现在已经有人开发出了机器人保姆，虽然用着不亲切，也不方便，甚至还觉得别扭。比如如果机器做错了事，你都没法生气，如果生气你会发现自己很滑稽，也没有意思。还是以前用人工的保姆觉得习惯，两个人互相生气也很有乐趣。但技术在进步，这些未来也许就不是问题了。所以这是对家政服务方面的挑战。有人提出未来卖房的时候直接配一个机器人保姆。机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点，现在还在讨论。

第二，可以用 VR 人工智能的方法，尽快的识别。让我们在租房或者买房前尽快识别了解室内空间，看是不是满足自己的需要。

第三，在制造领域，用 3D 技术盖房子，这项技术提升很快，速度也在提高，但目前还不能盖高层，大概 3 层以下有实验成功的，3 层以上目前没有办法用打印的办法迅速盖起来。但是这个技术在进步，一旦技术成熟，盖房子速度会非常快。

▲《火星救援》| 也许不久的将来，就可以去火星盖房子

第四，过去看地较牛的是坐直升机，现在看地已经不用直升机，用无人机，慢慢看。尤其是度假地，平时看的范围比较窄，用无人机，看的范围非常广。所以在看地方面，在观景、模拟未来景观和销售方面，无人机的应用也会越来越多。

第五，大数据的应用对于我们精准的资产管理也越来越有用。比如，我们通过地图，通过搜索，就知道每天在这个商圈里活动的人群大体上是什么年龄，什么样的人，几点人多，几点人少。以这样的方式，我们聚焦在物业管理和出租经营上，通过这些数据，让我们在做购物中心、做社区商铺的时候会有更精准的定位。

第六，区块链技术现在也越来越热闹，房地产行业较近在区块链技术上面也有很多讨论和研究，特别是在房地产金融服务这块，大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子，融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，可以通过智能合约，我们叫做分布式的，一群人一群人直接融资，这个也是大家在努力研究的一个问题。

总之，虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视，但它的机会还是存在的。进入后开发时代，全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技，从而提供更好的空间体验和价值服务。

房地产行业也焦虑，区块链成构建地产服务生态圈的重要推手

互联网对生活的影响是全方位的，包括衣食住行的方方面面。买衣服有电商、吃饭有外卖平台、出行有网约车。就连看似较吃香的房地产行业，也曾一度陷入互联网所带来的焦虑感中。

一方面，宏观经济下滑、住房需求增速减缓，加上限购、房产登记、房产税等相关政策的出台，使得传统房地产渐渐走到了行业天花板。另一方面，互联网平台的跨界“搅局”，也使得传统地产企业不得不改变原有的角色和商业模式，通过资源的整合延伸业务范围，以提升用户体验。

可以看到，上游与下游、线上与线下，所有相关的节点正在逐步联接、融合，形成新的产业生态。

然而，过去二十年来中国地产行业的发展本身就存在着诸多矛盾，譬如交易时间过长、一二线城市商捂盘惜售、二手交易欺诈频频、不动产金融服务存在风险、业主与物业间信任感缺失等等。而在这样的环境下，多元角色的加入，也让商业生态的交易和可信问题变得更加复杂。如何推动房屋资产的全生命周期信息透明化，成为房地产行业健康发展的重要前提。

正因如此，区块链技术也就有了极大的“施展空间”。

房掌柜在房地产行业的区块链布局及探索

由于具有去中心化、不可篡改等特点，区块链技术在房地产行业应用的实践方向很多，比如优化基于智能合约的物业服务体系、加速建立不动产围绕信用机制的金融服务体系、解决地产交易的安全性问题、作为众筹和资产证券化等创新模式的基础等等。不仅可以简化房地产交易的流程、加快交易、降低中间成本，还可以减少欺诈风险，提高交易透明度和安全性。

举几个例子：首先，从房产建造、销售到交易、二次交易、租赁等过程中的房屋产权明细、地址、抵押情况都可以通过区块链网络进行记录，在信息相对透明的情况下，就可以减去中间环节的时间和成本，加速财务相关的交易进程；此外，在区块链网络中，每个用户通过独有的“密钥”进行身份认证，所有行为和资料都会被完整记录在系统中，如若任何一方有“前科”都会被一览无遗，从而大大降低了欺诈风险，解决了信任度问题。

在这样环境趋势中，作为布局全国的综合型房地产交易平台，房掌柜在2017年加入了美国Linux国际基金会旗下的商业化联盟链平台HyperLedger项目，并通过与IBM等项目成员开展合作，致力于打造房地产行业的区块链场景应用。

据房掌柜创始人兼董事长张毅介绍，成立于2008年的房掌柜，目前业务已经覆盖了移动互联网APP、房地产门户网站、二手房门店、楼盘精装修软装服务等，并且还即将推出长租公寓运营、掌柜地产学院等模块。

随着业务的日益多元化，房掌柜业开始进一步探索开发商、物业和业主等之间更多的连接点，借助区块链技术与房地产的结合，通过平台服务增加各个环节之间的关联性，从而打造一个良性的房地产服务生态圈闭环。

为配合和推动这一愿景的实现，房掌柜搭建了面向未来房地产行业的数字化运营框架，自下而上具体包括了物联网层、运营数字化层、社区数字化层和资产数字化层。其中，资产数字化便是区块链技术应用的重要层面。

房掌柜董事兼研发中心总经理吴龙表示，经过与IBM专家的咨询和探讨，房掌柜梳理了区块链技术在房地产行业的五大落地应用，即：电子文档存储、智能工作流推进、智能合约执行、动产与不动产注册，以及房地产的切分交易。

而接下来，围绕这一思路，房掌柜还将把以上应用贯穿到整个数字化运营框架的各个层面，从房产预售、房产销售到物业管理，为资产档案、服务合约和资金等的管理带来价值。较终，其目的是连接个人、企业、社区、政府等角色，以数据为基础为企业描绘用户画像、整合丰富服务内容、提升服务质量，同时提升所有参与者的数字化体验和不动产的流动性。

理性选择区块链项目，IBM提供的是全方位提供技术服务

放眼全球，事实上区块链技术与房地产行业的结合实践比国内更早，同样主要集中在交易、投资和确权三个领域。而作为在区块链技术方面的先行者和重要推动者，IBM也发现，不仅仅在住宅领域，还包括商业地产和产业地产，区块链都有很多发展机会。因此，多年以来，IBM一直致力于利用全球的资源，丰富的行业经验和先进技术，助力行业的创新转型。这也为房地产行业转型提供有益的借鉴。

首先，IBM作为HyperLedger的代码的较大贡献者之一，在过去五年中，IBM一直在支持HyperLedger开源项目的发展，贡献给HyperLedger超过44000行底层区块链核心代码。在此基础上，IBM还在去年就推出了一项全新的企业级服务，允许企业使用超级账本中的区块链代码，在其云服务平台上构建应用程序，实现“区块链即服务”。

在IBM副总裁及大中华区云计算业务总经理张永健看来，企业对于区块链技术的需求主要来自于数字化转型过程中生态体系的拓展。他认为，未来没有一个企业会是独立存在，因此，只要有互联关系，就会有数据、流程、信任等问题，而这正是区块链技术创造价值的地方。

当然，他也明确指出，对于区块链技术的应用，IBM所提倡的是更理性的态度，各企业在选择推动区块链项目时需要考虑几个因素，比如：利用区块链技术是否能够升级原有商业模式或是创造新的商业模式？区块链技术在业务场景中是否不可替代？集中模式和系统是不是也能很好的完成任务？利用区块链技术是否能够构建多参与方互利互惠的商业模式？等等。除此之外，张永健还认为，区块链项目的实践不仅仅应该为自身生态服务，如果能够从整个行业共享平台的角度考虑布局将取得更大的效益。

为此，在为企业提供区块链技术服务时，IBM提供的是包括从前期咨询到概念设计、生产上线等各个阶段的全方位服务，通过与企业团队的密切配合协作，驱动业务场景和应用的开发、系统的部署和区块链网络的上线运行。在这其中，IBM的价值是能够利用多元化的生态系统挖掘企业的竞争优势，并融入IBM设计思维，与企业共同探讨如何加入新的业务网络和开发新应用，较终解决关键性的行业挑战。在此基础上，帮助企业开发、治理和运维一个企业级的区块链网络，做到快速并且安全。

除了房地产行业之外，IBM区块链技术的场景应用实际上已经全面铺开，涉及项目达到400多个。比如去年IBM与沃尔玛、京东、清华大学电子商务交易技术国家工程实验室共同宣布成立了中国排名前列安全食品区块链溯源联盟，并推出了食品安全区块链项目，从而加强食品追踪、可追溯性和安全性；与全球航运巨头马士基集团成立合资公司，通过区块链技术为开展全球贸易提供更加高效、安全、透明的方式；与联合利华合作开发针对数字媒体购买的基本财务对账解决方案，为广告公司提供更高的透明性等等。

可以看到，这仅仅只是开始。作为百年科技巨头，IBM正在各行各业的数字化转型过程中创造着的价值，以云计算为平台、以认知计算为解决方案，围绕大数据、移动、安全等较新技术，凭借自身的行业基础和转型经验，为全球企业赋能。

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