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易居房地产研究院8月2日发布的《7月住宅成交报告》显示，7月份50城新建商品住宅成交面积为2233万平方米，环比减少7%，连续4个月环比下跌，其中，三线城市里廊坊领跌。

廊坊楼市，是环北京楼市的一个较典型的代表。在市场愈加惨淡的时候，环北京的土地市场却精彩纷呈，土地交易价格也不断攀高，可谓冰火两重天。

新房市场大跌

市场的惨淡是有目共睹的。廊坊市房屋交易与产权管理中心副主任郭玉云对媒体表示，6月份新建商品房成交面积8.25万平方米，其中住宅成交面积6.92万平方米，与去年10月份相比分别下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，环比下降77.6%。

某专业门户网站的新房价格走势图显示，从4月份到7月份，燕郊已从每平米29645元下降到26583元，香河从每平米18332元下降至16829元，大厂则从每平米24431元跌至18900元。

“要努力把房价调控在2016年10月的水平，确保环比不增长。”廊坊市政府在6月2日出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中提到。

这样的市场环境下，投资客算是“套”上了。8月1日，王亮(化名)再一次拨通了中介的电话。电话里的他声音颇为焦虑，这已经是他第三次打出这样的电话，内容是同样的：下调名下房子在中介挂牌的价格。3月份，他排名前列次把房子挂出来，在新政之前，房子没卖掉，之后就一直乏人问津。这一次，他直接将房价调到1.9万元/平方米，而仅仅在4个月前，他的心理预期还是3.5万元/平方米。

即便如此，这套房子还是没有几个看房的客户。

而与王亮这样的“炒房客”不同，记者的朋友小赵也在燕郊有两套房，面对市场的极度冷清，她表现得很从容，“先放着吧，我也不急着用钱，这个房子长期看还是很有价值的，不急着卖。”

以二手房成交尚可的首尔甜城、天洋城、福成上上城五期等项目为例，目前已有不少房源降价幅度在万元左右。数据显示，今年三月，燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位，同比上涨66.86%，更有部分楼盘成交均价直逼4万元/平方米，而如今，燕郊市场上挂牌出售的单价2字头房源也不少。

中原数据显示：上半年，燕郊新房成交量锐减，仅成交24万平方米，同比下降76.7%;累计成交额为37.7亿元，同比下跌75.5%。其中，5月成交面积较高，为14.9万平方米，其余月度成交面积均低于3.5万平方米。事实上，燕郊市场交易急转直下，主要是市场信心受挫。卖房的即便降了价也很难卖出去，买房的一个是受严苛的三年社保资质要求，没有资格买;另一方面是有了资格的也想看看市场行情再出手。

“这波市场行情中较显著的特点就是供求关系发生转变。”据某中介经纪人小胡介绍，近一个多月的时间里，新挂牌的二手房有很大一部分是投资客抛售的房产，政策压力和成交量的下滑是投资客抛售房产的主要原因。

不同的心态折射出不同的资金杠杆压力，记者调查了解到，当下环京二手房市场，降价的业主多是此前打算靠炒房赚上一笔的人，市场越冷、越无法套现，债务压力就显得越大，“割肉”抛房也是不得已的选择;而自住或者长线投资的客户，尤其是杠杆低、没有资金压力的，主流的选择仍然是“坚守”。

房企环京拿地凶猛

尽管二手房实质性大幅降价了，对于开发商而言，如果不是业绩所迫，他们并没有降价的动力。

“包括燕郊在内，有些环北京区域本身可售的房源有限，而且这两年基本没有新增土地供应，大家都在赌谁能扛得更久些。”长期在环京做代理的某资深业内人士对记者说。

应对冷冻的市场形势，房企的应对措施也不一。有的房企料到后市可能会更冷，提早出手，将售价稍微调低一点，还是可以换来不错的交易量。

也有的房企坚持不降价。“目前燕郊的房子可售的就几家，大多是国企性质或者是多元化的企业，主业并不是依靠房地产支撑，对于这些企业而言，因没有那么大的业绩压力，可以撑得住，降价意愿并不强。”上述代理行人士说，“下半年，就看谁先扛不住了。”

拿地难度加大，也是这些开发商选择不着急出货的另一个重要原因。“房子卖掉了，再拿地可就难了。”前述业内人士对记者表示，由于北京拿地极难，房企巨头都将目光瞄准了在京津冀协同发展机遇，以及冬奥会等多重利好因素影响下的环京区域，致使这里的土地市场骤然升温。

中原地产对环北京的廊坊、保定、张家口三地土地市场进行统计发现，今年上半年，三地土地供应规模相对有限，土地交易价格则不断攀高。住宅用地楼面价分别上涨50%、37.6%和44%。

廊坊市是环北京区域中，区位条件较好的城市。据北京中原市场研究部较新统计，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，规划建筑面积1097万平方米，同比增长30%。其中成交土地179宗，规划建筑面积781万平方米，同比增长8%。但从下辖区域来看，燕郊、固安、香河、大厂等环京热门区域的土地供应规模均明显下降，住宅用地降幅尤其明显。其中，上半年燕郊仅推出4宗住宅用地。

受此影响，廊坊市的住宅用地交易价格明显攀升。上半年廊坊住宅用地楼面均价为1924元/平方米，同比上涨50%。同期，廊坊成交的住宅用地平均溢价率达到26%，较去年提高14%。

上述报告指出，高单价和高总价地块主要位于安次区，该区域的楼面价已接近1万元/平方米。永清、香河也是土地市场交易较为旺盛的区域。

保定土地市场的供应量同样不大。历史数据显示，2011年以来，保定住宅用地推出量均高于成交量，市场略显供过于求。今年上半年，保定推出住宅用地525万平方米，同比增长29.5%;累计成交509万平方米，同比增长45.8%。

但受雄安新区获批的利好影响，保定住宅用地价格仍然攀高。上半年其住宅用地成交楼面均价为813元/平方米，同比上涨37.6%。按月来看，保定的土地单价呈现阶梯式上涨趋势，6月成交的楼面均价已达到1464元/平方米，为近年来月度较高水平，环比上涨1.4倍，同比上涨2.2倍。

张家口则持续受益于冬奥会的利好。尽管住宅用地成交规模与去年大致持平，但成交单价达929元/平方米，同比上升44%，是近七年成交楼面价较高的一年。

北京中原指出，廊坊市部分环京区县，今年的供地计划下降了一半左右。该机构认为，土地市场管控力度的加大，促使部分房企通过开发特色小镇，参与产业园区、产业新城建设的方式，加速布局环京市场。

中原地产的报告还指出，特色小镇、产业新城等业态的崛起，给了房企在该区域布局的机会。考虑到土地特别价格并不高，预计未来这一区域的土地市场将持续旺盛。

北京某房企人士也证实了这种观点，他向记者表示，按照现有的北京土地交易规则和限价政策，北京的商品房项目将面临越来越大的盈利难题。因此，图谋在京津冀区域布局的企业，只能将目光转向周边市场。

他表示，近些年，这一区域的土地供应特点是：综合类土地为主，且工业、商办类地块供应量大，因此很难进行单纯的住宅项目开发，反而便于进行产业园区开发。同时，特色小镇的兴起，也给房企带来机会。“这是企业布局环京区域一种很好的渠道。”他说，但由于这类开发模式的资金投入规模大、投资回报周期长，因此大型房企更容易获得机会。

来源：北京参考记者 胡莲