上一篇文章<冯国亮：调控较严阶段已过去，2019年楼市将步入横盘时代>，从十个方面展望2019年楼市趋势，在各平台中有十余万人阅读，从几百条评论来看，相当一部分人对横盘表示难以接受，认为房价应该降一降。

其实文中所指的横盘是市场的总体状态，明年各地楼市肯定还会呈现涨落分化的局面。北京、环京和厦门等区域已经历了明显的回调，市场再下行的动力逐步减弱，而其它大部分城市过去三年经历了房价大涨之后还未经历回调，仍处于阶段性高位，那么步入下行的阴跌状态是难以避免的。

也就是说，2019年楼市整体降温，小幅调整将是大概率的，但不要指望会有大幅回调。

前晚在研修群中也为学友们分享了近来获得的一些重要信息以及研判，昨天又有几位学友问明年该买房还是该卖房？对此，我认为可以重点看三个方面：

一是看政策趋势层面

中国楼市是政策市，政策趋势是决定该买房还是该卖房，以及何时买卖的关键因素，踩好节拍才能保障家庭房产财富保值增值。

时值20年之变，楼市将会出现历史性变化，游戏规则会出现重大调整，而很多人仍沉浸在以往的成功经验中，认为历史还会重演，于是盲目的跟着看房，随便买房，根本不看天象大势变化，相比之下，参加过学习的学友很冷静，毕竟相差一两个月就可能会有过百万的损益啊。

今年全国房地产调控次数已经高达405次，比去年同期增加近8成，近来调控政策明显减少，总体来看，这一轮政策全面收紧的风口已经过去。今后因城施策将会成为常态，因而各地政策收放不一也很正常。

较近仅有江西、承德出台了楼市收紧政策，而昨天辽宁居然发文进一步推动县城和新城新区房地产去库存工作。此前我曾在辽宁省房地产去库存会议中做过演讲，提出过针对性建议，不过鉴于当前的形势，之前涨价去库存的方式已不再适宜。

有学友问，看到有专家提出史上较严厉的楼市调控政策明年将全面放松，历史上第五次较佳的买房机会就是现在！这是否有道理？

对此，我并不认同，这要根据具体城市来判定。楼市调控较严的阶段已经过去，短期维持现状，明年稳中趋松是大势所趋。指望2019年调控全面放松，之后再出台刺激性政策是不切实际的想法，而只要不刺激，房价就不会大涨。

关于房价大趋势，不能仅看经济学家的分析，这不仅是经济问题，更是民生与政治问题。从7月31日中央会议公告中我们看到了决心，房住不炒和当年的计划生育一样，已经成了国家的战略方针。

很多人至今还不同理解长效机制与以往楼市调控的差别，对此我认为调控是短期的应急之策，而长效机制是长效调控管理机制，也可以说是一套考核机制，将会让房价保持长期平稳，房价收入比逐步回落。

重点城市长效机制落地渐行渐近，今后各地可以出台不同的政策，之前严格的行政性限价政策会逐步放开，不过会有量价考核指标系统，这样房价涨幅会控制在一定区间内，可能会有硬指标，预计年均房价涨幅控制在10%以内将是大概率，有可能与GDP增速或居民收入增速平行，那么年均也就6-8%的涨幅，这样房产具有保值性，而造富能力将会减弱，房产投资的逻辑也就变了。

可以说，以往房价一年翻一倍的大涨不会再出现了，这样投机炒房的土壤也就不存在了。不过还有一些炒房团在教粉丝们如何裂变5套房，那都是老黄历了，如果再照本宣科，无异于刻舟求剑。

一旦房价涨幅受限成为事实，那么大家就不必再像前两年那样着急抢房了，自住型购房者可以根据区位和产品择优选择，而要想继续投资房产获利，跟股市一样，那得有点专业水平才行。

简言之，得选对时机和区位，否则高位接盘，或者区域升值缓慢，都有可能会竹篮打水一场空。

至于较佳购房时机，在政策全面放松之后一段时间之后较佳时机才会出现，现在很多城市楼市才刚刚退烧，仍然处于阶段性高位，排名前列轮回调才刚开始，你没看北京都已步入第二轮探底了吗？因此结合区域实际情况，大可不必着急！

二是看市场供求层面

就当前市场状态来看，降温已经明显体现。明年对于大部分城市而言，依然是补库存的年份，新房供应量增加，房价上涨的动力会有所弱化。

事实上下半年以来大部分城市已步入买房市场，买房容易卖房难，这种反转周而复始，之前在高位着急抢房的大都没经验。

成交量是房价的先行指标，在买房时两者同样重要，从北京来看，上半年新房供应锐减，二手房成交量在四五月出现了一轮小阳春，然而伴随下半年限竞房大规模入市，二手房成交量又重回萎靡不振的状态，10月只有8879套，11月才又重回1万套以上。

今年以来，找我问询卖房的特别多，情况也很复杂。回首2018年，四五月份无疑是这一年中卖房的好时段，一套房可能比低点时多卖几十万到上百万，因此即便在市场相对平稳的情况下，一年内也会有明显的波动，如何在供需波动的过程中选准时机就显得尤为重要。

此外影响购房的重要因素就是房贷利率，此前开发商降了一些房价，结果都被银行房贷利率上涨给“吃”掉了，全国首套房贷款平均利率在连续22个月上涨后，11月份首现“零涨幅”。11月平均利率为5.71%，环比10月持平。

这意味着本轮房贷利率上涨已接近尾声，目前利率水平仍处于历史性低位，对于买房仍有一定的刺激效果，这的确是好消息。

在做购房或卖房决策时，要预判所在城市政策趋势与市场状态，如果实在看不清，不妨对照北京、上海和深圳，这几个城市的周期先进其它城市一年到两年。

三是看资产配置层面

对于大部分家庭而言，该买房还是该卖房，从资产角度看，归根结底在于衡量收益率是否符合期望值。能够在阶段性高位及时处置不良资产的都是高手，而现实中，这样的人寥寥无几。

前年底去年初，我曾在五个群中做过分享，如今热潮退去，大家也都清醒了。之后去厦门演讲，预判房价将会明显回调，当时无人相信，如今已成为现实。

北京房价已从高位回调了约20%，目前处于第二波下降探底阶段，与此前预判一致。这意味着三成左右家庭房产财富蒸发了。其它城市目前涨落分化，而回调终究难以避免。

2014年9月在接受北京电视台专访时，我提出<冯国亮：未来一年内将迎来新一轮“购房窗口期”>。

2015年我在本号曾发过11篇文章建议买房要趁早，影响了很多人，及时把握住了购房良机。可惜还是有很多人没有看到，或者不相信。

回首过去三年，较成功的不是帮助学友选房3个月增值1600万，而是在本轮较高点成功劝阻了几十位学友，避免高位接盘，挽回了上亿损失。

因此，认清趋势、把握时机至关重要，前年11月，我预判北京房价将会出3年停涨的局面，学友们在群中经过研讨得出3年直接损失可达30%左右的共识，那么当时在高位及时退出，就可以避免这一轮三成左右的房产市值缩水，这几百万元对于大部分家庭而言也是几年乃至十几年的收入吧。

刚看到一条消息，北京一位女士，跟着某位大神学习杠杆贷款课，高杠杆2017年高位接盘，买了燕郊5套房，现在已经破产了，这是家庭资产配置失败的典型案例。

这让我想起之前认识一个人，在燕郊共买了15套房，知道该买房，却不懂得在阶段高位退出及优化配置，这是普遍现象。其实在2016年四季度的文章中，我就已经明确讲过，根据历史经验燕郊房价将会回调一半左右。

较后再送大家一句，优化资产配置，让家庭财富保值增值比挣新钱更重要！

以上内容仅供参考，至于具体市场与产品供应数据分析下周季度置业投资策略会中，我再做详细解读吧。

所谓周期背后，就是亘古不变的人性，

冬天里，点燃一团火，我为你照亮前方的路。

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