近日，万科遭到监管部门问询，问询原因是其位于海淀区的一个叫翡翠书院项目涉嫌以租代售。2016年，万科通过拍卖取得该项目100%自持租赁（自持租赁，不得出售）。如今，万科迫于资金压力，启动了该项目的预租程序，注意这是预租不是预售，此楼盘2020年才能建好，装修还需要花半年时间。

对我们而言，预租房屋与否不是我们分析的焦点，我们分析焦点在于此次预租所开出的价格。据万科宣传，翡翠书院项目90平米三居室月预租租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室预租月租金为3万至4万元。对比同位置、同地段楼盘的租金，翡翠书院项目所开出的租金不仅价格奇高，而且租房所附加的条款也相当苛刻，不仅只接受长租，还要求承租人一次性付清10年租金， 10年租金等于要一次性支付给地产商180万-480万元。

一边是天价租金，一边是无比苛刻的租赁条款，我们不禁要问，有谁会心甘情愿一次性支付480万元，只为租房10年？即使有人同意，也必然涉及到地产商的私下承诺，以租代售的可能性就变得非常大。

当舆论的矛头都指向地产商时，我们也应该看到地产商选择以租代售的必然性。万科翡翠书院涉及的两块地总地价是109亿元，装修和建安成本大约50亿元，目前投入的总成本已有159亿元，如果按照90平米1.5万租金一个月，180平3万租金一个月来计算，投资回报率大概只有2%~3%左右，而开发商的贷款资金成本，至少也在8%左右，这是血亏啊。别说租70年，7年就给租破产了。

北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，“万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际，该做法显然背离了国家的政策方向，而且，这么高的租金定价给周边房主租金报价也带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。”那么，如果按照市场正常的租金出租，投资回报率有多少呢？1%左右，万科拿着8%的资金成本去开发一个投资回报率1%的物业，不用以租代售只有巨亏一条路。那为什么当初万科敢以高价拍下这块地呢？笔者认为，万科是在试探政策底线，万一政策开了口子，别人不敢拍而自己敢，背后就是暴利。