4月北京土地市场共挂牌10宗经营性用地,除2宗地临时撤销外,另外8宗地均顺利拍出。 8宗地分别位于朝阳区、昌平区、密云区、房山区和大兴区,其中包括3块不限价纯商品房用地、3块限竞房用地,和2块商业金融用地。8宗地累计出让建设用地面积42.82万平方米,累计成交总价176.78亿元。 4月北京土拍关键

4月北京土地市场共挂牌10宗经营性用地，除2宗地临时撤销外，另外8宗地均顺利拍出。

8宗地分别位于朝阳区、昌平区、密云区、房山区和大兴区，其中包括3块不限价纯商品房用地、3块限竞房用地，和2块商业金融用地。8宗地累计出让建设用地面积42.82万平方米，累计成交总价176.78亿元。

4月北京土拍关键词：土拍遇冷、限竞房、恒大再进京

（4月北京土拍数据图）

一、土拍遇冷

经历了排名前列季度土拍市场的火爆，4月北京土拍偃旗息鼓、归于平静。

挂牌出让的10宗地，2宗地临近土拍日仍无房企报价，被临时撤下。2宗地分别位于朝阳金盏乡和朝阳东坝乡，寸土寸金的优质地段仍无房企问津，遥想2月份大兴采育镇地块众房企厮杀出近25%溢价，不仅让人唏嘘土拍市场的往日雄风。

此外，4月北京房企的土拍激情明显弱化，相比较2月份土拍动辄20%靠上的溢价率，甚至通州台湖地块拍出了49.78%的溢价率+7%的自持。4月份土拍有4宗地底价成交，仅有2宗地溢价率超过20%。

二、限竞房

排名前列季度拍出16宗住宅用地，其中仅有2宗限竞房地块，不限价纯商品房地块再次回归商品房舞台中央。似乎才兴起2年的限竞房市场热闹后迅速归于平静。

在4月份拍出的6宗住宅地块里，限竞房则逆势而上，3宗限竞房地块对3宗不限价纯商品房地块。限竞房似乎仍有一战之力。

除了限竞房地块数量占比有所增加，限竞房地块的位置也有明显进步。自2019年下半年起，限竞房地块逐渐边缘化，基本无缘城六区，大多分布在五环外。

而4月29日拍出的两宗大兴区西红门镇地块，则位于五环内的优质地段，打破了限竞房难进五环内的传说。

三、恒大再进京

曾在北京打造了恒大丽宫、恒大华府等经典项目的中国恒大时隔5年后再度在京拿地，分别是4月16日以21.4亿的价格拍下密云经济开发区地块和4月23日以18.5亿的价格拍下房山良乡地块。

尽管在3月底的年报发布会上，恒大董事局主席许家印提出要在未来三年内严控土地规模、实现土储负增长。

可随着在京项目逐渐售罄，在北京5年不曾拿地的恒大仍旧选择补仓存粮，增加北京区域对集团销售额的贡献。

网友也更期待，已经成为国内龙头房企的恒大会献给北京住宅市场怎样的礼物？

以下为地块具体信息：

1、朝阳区金盏乡小店村地块

该地块由3005-12地块R2二类居住用地、3005-14地块A33基础教育用地、3005-15地块A22文化活动用地和3005-17地块A8社区综合服务设施用地等四部分构成，建设用地面积8.09万平方米，未来规划建筑面积不超11.2万平方米，起始总价46亿元。该地块仅有“中海+首开”联合体报价，较终被底价拍下。

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积64338.873平方米，容积率1.5，控高18米，预计未来将建设成6层左右的洋房产品；而A33基础教育用地部分，根据规划未来将建设成为12班制的幼儿园。该地块位于朝阳区东北，临近蟹岛和北京著名的豪宅区晴翠园，周边亦有大量的高档休闲场所，以高尔夫球场、俱乐部和度假村为主；周边二手房以豪宅为主，晴翠园目前二手房挂牌价逾9万元/平方米，距离地块不远的远洋Lavie目前销售单价更是逼近10万元/平米。由于该地块住宅部分为不限价纯商品房，未来销售价格不会受到限制，预计未来入市时单价会超过10万元/平方米。由于地块周边开发较早，因此整体配套设施较完善。周边有北京明诚外国语学校、北京协力国际学校等知名的国际学校，也有北京金盏学校等本土学校；生活配套方面，除了斯普瑞斯奥特莱斯外，地块周边还有很多小商超可供选择。

总体来说，该地块属于豪宅区地块，无论位置或周边配套都不逊色于2019年火热的孙河板块，预计该地块项目入市后，会引发北京楼市新一轮热潮和讨论。

2、昌平区朱辛庄新区地块

该地块为F3其他类多功能用地，建设用地面积1.25万平方米，未来规划建筑面积不超3.75万平方米，起始总价5.6亿元。该地块较终被裕聪置业底价收入囊中。

该地块位于昌平区朱辛庄，地铁8号线和昌平线双轨交汇的地方，地块周边有领秀慧谷、朱辛庄新区等大型居住社区，另外有包括珠江摩尔等在内的成熟商业配套。该商业地块未来建成上市后，还能进一步改善朱辛庄版图的商业金融缺失现状。

3、朝阳区望京花家地地块

该地块为纯B4商业金融用地，建设用地面积0.73万平方米，未来规划建筑面积不超2.19万平方米，起始总价3.52亿元。该地块较终被金隅底价收入囊中。

该地块位于望京商业区的核心位置，临近地铁14号线，周边有成熟的生活住宅区和商业办公区域，根据配套规划文件，未来该区域将包括建筑面积 250平方米邮政所和建筑面积约 2000平方米地区菜市场服务周边居民。

4、密云经济开发区地块

该地块由MY00-0302-6010、6012、6014等3块R2二类居住用地及6015A33基础教育用地构成，总建设用地面积12.16万平方米，未来规划建筑面积不超19.29万平方米，起始总价18.5亿元。该地块有“首开+住总+路劲”联合体及恒大参与报价，经过激烈竞价，较终被恒大以21.4亿元的价格拍下。

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积11.66万平方米，容积率1.62，整体控高18米（局部控高30米），预计未来将建设成6-10层左右的洋房产品；教育用地则会规划九年一贯制学校，与项目二级开发同步完成建设。

相比檀营乡地块，该地块距离北京市中心更近，周边有完善的产业配套，密云区工业开发区、清华同方密云工业园等密云的产业基地环绕周边，产业带动区域发展，也带动周边房价提升。目前，该地块周边的二手房，包括亚澜湾、蓝河湾等项目，网站的挂牌售价在2.6万元/平左右，在密云区属于较高一档的价格。

5、密云区檀营乡地块

该地块由6023 地块R2二类居住用地、6024地块A33基础教育用地构成，建设用地面积6.45万平方米，未来规划建筑面积不超12.44万平方米，起始总价14.96亿元。该地块仅有“住总+首开+旭辉+花样年”联合体参与报价，较终被底价拍下。

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积6.06万平方米，容积率2，整体控高30米（局部控高45米），预计未来将建设成10-15层左右的小高层产品。

6、房山区良乡镇地块

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积4.39万平方米。其中6056地块建设用地面积1.59万平米，容积率2，控高不超45米；6063地块建设用地面积2.8万平米，容积率2.5，控高不超45米。预计未来社区将建设15层左右的小高层产品。

该地块位于房山区良乡镇，南六环外，属于房山新区板块，待发展区域。

距离地块较近的商品房是同样为限竞房的金樾和著和旭辉城，两个项目均位于地块西侧，均是2018年开售的限竞房，较初限制销售均价为38994元/平。

受限于后期去化难，两个项目均做了不同程度的降价调整，部分活动房源销售均价不足3万元/平。

区域内还有共有产权房金融街·金悦嘉苑，目前网上销售均价为26000元/平。相比大多数共有产权房入市时供不应求，金融街·金悦嘉苑受限于位置偏远、性价比低等不利因素，至今仍旧面临去化难的困境。

7、大兴区西红门镇地块

该地块由R2二类居住用地、B2-02地块S4社会停车场用地构成，建设用地面积3.96万平方米，未来规划建筑面积不超7.56万平方米，容积率2.1、控高30米、建筑密度30%、绿地率30%，起始总价27.38亿元。

该地块由金茂、电建+招商、金融街、首开、新城参与报价，经过激烈角逐，较终被新城以29.4亿元的价格拍下，溢价率7.38%。本地块执行90/70政策。

根据项目文件，本次出让宗地中的 B2-2 地块 S4 社会停车场用地，占地3600平方米，由竞得人负责按照规划条件的相关要求同步实施建设，并无偿移交大兴区城市管理委。

该地块内含一处规划 12 班幼儿园，用地面积 5100 平方米，地上建筑规模 4080 平方米，建筑密度不大于30%，绿化率不小于 30%，具体位置可结合地块设计方案确定，由竞得人负责按照规划条件的相关要求同步实施建设，并无偿移交大兴区教委。

8、大兴区西红门镇地块

该地块由R2二类居住用地构成，建设用地面积4.51万平方米，未来规划建筑面积不超9.47万平方米，地块容积率2.1、控高30米、建筑密度30%、绿地率30%，起始总价36.3亿元。该地块由金茂、金融街、首开+龙湖、新城参与报价，经过激烈角逐，较终被首开+龙湖以37.4亿元的价格拍下，溢价率3.03%。本地块执行90/70政策。