租赁的房子被征收了,真相竟然是......

北京拆迁律师吴国强 2017-09-23 14:57:00
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较近接到不少当事人的电话,问:租赁国有土地上的房屋进行经营,遇到征收时是否给予补偿? 接下来就为大家详细讲解租赁国有土地上房屋进行经营,被征收时的补偿的相关问题。

较近接到不少当事人的电话,问:租赁国有土地上的房屋进行经营,遇到征收时是否给予补偿?

接下来就为大家详细讲解租赁国有土地上房屋进行经营,被征收时的补偿的相关问题。

出租人有哪些?

根据法律规定,国有土地上房屋用途分为商铺和住宅等,往往以房屋权属证书和房屋登记簿为准。国有土地上房屋的所有权人暨出租人有哪些呢?根据公法人和私法人的划分标准,可以分为国家所有和私人所有,体现在产权证书上。

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”

第五十五条第二款:“租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

为了使自己的利益较大化,很多出租人将自己的房屋通过租赁协议出租给别人用于经营。

承租人的补偿有哪些?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”的规定可知,给予公平补偿的被征收人是被征收房屋的所有权人。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款:“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。

可知,补偿项目包括:房屋价值的补偿;搬迁和临时安置补偿;停产停业损失的补偿;补助和奖励。

作为承租人可以得到的补偿有哪些呢?

根据公平原则,承租人得到如下补偿:

1.如果承租人对出租人的房屋进行了装修装饰,可以得到装修装饰补偿;无装修得不到该部分补偿。

2.由于承租人是房屋的实际使用人,而且也存在正常经营,往往会需要机器设备、物资等。在遇到房屋征收时,对于机器设备、物资等搬迁费用应属于承租人。

3.承租人承租房屋用于正常经营会办理营业执照等相关手续,在遇到征收时,停产停业损失补偿应给予承租人。

4.如果遇到征收时,租赁合同没有到期,多缴纳的租赁费,出租人应当返还与承租人。

经常遇到的问题有哪些?

在活生生的现实生活中,在数量庞大的租赁市场中,遇到征收时存在的问题也是各种各样,主要涉及如下:

1.合同到期问题:

在征收时,经常碰到的问题是在租赁合同到期后,没有与出租人续签租赁合同但继续缴纳租金,这种情况在合同法中属于不定期租赁,视为存在租赁关系。

还有一种情况,租赁合同到期后,出租人不收租金,承租人不缴纳租金而继续占有出租人的房屋用于经营,根据物权法的规定,遇到征收时,也可以得到相应补偿。

总之,合同到期与否,征收时只要承租人占有出租人房屋进行经营,都可以得到补偿。

2.补偿向谁要问题:

根据地方相应规定以及地方实践可知,分为两种:一是租赁公有房屋用于经营,根据被征收人选择补偿方式不同有两种,即承租人向征收人要征收相应补偿和承租人向被征收人要相应补偿;二是租赁私人经营房屋,在实践中,一般是承租人向出租人要相应补偿。

3.租赁合同如何约定问题:

由于租赁合同遵循意思自治原则和租赁合同涉及当事人双方都有处分权的财产问题,故在租赁合同中,可以对装修装饰补偿、机器设备物资搬迁补偿、停产停业补偿等进行约定归哪一方所有。一旦在租赁合同中约定,不得反悔。在无约定的情况下,上述补偿应该归承租人所有。

权利受到侵犯怎么办?

发生较多的问题是:发生征收时,承租人得不到相应补偿,原因千奇百怪,目的只有一个不给或者少给承租人相应补偿。面对这个问题时,承租人如何应对呢?较好的办法是及时请专业的律师来维护自己的合法权利,因为法律是讲究公平正义的,及时维权,及时止损。

各个地方的规定

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条:“生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条:“征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:被征收房屋的市场评估价格;设备搬迁和安装费用;无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;停产停业损失补偿。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。”

第三十五条:“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”

第三十六条:“征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。”

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条:“征收生产经营性用房,造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的,应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的,可以提请房屋征收部门委托按照本办法选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。选择货币补偿的,停产停业期限按照6个月计算,选择产权调换的,停产停业期限按照过渡安置期限计算。”

第三十一条:“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的,依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”

第三十四条:”征收公有非住宅房屋,被征收人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。”

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