作者：黄华盟

从2018年11月13日正式向港交所递交了上市申请，中梁控股这家源于浙江温州的房企已在资本市场大门外等候了4个多月。

2019年1月2日，克而瑞研究中心发布了《中国房地产企业销售排行榜》，中梁控股以1288.7亿元的销售成绩，排名第23位。中梁控股也成为房企千亿阵营中不多一家尚未登陆资本市场的公司。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，中梁控股以54.87得综合得分，位列第41位。

拿地激增，三年增长23倍

中梁控股创立于1993年，2002年将物业开发业务从浙江省拓展至江苏省，开始了在长三角经济区的探索，之后便开始聚焦于此。2016年将总部迁至上海。

中梁控股过去主要侧重在三四线城市及一二线城市周边地区开发住宅物业项目，截至2018年8月31日，中梁控股在国内110个城市总共拥有316个物业项目，其中附属公司开发项目为231个，合营及联营公司开发项目为85个；拥有应占总土地储备约3500万平方米，分别位于长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡两岸经济区和珠三角经济区，其中有52%位于长三角经济区。

资料显示，中梁控股土地储备从2015年末的150万平方米增加到2018年3500万平方米，仅三年多时间就增长了23倍。

近两年，中梁控股物业销售收益大幅增加，其中2017年同比增长379%，2018年上半年同比增长233%。

2015年公司大部分物业销售位于温州，平均售价从2016年起普遍有所下降，主要是物业销售通过进入温州周边地区及其他城市（如乐清、丽水及芜湖）从而逐步进入长三角区域，这些城市的已确认销售面积的平均售价一般比温州要低。

去化压力较小，结转收入效率不高

根据招股说明书数据，中梁控股“存货/平均预收账款”指标数值从2016年到2018年上半年不断下降，2018年上半年该指标数值为1.22，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4位数1.89，显示中梁控股的存货去化压力较小。

预收账款周转率方面，中梁控股结转营业收入的效率较低。2017年公司预收账款周转率为0.41，2018年上半年为0.15，近两年数值都没有达到当年的行业1/4位数，公司预收账款的结转需要提高。

近几年，中梁控股营业收入逐年走高，从2015年16.19亿元增加至2017年的140.26亿元；2018年上半年为97.31亿元，同比增长230.4%。

中梁控股毛利率2015年以来也呈上升态势，2018年上半年升至27.34%，高于标准排名统计的100家上市房企1/4位数25.91%。

另外，在净利率方面，中梁控股在2017年下半年才开始扭亏为赢，2017年公司净利率为3.56%，2018年上半年，净利率已升至8.6%。

净负债率下降，资产负债率持续高位

中梁控股净负债率在2016年达到较高值，为1790.2%，这主要是由于2016年公司为收购地块，扩大经营规模而增大了融资需求。在2018年上半年公司净负债率降已至44.6%的低位，低于标准排名统计的100家上市房企1/4位数57.56%。

2018年上半年，中梁控股所有者权益较2017年末增加72.6%至40.6亿元，有息负债216.72亿元，其中有44.51亿元的银行贷款需要一年内偿还。

另外，数据显示，中梁控股融资成本也是逐年下降，公司平均实际利率从2015年到2018年上半年分别为13.4%、12.4%、9.9%及9%。

不过，值得注意的是，中梁控股的资产负债率过高。财报显示，中梁控股2015年调整后的资产负债率为97.85%，已接近资不抵债，2016年为97.78%。2017年和2018年上半年有所下降，但调整后的资产负债率依然高达95.03%和92.52%。2018年上半年负债水平只比标准排名统计的100家上市房企较高值94.7%低2个百分点。中梁控股负债水平值得警惕。

从中梁控股的短期偿债能力来看，公司调整后的速动比率只有在2016年降到至0.83，其余年份都在标准值“1”以上。2018年上半年该项指标数值为1.31，高于标准排名统计的100家上市房企3/4位数1.13，处于较高水平。表示中梁控股流动资产可以完全覆盖流动负债，用流动资产偿还流动负债的能力极强。

但是从可以立即偿还债务的现金及现金等价物的角度，中梁控股调整后的现金比率有所波动。2018年上半年为0.29，低于标准排名统计的100家上市房企中位数0.35。

整体上看，中梁控股符合典型的高杠杆特征。特别是近几年，公司大量增持土地储备，同时也让公司背负过高的负债，2015年至2018年上半年，中梁控股未偿还借款总额分别为51.26亿元 、202.3亿元 、244.76亿元 以及216.7亿元。由于较为依赖信托融资，中梁的融资成本虽然呈下降趋势但整体水平依然相对较高。

相对较高的杠杆水平，但中梁控股的扩张速度也丝毫没有慢下来的迹象。2018年下半年以来，诸多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁控股的拿地规模依然在大幅增加。过于激进的经营策略，居高不下的负债水平，中梁控股又能否较终登陆资本市场？