原标题：终结房屋预售，大批房企或将死去

楼市走向本已扑朔迷离，近日又一重磅“炸弹”砸下来，让市场更加风声鹤唳。

文 / 华商韬略 赵建勋

日前广东房协下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将上报住房城乡建设部。这份材料建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

据说，住建部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发文件，研究商品房预售许可保留与否，让各房企就商品房预售许可的存废提出建议，并详细说明理据。

住建部回应称：取消预售、全面现房销售并不属实，具体情况还在调查当中，还不方便透露。

很明显，住建部并未完全加以否认，而预售制度的退出或许也已经进入政策考量范围。

更有消息人士表示：“总体而言，现售是趋势。”

对于购房者和开放商来说，这都是一个大事。如果是真的，房地产市场也许就要变天！

商品房预售又叫“卖楼花”，是指在楼宇只有设计图纸、没有正式动工之前，买家先交订金预购楼房，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”。

这种操作手法的发明人是香港商人霍英东，1953年他提出“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代初，这一制度由香港传入内地，成为一种普遍的商品房销售模式。

目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，甚至有的城市高达90%以上。

商品房预售制度虽然帮助很多人住上了房子，可它有很多弊端。最突出的一点，就是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这使得一些开发商只重销售，不重品质，甚至刚拿到地就开盘销售，大量出现虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售等问题，甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾，严重损害购房人权益。

预售制度还使得开发商可以先收钱后干活，成为他们重要的融资手段，加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，降低开发资金的使用成本，刺激了房地产的过度投资和开发。可以说，过去20年国内楼市一路上涨，预售制度“功不可没”。

实际上，预售就是一个加杠杆的过程，开发商把购房人的首付款，以及银行的分期拿到手后，归还之前的土地。接着继续借钱拿地，盖一点开卖，这就增加了资金的周转效率，也增加了杠杆。有几千万就敢去撬动十几亿，反正钱是别人的，风险也是买房人和银行的，大家都玩这种空手套白狼的生意。

目前，开发商已经被要求用自有资金拿地，今后如果再要求用自有资金开发，开发商回笼资金的周期将大大延长，至少增加2-3年。再加上目前的去杠杆，会进一步挤压开发商的资金链条。

在现售制度下，房企高周转是玩不成了，那些采用高周转模式的开发商形势会很严峻，极有可能会有一批中小房企倒下。有业内人士甚至称，“取消预售制度将使得多一半房地产企业倒闭”。

这也预示房地产行业的整合和大洗牌可能会来得更快，发生更多大鱼吃小鱼的事情。这给各方带来的冲击力决不会小，对很多房企来说，能活下来也许就是胜利。

也因为如此，我们判断取消预售制不太可能一步到位，更可能先试点后推广，不同地区采取差异化政策。开发商也会与监管部门将就此项政策展开激烈博弈，毕竟如果一下子全面直接取消，恐怕会在房地产行业引发一场“12级地震”。

对刚需买房者来说，取消预售可能会是个好消息，因为采用现售制后，对开发商的实力提出了更高的要求，倒逼开发商提高房子质量和服务质量。一些开发商为了赶紧回款，也会主动降价或用其他促销手段加快出货。

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