2019有人欢喜有人忧 看准市场是关键

搜狐焦点北京站 2019-11-08 17:26:56
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行业对于本轮宏观调控,2018年如果更多的是观察、揣测和不确定的疑问句,那么,时至今日,我们可以将这些问号,改成了确定的句号。

行业对于本轮宏观调控,2018年如果更多的是观察、揣测和不确定的疑问句,那么,时至今日,我们可以将这些问号,改成了确定的句号。

从限购、限价、限贷、限商、限融资……到7月30日中央政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ,政策对房地产的“扣”一紧再紧,并且再次按下确认键。 

第二季度到10月以来,北京市场上,行业更多的声音是市场难做,业绩难升,甚至有人嚷出“要转行养猪”。但是,当我们冷静下来,回顾北京整体市场1-10份的表现,一些扎眼的指标,如给我们当头一棒:大盘指标在蹿高啊!

2019年1~10月:

北京商品住宅新房成交规模达2600亿元,比2018年全年还多出35%;北京土地市场成交规模约1300亿元,与2018年同期增加约300亿元;北京成交商品住宅4.76万套,成交量远远高于2017年、2018年单年全年成交量,直追上一周期性年度高峰值,2016年成交规模5.38万套。统计显示,北京新房商品房市场和土地市场成交规模,迎来2016年调控后的新峰值。 北京商品住宅历年成交规模走势:

北京商品住宅年度供销走势:

统计截止到2019年10月30日

各项指标说明,在宏观政策严控不变的背景下,北京住宅市场并没有在低位运行,反而迎来一个新峰值。究其原因之一,是调控起到了作用,释放了一部分市场需求。同时表明,北京房地产市场购房需求基数仍然较为庞大。       如果说上一波行情是市场供不应求所致,而这一次,可以说是结构匹配对位,释放了对应需求形成。       成交结构上,限竞房、纯商品房和共有产权房已经均分天下,分别占比为36%(约1.7万套)、27%(约1.3万套)和37%(约1.7万套)。 

“夹心层”购房需求已经接受共有产权房  个别区域还待成长       共有产权房的诞生,在消除投机投资需求的同时,也从根本上改变了保障房和商品房的二元分立的情况,对夹心层无房户购房需求起到了补充和释放的作用。

而对于真正有资格购买共有产权房的家庭而言,房子的居住属性,必然成为他们第一考虑因素,所以大部分人也改变了对共有产权房“产权不完整”的偏见。       2019年1~10月共有产权房供应约9千套,成交约1.7万套;共有产权房自2017年9月推出以来,总计供应3.5万套,两年来成交2.5万套,存量约1万套。      从存量看,大兴、房山、通州、昌平和延庆五个区域存量较高,均在700套以上,分别有其个案原因导致。      北京共有产权房存量区域特征图:

大兴区、房山区存量项目属于位置偏远,项目价格与周边次新房价格相差不多。       如大兴区域,主要存量集中在四季盛景园和亦城亦景家园两个项目,前者是售价与周边纯商品房价格相差不多,均在2.9万元/㎡上下,没有优势体现;后者是今年9月份新取证项目,还未开始申购。

通州区存量主要为恒泰家园共有产权房新取证项目,还未申购结束。而昌平区、延庆区不仅位置偏远,且本身区域无房户购买基数也较少,上市供应已经消化很多一部分。      限竞房低迷态势难改 处境依旧尴尬2018年2季度供应限竞房以来,市场接受程度一直处于低位。 截止10月底,市场上市存量约2.8万套,按照今年前10月月均去化1700套计算,至少需要16个月才能去化完成。而从区域存量看,大部分区域存量去化周期在一年以上。 截至2019年10月北京各区域限竞房存量去化情况:

统计时间截止到2019年10月30日 影响限竞房销售的因素较多,比如项目所在区域供应量大、区域次新房产品优势更强、区域二手房性价比更高等等,但是也不乏有上榜项目。 2019年1-10月北京限竞房成交排行榜

对此,我们简要分析一些热销的原因: 价格与区位有明显优势项目相对热销比如橡树澜湾、国风长安项目,位处西四环到西五环的丰台小瓦窑,实际上紧邻石景山区域,医院、交通、学校配套资源均比较成熟,而均价5.4万元,对于小区域而言,可开发土地较少,四年仅出了3宗地。所以说该区域“新房”相对而言成为稀缺类型,更何况是限竞房。

品牌和潜力区域、低总价项目相对去化快

比如大兴魏善庄区域的中海云熙和金茂悦项目,位置相对北京城里较远,但是受机场开通利好影响,且总价控制在250~350万间,对于生活在城南区域的人而言,是不错的选择。此外,城内考虑第二居所的人也会考虑。 值得一提的是,在70/90同质化的情况下,中海云熙的户型也成为热销原因之一。 中海云熙(2019年1月开盘)

中海云熙去化速度

中海云熙89㎡三居户型

大兴金茂悦(2019年6月开盘)

目前来看,限竞房的销售疲势或将持续。 价格限制,对消费者而言是利好因素,但是限竞房自带“五年内不得出售、70/90限制”的基因,也给消费者带来一定困扰。并且,笔者看北京市场上,面积改善型需求是商品房消费主流。

另一方面,在供大于求的市场,消费者选择余地比较多。一些区位优势明显、交通便利、产品抢眼的项目也脱颖而出,受到追捧。值得我们警醒的是,在后续拿地中,要着重评估宗地区域价值。毕竟北京房地产市场,不再是荒蛮掠金的时代,供应爆发,消费者理性,价格限定……种种因素都偏向于买方市场。纯商品住宅价格继续走高 大户型和别墅产品继续领衔上涨 在三种类型房子同世竞争时,纯商品住宅在不受价格限制下,虽然受到限竞房和共有产权房的挤压,但成交均价依然处于稳步上涨的态势。其主要原因之一是,纯商品房供应的多为90㎡以上的大户型产品,也就是说大户型产品在悄然涨价。 纯商品房均价稳步上涨,达到5.9万元/㎡;共有产权房价格明显上调,达到2.7万元/㎡;限竞房保持在4.9万元上下。 北京各类商品住宅均价走势:

纯商品住宅普宅与别墅价格涨幅:

北京纯商品住宅各面积段均价走势:

2018年和2019年1~10月纯商品住宅供应结构:90㎡以上户型,占比均在75%左右。

值得一提,别墅产品供应上,220~250㎡和250~280㎡户型保持平稳供应趋势;而280㎡以上大户型别墅、220㎡以下的经济型别墅产品供应量均呈现出陡减态势。 北京纯商品住宅别墅供应面积结构变化:

土地市场空前平静 流拍地未现、企业竞价不再“过线”……

优质地块依旧受热捧

例如朝阳区孙河、通州区新城、亦庄经济开发区等热点区域的地块,都受到房企的重点关注,参与竞买企业数量均在10家以上,现场竞价次数在35次左右。与2018年土地市场相比,房企积极性明显提高。

2019年1-10月北京土地市场最受关注地块:参与竞买企业在10-17家

2018年北京土地市场最受关注地块:参与竞买企业普遍在7-9家

共有产权房、限竞房和不限价三类地块 均衡供应经过2018年限竞房的大量供应后,今年明显的特征是,不限价商品住宅地块开始陆续上量供应,开始出现共有产权房地块、限竞房地块和不限价地块三类同时供应的格局。

多渠道供地 集体用地直接上市 明年或成趋势今年,集体建设用地开始在北京试点,直接上市供应,集体建设用地建共有产权房的举措也引起业界关注,“可以销售”、“共有产权房”是其中最大亮点。 从成交地块看,虽然没有引起争抢,但明显已经为多渠道供应土地打出样本,明年这部分土地的供应或将成为趋势之一。 2019年1-10月成交的集体建设用地信息:

防地块流拍 竞价前下架如果说土地流拍现象能说明市场冷淡,那么今年这一现象被彻底扼杀在了摇篮里。 北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块,在竞价截止日期前夜被因故撤销。从地块看,明显是公建规模过大,并且是共有产权房地块,在现行环境下,运作难度实在较大,所以报名开始宗地便少有关注。

大部分离京房企回归京城或成趋势今年的土地市场,最近两年少有亮相的企业,又重回市场。这一层面也反映,北京房地产市场是房企难以割舍的价值型市场。 2019年1-10月北京土地市场参与竞买宗地数企业排名:

成交的住宅用地 均无竞价过“限” 最高溢价率40%今年土地市场的一个重要特点是,所有成交住宅用地在竞价过程中,均没有达到价格上限,更没有达到竞自持阶段。这也表明,房企在京拿地心态已经更加成熟,对目前市场环境有更清晰的认知。2019年1-10月北京成交土地溢价率排名前十:

……      谁在拉动大盘?哪些品类在拉动大盘?市场需求到底发生了哪些变化?为什么自家货没有亮显在红榜上?……一系列问题,都会在心中涌现。 其实,解答起来也并非难事,要从更多的层面、更多的视角去剖析市场,并且要时刻关注市场的细微变化,才会在得到答案。同时,为将来的排兵布阵打好基础。

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