为什么粤港澳大湾区的豪宅20万/㎡?

楼市相对论 2019-02-20 23:06:10
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历时三年,粤港澳大湾区终于从一个概念变成一个规划落地。

2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。历时三年,粤港澳大湾区终于从一个概念变成一个规划落地。

这是继千年大计雄安新区之后,又一个让全世界瞩目的国家级区域规划。

这是可与纽约湾区、旧金山湾区、东京大湾区媲美的世界级城市群。大湾区覆盖的城市如同镀金了一般,闪耀着不凡的价值。

同日,位于深圳南山区的华润深圳湾瑞府取得预售证,楼盘均价15.8万/㎡,最高20万/㎡,对应单套的总价在2448万-11211万。

图片来源:咚咚找房

人们忍不住惊呼:深圳豪宅已经这么贵了?

在释疑之前,我们先看看大湾区城市合作规划。

香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海三组城市强强联合,深化港深,澳珠合作,加快广佛同城化建设。至于内地与港澳合作,则有深圳前海、广州南沙和珠海横琴三个合作示范区。

华润深圳湾恰好位于深圳前海中心与现在福田中心的中轴线上。

图片来源:深圳房产信息网

人们说十年前深圳中心是罗湖,现在是福田,那么未来一定是前海。距离前海中心五公里,深圳湾近十年来一直都是深圳最炙手可热的新兴豪宅区。

要知道,同地段同属性的深圳豪宅之巅代表——深圳湾1号,2017年的均价就达到了15-20万。

深圳湾1号(图片来源于网络)

华润深圳湾瑞府(又名安仕达酒店),是一栋59层高的商务公寓,可售部分为27-59层,超高层顶级豪宅。同样,深圳湾1号也属于超高层豪宅公寓。

超级地段的超级豪宅,这个价格是对深圳这块土地价值和未来潜力的真实反映。

北京不乏单套售价过亿的别墅,也有部门新盘单价突破十万大关,但近两年缺鲜有像华润深圳湾这样的单价15万的城市大平层。

身居北京已久的笔者,直观感受到的是在此对比中北京顶豪产品的销声匿迹。

有些问题不得不回答——

为什么这样的豪宅产品出现在深圳?

北京在城市价值上已经落后于深圳了吗?

城市顶部的房价到底意味着什么?

其实,我们知道,房价是城市购买力的体现。一个城市的房价不取决于整个城市的平均购买力,也不取决于中位数,而是取决于能买的起房子的这一批人的购买力。

直白地讲,城市房价取决于“有钱人”的购买力。

而顶级豪宅的价格,则取决于塔尖那一小撮人的购买力。

北京市区域规划

那么,这是否意味着北京的“富人”不够“富”?

显然不是。

北京“顶豪”产品的黯淡,与城市定位直接相关。

出于保护历史建筑形态的目的,北京二环内限高45米。去年北京出台规定,限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房。这意味着,未来四环路以内,除非是原先规划性质为住宅的用地,否则很难再新增商品住房用地。大型商业与办公楼也在限制列表当中。

一般来说,越往城市中心,越繁华的地段,房价越贵。这种情况在北京是不可能出现了,四环以内都不许在新建商品房了。

楼盘的商品属性在皇城脚下被一再削弱,甚至“驱赶”。某种意义上讲,商品房在首都似乎是一个不受欢迎的角色。

而赶在全国楼市热潮拿地的北京地王项目,在随后的时光里被迫放弃了他们的“顶豪梦想”。

以西三环顶级豪宅泰禾·西府大院为例,曾经的“地王”,在去年10月开盘时,价格按照建委审批的11.3万的均价销售,然而开发商此前的预期售价在16到18万。

最近有泰禾销售人员推销称:“我们172平方米和197平方米的两种户型,之前单价是14万元/平方米,现在一口价11.8万元/平方米。”也证实了这一点。

限价从根源上打消了北京“地王”项目做顶级豪宅的幻想。

处境同样尴尬的还有樊家村地王,葛洲坝·中国府。15年以7.5万/㎡的楼面价惊世拿地后就一直没有音讯,直到3年后的18年10月,样板间和示范区终于开放。然而又过了近半年,至今没有拿到预售证的消息。

据传,葛洲坝对他们的顶级产品系预期销售单价在15万以上,而北京新房市场上,已经很少有项目能拿到10万以上的预售证了。

7.5万/㎡的楼面价成本与10万/㎡的限价,别说豪宅的配置,以基本品质建好楼盘后不亏本就不错了。

这说明什么?北京楼市具有异常突显的政策属性。北京可谓楼市调控政策的试验田,楼市风向标中的指向标。楼市调控从北京最早全面实行,又以北京为最严调控城市。

反观深圳,“山高皇帝远”对应的是较为宽松的政治环境,而30年改革开放的滥觞也为其刻下深刻的市场经济烙印。

深圳可以有深圳湾1号这样标杆作品——面向的世界级顶级富豪,以财富论高低;北京作为政治中心,这样顶级豪宅过去少有,未来也更难有。颇有一种对财富的不屑。

类似的,从宏观的视角考察两个城市所对应的国家级区域规划,粤港澳大湾区恰恰与“千年大计”相反,前者是市场经济导向的结果,以财富体现价值,同时又将城市价值以财富的形式“反哺给城市中的人民,是市场自主化和城市群运营的结果。

而后者的楼市政策已经规划好——个人住房以共有产权房为主。相比之下,粤港澳大湾区下的城市居民则“与有荣焉”,伴随城市的飞跃而飞跃,同生共荣。

想必这是豪宅背后的逻辑。

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