高端居住区对于北京人来说，并不陌生，基本上一说地点或者楼盘，大家心里基本上就能标出段位和级别，这就是身份的象征。

从较早的中央别墅区，到后来的朝阳公园，再到海淀的万柳，以及奥森板块等，历经不断发展，高潮迭起、此消彼长，成就了一个又一个楼市的高光时刻。

但如今，中心城区的饱和以及核心土地供应的减少，加之高不可攀的房价，让这些高端居住区逐渐淡出了人们的视线。

然而，人们对于少有资源的占有和舒适生活的需求是不会消失的，即使在平淡的楼市周期，这类房产的市场境遇也要好于大多数项目，因为价值是通过穿越周期来检验的，总有人俯首拾起地上的“金子”。

问题是，北京下一个高端居住区在哪儿？ 有什么项目可以选择？

想准确做出预判就要分析规律、总结特征。『地产营销人』通过对过往北京高端居住区的回顾分析，提出三个关键词来进行归纳，希望带给诸位启发。

排名前列关键词：公园

无论是在国外或是国内，我们会发现高端居住区大多分布在公园周边。譬如：纽约中央公园、伦敦的海德公园，旧金山金门公园等。

纽约、伦敦的例子说的比较多了，这次我们看看加州的旧金山，『地产营销人』去考察时，曾游览过距离金门大桥不远的“金门公园”，里面森林茂密，尽是参天大树，穿插着平坦的草坪、原生的池塘，并有很多晨跑、散步的人群。

金门公园实拍

当时导游介绍，金门公园周边房产都非常昂贵，高达几百万美金，开玩笑说只有比尔盖茨才能住在这里。

再回到国内，北京的高端居住区和公园关系也非常紧密，譬如说正是先有了朝阳公园，才有了后来的“朝阳公园高端居住区”。而“国奥豪宅板块”的形成也是得益于奥林匹克森林公园的建成。

由此可见，良好的自然环境带来城市中少有的资源价值，由此才能造就高端居住区诞生的土壤。

第二关键词：富人

另外一个鲜明的特征是，高端居住区因“人”而贵，必须有高端人群聚集于此、生活于此，才体现真正的价值。

吸引高端人群的居住，主要得益于周边产业的辐射和支撑。因此，高端居住区常常与产业、商圈关系非常密切。

正如朝阳公园高端居住区的形成，不可忽略紧邻国贸CBD的优势。中央商务区有大量企业总部驻扎于此，为高端居住区输送了高质量的客源。望京的发展也一样，包括像阿里巴巴、西门子、微软等世界500强进驻望京后，大量高收入人群增旺了高端居住的需求。

再看国外，纽约曼哈顿是全球的金融中心，也是富人的云集地，全世界的财富支撑了这里的豪宅房价，所以那些令人咋舌的过亿豪宅也并不愁卖。

第三关键词：规划

规划基于政府层面，也就是说，高端居住区不仅要天生丽质，有产业加持，还要有顶层设计。

政府对一个城市发展规划上的倾斜，可以带动区域板块的崛起，加速高端居住区的成长。其中，较直接的利好是重大市政设施的建设和道路交通条件的改善。

很难想象，早年间如果没有首都机场，怎么会有中央别墅区；没有北京奥运会的城市规划，怎么会有国奥板块的形成；没有先规划后建设的整体思路，怎么会有孙河如此确定的未来。

所以，与时俱进的城市规划也是促进高端居住区不断增值的重要原因。

以上三个关键词，公园、富人和规划这三要素成为高端居住区形成的先决条件，然后才是优质项目的打造和产品的创新。

那么，北京下一个高端居住区将会在哪一个区域诞生呢？

随着京津冀一体化的推动，北京城市功能重新定义，城市向南发展的趋势显而易见，从现在到未来很长一段时间，南城都将是北京较具发展潜力的区域，这里必将出现新的高端居住区。

如果就整个南城而言，能具备以上三个先决条件的区域板块，业内普遍达成共识的是：南海子公园板块。这也许就是下一个在北京较受瞩目的高端居住区！

南海子板块有先天的公园资源优势。南海子曾是也燕京十景之一，五朝皇家猎场，明清两代皇家苑囿。南海子公园原来只有一期，现正二期也即将完成扩建。

两期规模加总，南海子公园体量相当于四个颐和园、两个奥森的面积。城市中如此资源禀赋，在五环沿线上恐怕找不到第二个。

南海子板块紧邻亦庄经济技术开发区。这里企业众多，产业兴盛，从1992年发展至今，已是北京新总规“三城一区”中重要的科技创新中心承载地，世界机器人大会已连续三年在亦庄举办，这里俨然成为中国2025智能制造的核心重地。

除了早先北京奔驰、可口可乐等传统企业园区设立于此。如今，高科技企业——中芯国际、世界较大的液晶生产企业——京东方，以及互联网知名公司——京东，都把亦庄作为生产研发和办公的产业基地。

正是这些企业的汇集，引发大量人才流入，带来源源不断的高收入人群。这些优质客源正在或者说已经成为南海子板块高端项目的业主。

今天的亦庄，是北京南城高端产业较集中，富人较多的区域，未来其科技创新中心的定位预示着还有更大发展空间。

在城市规划上，对于南海子而言正迎接着重大利好的兑现，大兴国际机场明年投入使用，对于南城崛起起到强力带动作用。据悉，新机场建成后，亦庄有可能作为进入市区的排名前列国宾接待区，区域规格进一步提升。

另外，因新机场而建设的多条高速路、快速路，以及城市快轨与城市环线、地铁线相交，路网会更加密集，交通出行更加便利。

南海子片区在日趋形成高端居住氛围的同时，诸多品牌房企已在南海子积极布局，今年新老项目集中入市，客户关注度骤然升高，市场一片火热。

板块内处于在售状态的中铁华侨城•和园、亦庄金茂府、首开保利•熙悦林语、棠颂•璟庐等几个优质项目，以优渥的资源条件和过硬的产品力可视作南海子高端居住区的代表楼盘。

中铁华侨城•和园，全智能精装雅宜大宅。热销户型150㎡三居精装修交付，均价67000元/㎡。大面宽，短进深，3.1米层高，三面采光，科学规制空间尺度和划分功能，并糅合当今先进智能人居科技与高度定制化精装标准，充分展现了"雅艺大宅"所营造的雅艺人生。

值得一提的是，与住宅同一地块推出的5万平米养老公寓，则直击了客群照看年老父母的"痛点"，养老公寓+养老驿站+医疗设施+生活配套，"一碗汤距离"的养老模式，在市场上独树一帜。

棠颂•璟庐，中式别墅，是北京市场上仅有的2000万级别纯商品房双层合院。面宽进深比1：0.9，较大限度接收光线，尽览景观，居室为全南向全套房。

厨房、餐厅、活动功能空间同层的设计，在保留私密空间的同时，也为家人之间的互动预留了共处的时空。南向庭院与房屋面积比为1：0.7，让2000万量级产品拥有4000万量级产品的庭院面积。

亦庄金茂府，科技大宅。目前在售叠拼别墅总价1300万起，高层总价880万起，从关怀生命的本质需求出发，凭借中国金茂特有的地缘热泵、毛细官网、置换式新风等八大科技系统，打造"恒温、恒湿、恒氧"的室内环境，营造更高标准的舒适居住。

项目每户均有南向8.2米超大面宽的私家庭院，地下5.9米的挑高全明空间。垂直空间的代际分层、动静分区、功能分区等产品设计理念建立，使人与建筑之间有了更为平衡、亲和的情感关系。

首开保利•熙悦林语，五环首排全精装洋房别墅。目前在售220—280㎡公园叠拼别墅，尽享百万精装。客厅的观景阔窗，入口玄关、电梯以及楼梯的动线搭配等既承接了现代新中式建筑的风韵，又增加了空间和景观的既视感。

项目的上、中、下叠均分别拥有私属花园，较大面积60㎡。私家电梯入户的设计充分保障了居住私密性。目前总价在1100万-1600万之间。138㎡的墅质洋房也采用全精装成品交付，户型方正、南北通透、明厨明卫，为改善性置业者提供了更多的购房选择。

北京以往的高端居住区都已经是过去时了，只有二手房而没有新房的供应，这意味着南海子片区几乎是不多存在的置业机会。再过五年，该板块无疑会继续以前的故事，多数人会为曾经的错过而深深遗憾。

如此看来，这篇文章对于购房人来说，提醒的还算及时。

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