作者：李佳

作为近年来增速较快的房企——融创中国（01918.HK）近3年实现年均88%的复合增长率，并且行业排名已由第11位升至第4位，孙宏斌带领下的融创中国业绩增速着实让人惊叹。

2019年1月4日，融创中国发布2018年年度公司简讯，全年实现合约销售金额4649.5亿元（其中合同销售金额4608.3亿元，预订销售金额41.2亿元），同比增长27%；合约销售面积约3056.2万平方米，合约销售均价15210元/平方米。融创中国全年完成销售任务（4500亿元）的102.41%，超额完成销售目标。

在地产业务高速发展的同时，孙宏斌在文化内容行业也实现了关键性布局。原属万达的青岛东方影都影视产业园，以及孙宏斌从贾跃亭手中接盘的乐视影业(现名乐创文娱)一起，均被纳入融创文化集团版图中。春节档热播的《流浪地球》《疯狂的外星人》等春节档大片均于青岛东方影都拍摄制作完成。

目前，融创文化与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举，成为融创中国四大战略板块。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，融创中国以56.16的综合得分，排名第39名。

土地储备充足，继续加大去化力度

2018年上半年，融创中国共获取土地建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米，土地储备规模达到2.31亿平米，总货值3.29万亿元。超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市。

在土地市场，融创中国以二级市场的收并购见长，目前与融创中国合作房企从2016年的109个增加至2018年中期203个，为融创提供土地项目和发展机会。

融创中国土地储备超过70%是通过收并购合作的方式获取。通过并购拿地也有效降低了融创获取土地的成本，融创土地储备的平均成本只有3620元/平方米。

融创2018年上半年的土地储备倍数达到19.31，略高于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数19.23，充足高质量的土地储备将支持融创未来几年的稳健发展。

得益于融创中国高质量、成本合理的土地储备和高质量产品优势，并且主动积极应对市场环境。公司一方面提高投资标准并严格控制投资节奏，另一方面坚决加大周转和去化力度。

融创中国2018年的去化压力持续下降。2018年上半年，融创中国“存货/平均预收账款”指标数值为2.16，较2017年同期3.37下降35.9%，低于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69。

值得注意的是，融创中国的预收账款周转率近五年一直呈现下降趋势。2018年上半年，融创中国的预收账款周转率为0.31，较2017年同期的0.28上升9.7%,预收账款周转率略有好转，但低于及标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.42。

毛利率处行业低位，偿债能力整体下滑

2018年上半年，融创中国实现收入为465.8亿元，同比增长约215.3%；毛利115.3亿元，同比增长251%，毛利率快速提升至约24.75%，同比上升5.1个百分点，但公司毛利率依然低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

在收入迅速增长和毛利率快速提升的同时，公司盈利也取得了快速增长，2018年上半年融创中国净利润63.6亿元，同比增长287.7%，核心净利润66.1亿元，同比增长292.3%。

同时，融创中国2016年积极获取土地，在2017年土地价格过高之后,直到2018年上半年其在土地市场都保持相对谨慎。

这种精确的拿地时机把握，让融创中国在2015年至2018年销售合同额复合增长率达到88%。这些项目销售额也将在以后几年转化为收入和利润，预计融创的净利润能够近几年实现复合增长，提升盈利能力。

融创中国净负债率自2014年以来，连续4年大幅攀升，2017年公司净负债率已经超过200%，高于行业3/4分位数。

2017年下半年以来，融创一直致力于将业务竞争优势释放为优异的财务表现，支持公司更加均衡的发展。

2018年这一策略继续得到贯彻，经营规模进一步扩大，销售、收入和盈利都实现快速增长，同时有息负债规模得到控制。由2017年末的2192.7亿元减少至2018年中期的人民币2097.7亿元，净负债率也由2017年底202.1%下降9.5个百分点至2018年上半年192.56%。

同时，2018年上半年融创扣除预收账款之后的资产负债率在连续3年增长之后首次下降，由2017年末的87.67%降至87.23%。虽然融创调整后的资产负债率及净负债率均有所下降，但是两项指标均高于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数，公司负债率相对较高，降杠杆策略还应该持续的进一步实施。

在偿债能力方面，融创的长短期偿债能力均有下滑。其中公司2018年上半年调整后的速动比率为0.79，较上年同期的0.92下降14.1%，低于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.99。2018年上半年调整后的现金比率0.24，同比下降29.4%，同样不及行业中位数水平。

另外，融创中国的长期偿债能力也在下降。通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力，2018年上半年融创该项指标同比下降16%，降至0.42，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.5。长期偿债能力不容乐观。

致力发展绿色建筑

绿色建筑方面，融创积极践行绿色环保理念，致力发展绿色建筑。

融创中国旗下苏州昆山融信恺庭、南通通州学府嘉苑、无锡市香樟园、南通通州学府嘉苑、无锡融创玉兰公馆A1区、无锡市金瑚湾世家A2组团项目、无锡市融创理想城市花园七期三区等11个项目获得绿色建筑二星标识。

同时，融创中国大力推广新型建造工艺，以快建体系为基础，大量使用预制构件，减少建材在生产过程的损耗。目前整体采用快建体系的项目占比70%，PC工业化项目占比20%。

在施工现场，积极推广以工业废料为原材料的预制隔墻板的应用，改善围护结构节能性能，并尽量使用新型材料以替代天然石材和天然木材。广泛推行LED照明以节约能耗。施工区楼宇及地下室均设置LED节能照明灯线管，布线合理美观，充分满足施工、通行所需的光线照度。

综合来看，近几年是融创中国高速发展期，公司业绩增长较快，行业排名大幅提升，在一线房企中也属佼佼者。不过，通过财务对比也清楚看到，公司在销售高速增长的同时，负债率水平处于行业高位，且长短期偿债能力有所减弱。另外，公司虽然土地储备丰富，但整体毛利率相对较低，并且销售结款速度相对较慢。这些都是融创中国需要解决的问题。