原标题：看好三、四线城市的租赁市场吗？市场风险大、利润低，难成气候

有人问，看好三、四线城市的租赁市场吗？

我并不看好三四线城市的住房租赁市场。

目前来说，就全国范围内，住房租赁市场主要在一二线城市，而且由于整体利润率偏低，市场前景是存疑的，总的来说还处于探索阶段。

按照当前的住房租金回报率多数城市仅仅1--2%，甚至有低于1%的，尚不够基准利率，而且还是名义房租，还没有扣除管理人员、维修等成本。这个利润率远远低于各地银行的基准利率。虽然如万科等房企纷纷进入住房租赁市场，但目前本质上是房地产调控后土地拍卖市场拿地受到限制的变通之策，而且更多是业务结构的一种适当安排，占据其业务的比重很低。同时，房企应该把房产增值计入了持有成本与收益的比较之中。当然，也不排除预期房租上涨的因素。总之，按照目前的利润率，即便是一二线城市的住房租赁市场也不看好。

一二线城市如上海的住房租赁市场，都是国有企业获得土地，这不是一个纯粹的市场，其前景可以参考国有企业。我尤其不看好住房租赁市场的国企模式。

回到您的问题，其实从住房租金来讲，三四线城市的租金回报率还是不错的，远高于一二线城市，大致能到3-5%。但这个依然无法覆盖利息等成本。也就是说，三四线城市住房租赁市场依然靠房产增值来吸引投资者，问题在于，三四线城市的房产增值缓慢，且存在不确定性，房产增值不多的因素“位置，位置，还是位置”，所以房产增值的空间必然不如一二线城市。

同时，三四线城市的人口长期来看存在负增长的可能性，因此风险很大，而住房租赁市场是一个长期市场，起码20年以上，作为重资产，在三四线城市的风险实在太大了。

此外，三四线城市住房租赁市场一个致命的制约因素就是，流动人口少，住房租赁市场的规模太小，一家稍微大一点的房企就能导致整个市场供给超过需求，难以实现规模效应。同时，三四线城市居民住房拥有率太高，不少人是外出等因素空置的，很容易产生较大的供给，因此，房租上涨的空间有限。

综上所述，一二线城市的住房租赁市场仍在探索阶段，按照当前的一些情况来分析，难以看到前景，三四线城市的住房租赁市场风险大、利润低，没有未来想象空间，难成气候。