8月3日，深圳出台《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，作为改革先行者的深圳出台房改政策，是否意味着楼市真正的拐点已经到来？

故事还要从2002年说起。和较近比较火的胡鞍钢博士（他说中国综合国力已经超过美国，因此清华校友呼吁解聘他）有一拼的另一位清华大学教授——魏杰，在2001年底发表了《房地产的冬天》的演讲，称2002年将是房地产历史上的黑暗时代，“如果来年楼市不崩盘，开发商不炸楼，我就去跳楼”。

结果大家都知道了，2002年楼市不但没崩，反而成了中国地产黄金时代的起点。魏教授也没跳楼，但是听了他的话没买房的人，等于错过了这趟一去不复返的列车。

那是中国1998年的排名前列次房改之后的第三年，北京五环外都是菜地。

那时候较有名儿的地产商也不是万达、不是万科、也不是碧桂园，而是潘石屹的SOHO。大望路SOHO现代城，北京排名前列落地窗结构建筑，9000元一平，与北京当时4000元一平的均价相比可以算得上天价了。

一次房改的初衷是停止福利分房，推动住房市场化改革。政府鼓励群众买房。但是，习惯了福利分房的当地居民观念很难转变，当时也有库存压力，迟迟去不掉。

然而，有一小撮温州商人，不惧房地产崩盘之说，逆势而上，积极响应了政府的号召。

清华北大，不如胆子够大。

看看炒房团的足迹，排名前列次房改之后，把家门口温州市区房价从2000元一平的价格炒翻了三倍，初战告捷。

此后他们北上跨长江，攻下青岛、济南、北京、沈阳、大连、哈尔滨；长江一带，攻克南京、武汉、重庆、成都；南下，厦门、海口、三亚。

炒房团部队的构成也从大老板、小老板扩散到了工薪阶层和中国大妈。

在房地产黄金时代里，哪个赚钱的不是和房地产沾边？做个地产销售，反个几十万的佣金，就已经相当于他们爹妈那代人一辈子的收入了。

就在一次房改过后的第十年，也就是美国次贷危机的2008年，中国楼市崩盘论又回来了。

那一年，被称为平民房地产代言人的易宪容教授说，“如果让国内房地产的泡沫任意吹大,破灭就将不可避免。”

同年7月他还发表了文章《房地产不可救、不需救、不能救》，说较多3年老百姓就能买得起房子，就这样苦等了3年的老百姓，等来的却更高的房价，又得回去继续攒首付了。

如果在02年听了魏博士的话，然后在08年又听了易专家的话没上车，那么很遗憾，又错过了中国房地产的第二波。

次贷危机虚惊一场之后，财政拿出了四万亿，银行系统配套的信贷支持，差不多得有20万亿。

大水漫灌之下，全国上下成了工地，地产从业者又可以躺着数钱了。这一年也是各级地方平台爆发式信贷增长的元年。

如果说从2002年开始房价是小跑的话，2008年之后房价应该是冲刺了。

在这一时期，潘石屹把地产业排名前列把交椅让位给王健林，万达总部搬到了北京CBD。一口气在二线城市拿下了十几块地，赚了无数个小目标。

02年到11年信贷周期变成了楼市周期，央妈放水五年一次，房地产五年一波。

时间又到了2013年的“钱荒”。

房地产低迷时期，库存高企。吹了5年的泡沫，经济基本面也有点扛不住，正值新旧交班，新政治周期元年。

这时候唱空楼市的不止国内砖家，还有国外砖家。

美国CBS电视台的“60分钟”节目，做了一期关于中国楼市的特别报道。称中国大规模投资催生的史上较大规模房地产泡沫可能即将破灭。 

国内的地产商自己也开始打架。

2014年6月人民日报刊登万科总裁郁亮文章：楼市进入白银时代。他说，“房地产的黄金时代已经过去了，过去胆大为王，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了“。

孙宏斌怒怼，"太扯了，现在是钻石时代！房地产的上半场还有10年。"

结果前央妈负责人出来讲话，“中国储蓄资金达25万亿，不需要那么高。中国储蓄率太高，近GDP一半。”

由此，2014年开启了居民储蓄搬家之路，再一次奔向房产,微信、微博各种自媒体营销充分放大了舆论的杠杆，玩了命的解放刚需，楼市再一次绝地逢生。

先炒一二线。从深圳扩散到北京上海，拉高房价之后，限购限卖，锁定房价，高位冻住。

以前北京的房价大户型和小户型倒挂，二手小户卖的好、单价贵。后来到了2016年，北京东北角，东三环外的红玺台二三百平的大户型，仅仅个把月的时间，靠着二胎政策愣是从10万一平的天价炒到了15万一平，涨了50%。

再炒三四线。祭出“棚改货币化”大招，大量的棚户区拆掉，但是不给房子，直接给钱，让拆迁户去买当地库存的商品房，碧桂园重仓三四线，成为2017年排名前列销售额突破5000亿的房产，荣升地产“一哥”。

如果说2002年开始是小跑，2008年之后是冲刺的话，13年之后可以说是空中加油再次起飞了。对于个人而言，如果听了”专家“的话，在楼市排名前列波、第二波都没上车，第三波还没上车的，基本上楼市这辆车和你就没什么关系了。

在这个所谓的钻石时代，许家印荣登中国首富，2017年年底碧桂园号称市值近6000亿领跑中国房地产，再次验证了那句“清华北大，不如胆子够大”。

回顾历史就会发现，那些胆子够大的钱赚到了不假，但是他们大多命运就像流星，中国楼市的排名前列把交椅也各隔三岔五更替一次。

就在较近，短短一个多月的时间，碧桂园也走下了神坛。一家“有良心、有社会责任感的阳光企业”从此变得声名狼藉。

连续不断地发生事故已经不能说是偶然事件了。高销售额、疯狂拿地的“一哥”背后，是高杠杆和频现质量隐患，成本高，利润薄，还想做大规模，就只能从质量上搞文章。

2018年，距离1998一次房改正好是二十年。这一年是房地产真正的拐点，从此以后不是钻石时代也不会是白银时代，因为中央关于房地产市场的提法变了。

中央近期会议表示“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

可能有人会说以前不也这么说过吗，不后来也搞大水漫灌了吗？

经过二十年房地产走势的洗脑，大家普遍已经把货币宽松和房价上涨划等号了。但是，你看这一次的措辞：

过去的表述是“遏制房价过快上涨”，这次变成了“坚决遏制房价上涨”，去掉了“过快”两字。意思就是，过去可以涨但不能快，现在干脆不让涨了。

“下决心解决好房地产市场问题”，这个决心从哪能看出来？

一般投资者根本感受不到，本届政府的执行力和大范围内的资源调配能力，想想16年的供给侧改革，去年中央环保组督查，再看看今年的金融去杠杆，哪一个跟你开玩笑了？

而且现在的情况也是今非昔比了，经济不经折腾，更何况还有个“毛衣战”，内忧外患之下也不能再搞大水漫灌了、不能再刺激房地产了，各大券商首席较近的观点也都比较激进，甚至上升到国运层面。

那么，未来房市怎么走？

1、一线城市因为人口流入多，库存少，估计价格还能稳住，但是也已经集体进入调控行列。

去年北京创纪录的买了2975亿元的土地，你以为是要炒房？错了，这些地上只能盖两种房子，限价商品房和共有产权房。

一线的购房成本也在逐步加大，贷款利率上浮30%。

上周，某北京地主一口气挂出了41套房子，从二环、三环、四环、五环的都有，但都是大面积的豪宅，总面积9882平，货值起码在10亿以上，打7折出售，有人着急了。

深圳在7月31日发布了全面升级调控政策，针对当前市场上存在的假离婚购房、投机炒房等市场乱象进行了针对性的打击。

和北京一样，以后深圳商品住房比例将仅占40%。保障住房、人才住房面向大部分人才和中等偏下收入居民。确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

2、二线城市以厦门为例，相比2017年3月，岛内降价1万-1.5万/平米，岛外降价6000-1万元/平米。较近3年厦门的房价，2016年3字头、2017年2字头，到了今年就已经变成1字头了，腰斩。

再看热门二线城市，以苏州为例。当地“四大行”开始统一政策，8月1日起执行。客户若在5年内提前还款，将被收取一定违约金。提前还款还要叫交违约金？绝了。

违约金=提前还款金额×月利率×6，举个栗子，提前还10万就要交2940的违约金，要是提前还100万的话，就要交29400的违约金。

3、三四线的房子不在我们的讨论范围内，棚改货币化凉了，后面没戏，太原国土局搞了一场土地拍卖会，结果爆出大冷门，8块土地全部流拍！

除了上述城市以外，其他城市的因城失策也在进行中。像西安、南京、长沙等越来越多的城市加入了限售的大军。而且不光是一些地级城市，区级、县级地区也加入了调控大军。这大概就是体现了政策的“决心”吧。

在这么一通调控之下，未来的套利机会将会越来越少。未来单纯看房价可能还没那么惊悚，要是把通胀刨出去看看未来的实际房价指数，就会发现其实套利的空间将会更加有限。

就在较近几天，房产税也有要提速了。《证券日报》援引业内人士表示，房地产税法草案有望今年12月份初审。预计2021年先开始在几个重点城市征收：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。以后在这些城市炒作的空间就变得微乎其微了。

政策上都已经那么明确和坚定了，想房地产投机的，先掂量掂量手里的钱，是否还想像当时在A股5000点时候一样，当接盘侠。

那么，资产该怎么配？

过去中国资本市场二十年，高配实物房产资产，低配金融资产是个共同的选择，但是到现在这个顺序应该变一变了。

股市跌出了大坑，接近底部；

好的股权资产有人愿意打折转让；

好企业发行的债权票面利息大幅提升；

债券市场进入了慢牛；

傲娇的基金管理人现在愿意出来见客户；

海外的产品大面积进入中国市场；

金融监管清理了一大批的非法机构

......

别人眼里的风险，回过头来都是机会，减少实物资产，增配金融资产，高净值人群要做符合身份的事情，跟着合规的大型机构一起改变资产配置，多看数据，少看新闻，精细化投资。