今日（11月16日）早晨，北京市规划委和北京市住建委联合发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》：

从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

这个集体土地建房就是我们常说的小产权房，只是冠上新帽子，从违法变成了合法合规。

这类房子下面的土地，没有经过国家征地、拍卖的环节，没有缴纳高昂的70年土地使用费，同时没有限制年限。

如今在中国北上广深一线城市，土地楼板价要占到商品房销售价格的6-7成，剩下的是建筑成本、开发商利润和税。

如果这1000公顷入市建房，不但土地成本全免，农村集体组织直接外包规划机构、监理机构、建筑队来施工，又能省至少10%的成本（品质当然是比不上知名开发商），再加上融资的便利、税收的优惠。

这类房子实际成本只有商品房的20%-30%！

也就是说，我们此前说的“2到3折”的房子真的来了！

1公顷等于10000平方米，5年1000公顷，就是每年200万方土地的供应，如果按4倍容积率推算，800万方住宅供应，差不多8-10万套。这已经和北京上海一年商品住宅成交套数相当！

如果直接入市可以交易，北京的房价很可能腰斩再腰斩！

当然，政府不可能让这样的事情发生，此次集体用地建房只租不售，并且做了如下规定  

为了保证租赁性质，北京市做了如下规定：

1、只租不售，租期最长10年，防止变成“小产权房开发”。

2、除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。

3、不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权）按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。

同时，权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。

4、要么农村集体组织自己开发，要么与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。 

就算不能卖，如此大体量的住房足以满足北京现阶段绝大多数新增居住需求，但对商品住宅价格的影响却未可知。

因为北京还在吸纳人口，这类租赁房的供应会加大人口泵吸力，商品住宅的供需变化还有待时间检验。

关键问题来了，集体用地租赁房的租金是什么水平？会是市场租金的2到3折吗？

市建筑委给出的答案是：租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。 

也就是说，仍然是市场租金！

这可让北京近郊的农民狠狠的赚了一笔：以市场价20%的成本，获得了租赁市场100%的利润，而且是长期获利，没有土地年限。北京的农民真幸福！

在租赁市场的推行思路上，北京和上海截然不同，上海这边忍痛割肉，市中心的黄金地块低价贱卖，蒸发几百亿土地款，不过供应100万方，北京大笔一挥，农村包围城市，供应1000万方，还让农民赚的盆满钵满。

至于哪一种更有效，就让我们拭目以待吧。