文丨子木

楼市分为坏的市场和好的市场。

什么是坏的市场呢？

坏的市场就是茶余饭后、大街小巷，所有人都在讨论房价。

只要售楼处一开盘，大家都没了命地往进跑，和菜市场买菜无异。这种市场下，购房者都是脑充血，开发商一忽悠，什么地段什么品质的房子都能卖出去，再有用的投资建议也是耳边风。

什么是好的市场呢？

好的市场趋于理性，有人买有人卖，房价因地段价值而发生分化：好的地段房价随着供需缓涨，差的地段随着供需横盘或缓跌。这时候买卖双方公平交易，掏心掏肺，大家不因过分谋利而失去交易操守。

可惜在中国，因为投资渠道太过匮乏，房子几乎成为了老百姓不多的投资品，普遍存在投机心理。在这种情况下，中国大部分城市的楼市只存在两个状态，要么疯涨要么等死。

所以国家隔几年就会出台政策去库存，挽救一下濒危的房地产。

然而在等到下一个周期到来的时候，大部分人还是把握不住机遇的，或是因被空头媒体洗脑坚信房价一直下跌，或是资金首付无法及时到位眼巴巴看着，房价又一次离你绝尘而去，成为无法追逐的梦。

在房价上涨的时候，经济和人口都是伪命题，但房价真正开始下跌的时候，你才能感悟到经济和人口对于一个城市的重要性。

所以我的建议是在下楼市下行的时候，尽可能让自己手里持有充裕可调配的资金，然后花时间去研究自己的「狩猎目标」，研究城市、研究地段、研究经济方向。

不要盯着眼下的下跌，而是盯住未来的上涨。

例如在这段时间，有两个事情需要引起注目。一个是上海的进博会，一个是前几天披露的各个城市前三季度的经济指标，下面根据城市具体做分析。

1

稳如泰山的上海

排名前列届进博会选在了上海，无疑是给了这些年「失意上海」再次正名的机会。

因与互联网产业失之交臂，这些年的上海一度被北京和深圳轮番碾压，甚至连后花园杭州也要出来叫嚣：到底谁是谁的后花园？

我曾经说过，一个城市的发展，需要资源需要创新，同时也需要积淀。上海从清末之后便是中国较能拿的出手的「世界窗口」，区域交通发达、外商云集、世界各国银行纷纷在此驻点，都是上海成为进博会举办地的必要条件。

而进博会对中国的意义是革命性的，意味着我们从依靠出口密集型劳动力产品的大国的形象，转变为拥有定价权、占有主动地位的进口大国。

别人看到的市场繁荣，而我看到的是楼市需求。

排名前列届进博会，吸引了130多个国家共计3000多家企业参展，未来还会有更多的企业参与其中。那么如果想做中国生意，一家企业在上海成立一个分公司的话，又可以创造多少就业岗位？而这些岗位又会释放多少的购房需求呢？

较重要的是，这次进博会将服务业对外开放，意味着更多的外来人口在教育、医疗、家政方面通过上海和中国产生价值交换。这又将刺激一批新的企业诞生。

而对于上海楼市来讲，两年的高压调控政策已经把上海当年房价疯涨的戾气消耗殆尽。据数据统计，10月上海二手房的房价为53630元/平米，首度被深圳（54033元/平米）超越。

但从今年5月来看，成交量已经企稳回升，回归市场正常供需交易，不出意外，2019年3月二手房价会企稳反弹。而且19年上半年会有一批之前捂盘惜售的开发商楼盘集中入市，对于购房者也是一个可选择的好契机。

2

高飘的西安

从之前被曝光一楼盘政府官员买房摇号暗箱操作，到主动通过人才政策破限购「拉人买房」，再到前几天西安高新区千亿国企招募90后大学生做董事。

这段时间西安可谓轮登「丑闻头条」。

其实这也在暴露了这类城市的通病：杂乱的政商关系难接国之大任。这就像在学校中，突然选出一个差等生班级里的学生做班长，给他各种各样的好处，心态不好的就一定会飘起来。

但这也是任何办法的事情，西北经济需要带动，不能成为短板。而西安无论是在区域位置还是经济面，都是西北不多一个可以拿的出手的城市，所以国家中心城市定位给了他，一带一路内陆战略支点给了他，西部城市群领头羊的位置也给了他。

在今年的前三季度全国城市经济指标中，西安以16.53%的名义增速排名排名前列，这也是西安从1980年以来第二次跻身全国GDP前20强城市。当然，这其中少不了西安上半年拉升房价，全民举债购房的贡献。

西安有63所高校，全国高校数量排名第五。这将是西安较珍贵的人才资源，只要未来西安在国家扶持下把产业经济发展起来，留住这一批批大学生。西安的未来预期还是很好的。

按照目前统计出的二手房12160元/平米的均价来说，西安的房价并不算太高。因为西安楼市起步较晚，后期炒作空间太大，房价一定要回调，但不会跌落万元大关。预计2019年会回调企稳，下一个周期阶段会在2020年显现。

3

会议上位的青岛

这次在全国经济增速指标中，青岛的表现异常刺眼。2018年1-3季度，青岛共实现了GDP，9086.09亿元，位居15个副省级城市中第七位；同比上年增长了1102.77亿元，名义增长速度为13.81%。

增速高吗？很高。但大部分也是房地产带动的经济增速。

青岛这个城市，在这轮行情里的表现太过疯狂。因为其是海滨城市，旅游条件好，而且经济稳超省会济南，所以成为众人炒作的标本。而且在上涨周期内，正好遇到了上合峰会。

售楼处讲解员会把关于青岛的利好讲得头头是道。从2017年3月行情启动到今年所谓的「4.18严政」结束，青岛房价顺利翻了一番，从2015年的1万2直接翻到2万4，进入全国前十。

但是我对青岛未来的房价持悲观态度。

其一是青岛房价炒作水分太大。而且根据数据表明，青岛购房人群结构为80%本地人和20%外地人。因上合峰会玩拆迁，很多人都拿着拆迁款炒房。内生性需求大于外来性需求，实为自身消耗，没有资金内流。

其二青岛产业迟钝，留不住大学生。

就目前来看，青岛出名的大型品牌企业还是海尔、海信、青啤、青建这类八九十年代的老牌企业。主要从事生产制造业，产业结构相对老化。这些知名企业，都有很多外协公司，为其提供配套供货，因此，家电、汽车等制造业提供了大量就业，人数占比较多的一线工人，俗称蓝领，他们薪资待遇现在如何呢？问其员工。近些年，家电等制造业日子好不好过呢？他们员工感受较为直观明显。

在这些年城市竞争中，青岛的产业并没有跟得上，尤其是高新企业结构的更新。这样会导致人均收入不高，培养出来的大学生纷纷外流。青岛这几年的经济发展好像在对外大喊：我不需要人才，我只需要来买房的土豪。

所以就目前青岛房价来看，太过虚高，未来还需要一段很长时间的调整期，大行情也要看未来2020年之后了。如果产业经济还如当前，按照现在的居民人均收入是完全撑不起这个房价泡沫的。详细城市报告我会找时间继续带大家深入了解。

4

会议成就城市？

在前三季度GDP表现中，有一个城市表现特别出彩，就是泉州。

泉州是制造业大市，到现在来看整体房价并不高，较主要原因还是赚了钱的泉州人都爱跑到隔壁的厦门买房炒房。

自家的房价不高，反而把厦门的房价炒到了4万多的高位，也不乏一个好策略。这样以来，本地年轻人就不需要把精力全部放在买房上，而是想法设法琢磨怎样过好生活。

在前三季度经济增速表现中，差强人意的就是网红城市重庆和杭州。与去年同期相比，重庆GDP增量仅为464亿元。名义增速从去年同期的14.43%下滑到3.24%，实际增速也从去年同期的10%下滑到6.3%。2018年前三季度，杭州GDP总量为9673亿元，同比实际增长7.3%，与去年同期相比，下降1个百分点，同时跑输浙江省平均增速，后者是7.5%。

终其原因是目前经济下行，高房价的弊病显露，挤压社会消费力，导致中国汽车市场销售在上半年几乎落入历史冰点，而重庆的主要产业经济是汽车制造业，受影响巨大。

而杭州经济降速的主要原因则是因为民间投机氛围严重，大都把钱放入互联网金融或者楼市，而随着雷声一响，几乎又是一轮新的洗牌。相信杭州在2018年这场大风暴中能好好反思，想清楚未来的发展方向，能把互联网和高科技玩明白就已经很不错了。

较后还想说一下「国际会议」对于地方房价的影响。

因为国际大会给一个城市带来了巨大的流量和关注，很多人都喜欢拿国际会议去炒作房价，但是历史表明，有的地方的确会因此一发冲天，而有的地方并不会因为举办一两次会议而发生质变。

较主要还是来自于会议是否可以把当地的产业放大。

例如进博会会把上海的进出口产业放大，国际大数据博览会会把贵州的大数据产业放大，可以肯定的是，2022年亚运会也会把杭州的科技智能产业放大。只要产业放大，才能虹吸人才，增加当地居民收入，房价顺势而为。

而如果像青岛的上合峰会，还有张家口崇礼的2022年冬奥会，这种用后脑勺都能想明白的房价影响，希望还是不要过分炒作的好，较终一定会导致产业没发展起来，而房价成为了人才进入城市的较高围墙。