专访新城控股欧阳捷丨新周期下房企要加速奔跑

焦点网友99001092438 2017-09-24 05:33
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文丨望丹红采访丨望丹红9月中旬的一个午后,在北京怀柔雁栖湖畔的国际会议中心内,新城控股高级副总裁欧阳捷从容的走上了演讲台,开始了一场演讲。

文丨望丹红

采访丨望丹红

9月中旬的一个午后,在北京怀柔雁栖湖畔的国际会议中心内,新城控股高级副总裁欧阳捷从容的走上了演讲台,开始了一场演讲。

因为大会议程安排颇为紧密,欧阳捷的语速不断加快,试图在10分钟之内讲完这个庞大的议题,他的演讲主题是《限制性发展新周期之挑战》,他逻辑清晰的完成了这场演讲,给接下来演讲者预留了足够的时间。

在大会的间隙,我们《焦点人物志》栏目组来到他身边准备进行一场独家专访,尽管已经忙碌了半晌,他依旧神采奕奕不见丝毫疲惫。这就是欧阳捷,一个温文尔雅又充满了爆发力的职业经理人,一个亲和力十足又逻辑缜密的中年男人。

从演讲说起——房地产周期的新“五限”时代

房地产未来市场走势进入了新的发展周期,房地产贡献值逐渐下降,未来趋势有可能会越来越低。演讲开篇,欧阳捷便一针见血的提出了如上观点。

欧阳捷提出的房地产进入限制性发展周期的新“五限”是:限制大城市人口规模增长、限制大城市土地供应、限制金融过度流入房地产、限制投资投机以及限制资本调控。

在他看来,只要一二线城市进入“五限模式”,其住宅用地供应就不会增加只会减少,即便短期增加也不会逆转长期减少的大趋势;资金供给就不会更多,资金成本就会更高;房价就不会再快速上涨,投资投机客就会离场,市场就会出现下行。

黄金十年,房企都享受了市场的增长而获利丰厚。未来的市场增长不再,逐年递减已成必然。欧阳捷甚至认为,调控不会放松,会延续五年时间长期执行。

这一切意味着残酷的竞争愈加白热化。未来的住宅用地供应将呈现递减趋势,在有限的住宅市场蛋糕之下,企业之间“你死我活”的真正竞争才刚刚开始。欧阳捷甚至猜想,未来房地产业可能会像过去的电视机、空调机、洗衣机行业一样,最终只会剩下几百家、几十家房企。

“不要幻想新周期的轮回效应,也不要自嗨,要追求规模、加速奔跑。”欧阳捷毫不避讳的谈及,房企在规模方面应有的野心。

“不要自嗨,要加速奔跑”

“不要自嗨,要加速奔跑。”欧阳捷的这句话如果放在新城控股2017年上半年的业绩上,一点也不为过。新城控股,这个第一家获准B转A股的民营房企开始向行业第一梯队发起冲击。

2017年上半年,新城控股贯彻开年提出的“加速奔跑”的策略,在有质量的成长之路上,保持着高速的扩张,交出了上半年业绩的完美答卷,朝着2017年合同销售金额850亿元的目标,稳步迈进。

在上半年房地产市场政策调控升级,限购限贷力度及各项监管措施频频加码的背景下,新城控股上半年实现合同销售金额490.87亿,同比增长75.01%,完成年初制定850亿销售目标的57.75%;公司操盘项目资金回笼率达88.37%,销售增速及资金回笼率皆高于行业平均水平。

业绩的增长与土地投资战略有着密切的关系。新城控股在本轮地产周期中,土地投资时间战略和空间战略极为优异,为未来几年住宅业务销售和业绩高成长打下了坚实基础。

根据上半年全国房企土地成交金额TOP50数据显示,碧桂园以828亿元的土地支出领跑拿地榜单,万科、恒大等传统龙头房企拿地支出也位列前位。此外,首开股份、新城控股、中梁地产、旭辉、中南置地等传统二线房企也在加速规模扩张。其中,新城控股以259亿元的拿地支出位列第11位。

根据8月末新城控股发布的半年报显示,上半年新城控股新增土地储备51幅,总建筑面积达1571.37万平方米。半年报还披露,上半年,新城控股手握存货606亿,较年初水平增加212亿。

在今年上半年房企购地大潮中,一些更加渴望做大规模的房企正在奋起直追。欧阳捷认为,当2020年百强房企的市场份额达到80%,大房企的规模增长也就到了天花板,就国内房地产业务而言,也许销售额3万亿元就是最大房企的市场顶,但在此之前,规模增长依然充满诱惑。

“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”

今年初,排名前23强房企销售额合计3.15万亿元,市场份额占全国房地产销售额的26.8%,欧阳捷预计,到2020年它们会超过50%的市场份额。

行业集中速度远超预期,低集中度竞争环境,对于规模房企、强势品牌是绝佳的市场扩展机会,对于弱势房企则是灭顶之灾。

“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”这是一个大鱼吃小鱼的时代,对于新城控股来说,更是“加速奔跑”的时机。2017年1月-8月,新城控股合同销售额达到638.97亿,同比增长66.30%,虽然并不是增速最快的房企,但是这一增速在业内仍然可以说是屈指可数。

曾有媒体发表观点,未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企,且前30家房企的市占率将达到50%。“过去很多企业放弃追求规模,甚至从百强房企内掉出去,后来连银行都不给它贷款了。”欧阳捷对房企放弃追求规模深表担忧。

对于未来新城控股的发展目标,欧阳捷则表示,不单纯追求销售额的增长,同时要提升自身的行业地位。

“我们要保持着较高的复合增长速度,同时追求行业地位的不断提升,此外在住宅地产和商业地产双轮驱动下之下,探索新的业务领域。”

提及行业地位的提升,无独有偶的是,欧阳捷接受《焦点人物志》专访的当天,在“2017中国房地产品牌价值研究成果发布会”上,新城控股跻身2017中国房地产公司品牌价值TOP10(混合所有),这无疑体现了新城与日俱增的品牌实力与市场号召力。

中国房地产行业已进入新一轮的调整周期,品牌成为这一阶段重要的竞争核心。欧阳捷认为,有了品牌影响力后,才会有资本市场给你带来的机会,才会有供应商的追随,才会有业主的信赖。

新城控股以住宅地产与商业地产双轮驱动的模式运营,已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局,截至目前,新城已进驻60个大中城市,横跨不动产开发、投资、经营领域,形成产品协同和战略纵深。

目前,新城控股已经走上发展的快车道,其在房地产行业的地位也将得到进一步巩固,核心竞争力得到进一步增强。

“跑得慢就要勇于面对被淘汰的现实,当然跑得快也要敢于承担风险”

在行业集中度提升的背景下,中型房企不进则退,加速扩张、规模诉求尤为强烈,竞争更加激烈,因此在杠杆使用上也特别激进,从而导致中型房企的杠杆处于相对高位,且并无明显下降。

不少上市公司的在追求规模的道路之上,杠杆处于相对高位,净负债率相较于去年同期呈明显上升趋势。对此,欧阳捷提出,限制性发展新周期最重要的是保持足够的现金流,风险当头、稳健为先,有足够的现金流既可以控制风险,也有能力兼并收购,市场下行期、有钱才任性,无须质疑政策,不可再赌大势。

在目前监管趋严的形势之下,能否赢得这场高杠杆的“豪赌”,光有胆量和野心不够,更考验房企投资拿地、控制成本、资本运作等一系列“长跑”能力。

在当天欧阳捷演讲的过程中,台下的一个房企品牌姑娘不禁跟笔者感叹:“你看,他的PPT做的多精致。”是啊,那PPT精致到每一页的表格都是完全对齐的。会后,笔者问及欧阳捷,如何处理个人兴趣爱好和工作之间的关系,他说了句颇有哲理的话,“有舍不一定有得,但没有舍一定不得。”每个人都要对自己的选择负责,当然,企业也是一样。

就像,“跑得慢”虽然安逸可却要勇于面对被淘汰的现实,“跑得快”虽然强大但也要敢于承担“加杠杆”所带来的风险。如《易经》中所言:“有舍有得,不舍不得,大舍大得,小舍小得。”舍得是一种人生智慧和态度,也是拥有超越境界来对已得和可得的东西进行决断的情怀和智慧。

《焦点人物志》:您的个人爱好是什么?

欧阳捷:以前个人爱好下围棋、下象棋,棋类都比较喜欢,动脑子的事都比较喜欢,象棋可以下盲棋,围棋下完可以复盘。

《焦点人物志》:您怎么衡量自己的个人爱好和自己职业的关系?

欧阳捷:这个事情有所失才有所得,什么东西舍不了那就得不了。

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