文丨望丹红

采访丨望丹红

9月中旬的一个午后，在北京怀柔雁栖湖畔的国际会议中心内，新城控股高级副总裁欧阳捷从容的走上了演讲台，开始了一场演讲。

因为大会议程安排颇为紧密，欧阳捷的语速不断加快，试图在10分钟之内讲完这个庞大的议题，他的演讲主题是《限制性发展新周期之挑战》，他逻辑清晰的完成了这场演讲，给接下来演讲者预留了足够的时间。

在大会的间隙，我们《焦点人物志》栏目组来到他身边准备进行一场特别专访，尽管已经忙碌了半晌，他依旧神采奕奕不见丝毫疲惫。这就是欧阳捷，一个温文尔雅又充满了爆发力的职业经理人，一个亲和力十足又逻辑缜密的中年男人。

从演讲说起——房地产周期的新“五限”时代

房地产未来市场走势进入了新的发展周期，房地产贡献值逐渐下降，未来趋势有可能会越来越低。演讲开篇，欧阳捷便一针见血的提出了如上观点。

欧阳捷提出的房地产进入限制性发展周期的新“五限”是：限制大城市人口规模增长、限制大城市土地供应、限制金融过度流入房地产、限制投资投机以及限制资本调控。

在他看来，只要一二线城市进入“五限模式”，其住宅用地供应就不会增加只会减少，即便短期增加也不会逆转长期减少的大趋势；资金供给就不会更多，资金成本就会更高；房价就不会再快速上涨，投资投机客就会离场，市场就会出现下行。

黄金十年，房企都享受了市场的增长而获利丰厚。未来的市场增长不再，逐年递减已成必然。欧阳捷甚至认为，调控不会放松，会延续五年时间长期执行。

这一切意味着残酷的竞争愈加白热化。未来的住宅用地供应将呈现递减趋势，在有限的住宅市场蛋糕之下，企业之间“你死我活”的真正竞争才刚刚开始。欧阳捷甚至猜想，未来房地产业可能会像过去的电视机、空调机、洗衣机行业一样，较终只会剩下几百家、几十家房企。

“不要幻想新周期的轮回效应，也不要自嗨，要追求规模、加速奔跑。”欧阳捷毫不避讳的谈及，房企在规模方面应有的野心。

“不要自嗨，要加速奔跑”

“不要自嗨，要加速奔跑。”欧阳捷的这句话如果放在新城控股2017年上半年的业绩上，一点也不为过。新城控股，这个排名前列家获准B转A股的民营房企开始向行业排名前列梯队发起冲击。

2017年上半年，新城控股贯彻开年提出的“加速奔跑”的策略，在有质量的成长之路上，保持着高速的扩张，交出了上半年业绩的优质答卷，朝着2017年合同销售金额850亿元的目标，稳步迈进。

在上半年房地产市场政策调控升级，限购限贷力度及各项监管措施频频加码的背景下，新城控股上半年实现合同销售金额490.87亿，同比增长75.01%，完成年初制定850亿销售目标的57.75%；公司操盘项目资金回笼率达88.37%，销售增速及资金回笼率皆高于行业平均水平。

业绩的增长与土地投资战略有着密切的关系。新城控股在本轮地产周期中，土地投资时间战略和空间战略极为优异，为未来几年住宅业务销售和业绩高成长打下了坚实基础。

根据上半年全国房企土地成交金额TOP50数据显示，碧桂园以828亿元的土地支出领跑拿地榜单，万科、恒大等传统龙头房企拿地支出也位列前位。此外，首开股份、新城控股、中梁地产、旭辉、中南置地等传统二线房企也在加速规模扩张。其中，新城控股以259亿元的拿地支出位列第11位。

根据8月末新城控股发布的半年报显示，上半年新城控股新增土地储备51幅，总建筑面积达1571.37万平方米。半年报还披露，上半年，新城控股手握存货606亿，较年初水平增加212亿。

在今年上半年房企购地大潮中，一些更加渴望做大规模的房企正在奋起直追。欧阳捷认为，当2020年百强房企的市场份额达到80%，大房企的规模增长也就到了天花板，就国内房地产业务而言，也许销售额3万亿元就是较大房企的市场顶，但在此之前，规模增长依然充满诱惑。

“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”

今年初，排名前23强房企销售额合计3.15万亿元，市场份额占全国房地产销售额的26.8%，欧阳捷预计，到2020年它们会超过50%的市场份额。

行业集中速度远超预期，低集中度竞争环境，对于规模房企、强势品牌是较佳的市场扩展机会，对于弱势房企则是灭顶之灾。

“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”这是一个大鱼吃小鱼的时代，对于新城控股来说，更是“加速奔跑”的时机。2017年1月-8月，新城控股合同销售额达到638.97亿，同比增长66.30%，虽然并不是增速较快的房企，但是这一增速在业内仍然可以说是屈指可数。

曾有媒体发表观点，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30家房企的市占率将达到50%。“过去很多企业放弃追求规模，甚至从百强房企内掉出去，后来连银行都不给它贷款了。”欧阳捷对房企放弃追求规模深表担忧。

对于未来新城控股的发展目标，欧阳捷则表示，不单纯追求销售额的增长，同时要提升自身的行业地位。

“我们要保持着较高的复合增长速度，同时追求行业地位的不断提升，此外在住宅地产和商业地产双轮驱动下之下，探索新的业务领域。”

提及行业地位的提升，无独有偶的是，欧阳捷接受《焦点人物志》专访的当天，在“2017中国房地产品牌价值研究成果发布会”上，新城控股跻身2017中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有），这无疑体现了新城与日俱增的品牌实力与市场号召力。

中国房地产行业已进入新一轮的调整周期，品牌成为这一阶段重要的竞争核心。欧阳捷认为，有了品牌影响力后，才会有资本市场给你带来的机会，才会有供应商的追随，才会有业主的信赖。

新城控股以住宅地产与商业地产双轮驱动的模式运营，已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，截至目前，新城已进驻60个大中城市，横跨不动产开发、投资、经营领域，形成产品协同和战略纵深。

目前，新城控股已经走上发展的快车道，其在房地产行业的地位也将得到进一步巩固，核心竞争力得到进一步增强。

“跑得慢就要勇于面对被淘汰的现实，当然跑得快也要敢于承担风险”

在行业集中度提升的背景下，中型房企不进则退，加速扩张、规模诉求尤为强烈，竞争更加激烈，因此在杠杆使用上也特别激进，从而导致中型房企的杠杆处于相对高位，且并无明显下降。

不少上市公司的在追求规模的道路之上，杠杆处于相对高位，净负债率相较于去年同期呈明显上升趋势。对此，欧阳捷提出，限制性发展新周期较重要的是保持足够的现金流，风险当头、稳健为先，有足够的现金流既可以控制风险，也有能力兼并收购，市场下行期、有钱才任性，无须质疑政策，不可再赌大势。

在目前监管趋严的形势之下，能否赢得这场高杠杆的“豪赌”，光有胆量和野心不够，更考验房企投资拿地、控制成本、资本运作等一系列“长跑”能力。

在当天欧阳捷演讲的过程中，台下的一个房企品牌姑娘不禁跟笔者感叹：“你看，他的PPT做的多精致。”是啊，那PPT精致到每一页的表格都是完全对齐的。会后，笔者问及欧阳捷，如何处理个人兴趣爱好和工作之间的关系，他说了句颇有哲理的话，“有舍不一定有得，但没有舍一定不得。”每个人都要对自己的选择负责，当然，企业也是一样。

就像，“跑得慢”虽然安逸可却要勇于面对被淘汰的现实，“跑得快”虽然强大但也要敢于承担“加杠杆”所带来的风险。如《易经》中所言：“有舍有得，不舍不得，大舍大得，小舍小得。”舍得是一种人生智慧和态度，也是拥有超越境界来对已得和可得的东西进行决断的情怀和智慧。

《焦点人物志》：您的个人爱好是什么？

欧阳捷：以前个人爱好下围棋、下象棋，棋类都比较喜欢，动脑子的事都比较喜欢，象棋可以下盲棋，围棋下完可以复盘。

《焦点人物志》：您怎么衡量自己的个人爱好和自己职业的关系？

欧阳捷：这个事情有所失才有所得，什么东西舍不了那就得不了。