首付分期”喊你来买房,楼市发出什么重大信号?

小棉袄看世界 2019-02-11 09:01:44
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随着2018年7月中央定调“坚决遏制房价上涨”的“房住不炒”调控政策落实,到了年底,房地产市场各种优惠打折降价和伴随着各种交房质量维权纠纷等步入降温。据易居研究院监测数据显示,截至2018年 12月底,全国100城新建商品住宅库存总量为45734万平方米,环比增长2.1%,同比增长1.6%。

随着2018年7月中央定调“坚决遏制房价上涨”的“房住不炒”调控政策落实,到了年底,房地产市场各种优惠打折降价和伴随着各种交房质量维权纠纷等步入降温。据易居研究院监测数据显示,截至2018年 12月底,全国100城新建商品住宅库存总量为45734万平方米,环比增长2.1%,同比增长1.6%。2018年第四季度形成了相对多的住宅库存。

进入2019年,房地产开发商受到房地产市场继续遇冷影响债务压力陡增。预计上半年房企会把去库存作为一项重要的?工作去抓。若是资金方面压力大,那么相关房企也依然会采取以价换量的策略。为防止房价下跌影响地方政府土地财政收入,房地产市场的维稳成为当下地方政府房地产调控的重点。国家住建部门也提出了2019年"稳房价"作为首要工作目标,以期能扭转房价下跌趋势。

房企是高负债、高杠杆经营企业,资金周转要求很高。对当下房地产市场又出现的库存上升供过于求的趋势,部分开发商为加快资金周转缓解偿债压力,私下纷纷推出"首付贷"或"首付分期"甚至“零首付”等手法降低购房门槛来吸引购房者以加快销售回笼资金,其中甚至包括一些大型房地产商,借新钱来还上一阶段的负债,这也是2019年伊始为什么不少开发商开始降价销售、楼市价格下行的主要原因。如环京地区一些楼盘推出了"首付分期"的手段来迎合炒房客的投资需求,或以首付款分期付为卖点来吸引购房者买房。其中河北涿州的隆基泰、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘,都提供"首付分期"的业务。除此之外,山东济南、广西南宁、北京、深圳等城市的部分楼盘开发商提供"首付分期",为首付款不足的客户垫一部分首付款,并规定还款时间。

凡此种种,为购房者减少首付压力甚至看似无压力——想买就买,突破了住房政策限制,特别是对于目前手上经济实力不够、急于买房的炒买房者来说无疑是好消息。“首付分期”甚至“零首付”的重出江湖,与此前炙手可热的房地产市场情况形成强烈反转,幌若隔世!须十分重视其中的楼市信号,及其所蕴含的风险。

首先,“首付分期”甚至“零首付”的房地产交易模式属违章违法行为,扰乱了房地产金融秩序。早在2016年,住建部等部门就在《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中明令禁止了这种首付贷行为。银行监管机构也对房地产按揭贷款规定了购买人的首付款比例,如购买首套住房首付不低于20%等,以防范贷款风险。如今首付分期甚至零首付,使银行贷款风险陡增,扰乱了房地产市场金融秩序,识嫌套取贷款,银行如果查实情况,会拒绝审批放贷。

其次,“首付分期”甚至“零首付”的房地产交易模式的出现,反映了房地产市场已由原来的卖方市场逐渐转为买方市场,买房人议价能力提高,房地产市场趋于理性。根据“中国房价行情网”的数据全国房价总价中位数:126万元/套。国家统计局发布数据表明,2018年全国居民人均可支配收入28228元,中位数24336元,居民房价收入比超过8,处于高风险位置。说明目前房地产市场上高昂的房价使具有购房实际能力资格的居民越来越少了,不降价,无客户,高杠杆率下偿债资金压力紧张的房企越来越扛不住。面对买方市场,买房者议价能力增强,可以从容理性选择买到性价比最高的好房。

第三,采用“首付分期”甚至“零首付”的房地产交易模式的房企,意味着其资金周转十分困难,资金链断裂导致所开发的楼盘“烂尾”风险很大。根据中信建投的研究报告,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。此外房企的其他有息负债也将在2019-2021未来三年间集中兑付,每年需要偿付的有息负债分别为6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿,可见,2019年是有息负债偿还高峰,在去杠杆环境下,债务危机涌现。年初在香港上市房企佳源国际控股和阳光100中国的股票闪崩暴跌,其中佳源国际控股暴跌80.6%,市值由300多亿跌剩60多亿,而阳光100中国暴跌64.59%,皆缘于市场传闻其债券兑付违约。经济学家马光远表示,2019年对北京这样的大城市,房价也很可能调整,下调10%到20%问题不大。其他的三四线城市的调整幅度就可能就更大了,跌价30%甚至40%也并非不正常。炒买房者对此时被忽悠买房,可别总是抱着捡便宜的心态,一旦出现房企资金链断裂的楼盘“烂尾”,你就会欲哭无泪,一不小心可能就被开发商“套个结实”成为名符其实的“百万负翁”!

最后,要十分重视做好“首付分期”或“零首付”的合同风险。在充分考虑好自身的经济能力,计算分期内承担银行贷款与首付欠款的压力等综合因素影响,谨慎决定是否适合买房。倘若经济实力不足,到时候与开发商违约,需要缴纳的违约金损失大,无力按时缴纳月供则会给个人信用记录留下污点,严重影响日后贷款等的审批通过甚至被拒贷。如决定采用“首付分期”或“零首付”方案,在与开发商签订垫资协议时,买房者要充分了解垫资协议中的权利义务、垫资的期限、垫资有无利息、违约责任的设定等内容。如果“首付分期”或“零首付”后又约定了垫资的利息甚至是高息,则涉嫌有虚假宣传,甚至会一房两卖诈骗你,尤须谨慎调查。合同条款须有明确“首付分期”或“零首付”中涉及到买房人款项的性质是房款,不是定金、意向金或诚意金之类的。签订的合同、交款的收据要注意保存好以备产生纠纷时作证据。

2018年前还是买房者一房难求,买房如中彩,房地产市场一片炙热!现如今出现“首付分期”甚至“零首付”喊你快来买房!然而世易时移,对于大部分在一二线城市打拼的年轻人来说,买房条件好象更容易了,但并不一定是你的福音,三四线城市的更有可能成为高房价的接盘侠!面对居高不下的房价泡沫,开发商给的“馅饼”也许会变成你的“陷阱”,落入拼命买了房却还不起贷尴尬局面。

当前,我国经济内有经济结构调整产业升级的阵痛,外有美国等西方国家的高科技遏阻和贸易战冲击,国民经济发展遭遇巨大困境,全社会经济下滑,失业增多。全社会财富将进入再分配难得的时机。当房价大跌时,没有房贷或者有房无贷的人受损较小,而有房有贷,甚至高杠杆炒房的人却成为了这轮房价大跌的牺牲品。在这次财富重新分配中,有房有贷的人如果遇降薪失业导致抗风险能力差,很有可能会成为房地产泡沫刺破的牺牲品。

2019年房地产市场上房价欲跌还涨,如在2018年领跌的厦门房企新春促销己如火如荼进行,有房企却宣布下调优惠力度,更有楼盘直接涨价。位于集美的国贸天悦除了推出促销活动,日前还宣布1月21日起二期8#楼房源在现行折扣基础上上调2个点,1月28日开始9#楼上调1个点。而翔安某盘则直接宣布,由于楼市明显回暖,故项目均价统一上调到32000元/。该项目前期售价低至不到3万/,但土地成本已经超过2.9万/,可以说是亏本在卖。当下各地房价在高位处于“乱花渐欲迷人眼”的局面,“首付贷”、“零首付”有风险,买房须谨慎,别一冲动买房变成“百万负翁”接盘侠,苦了自已!

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