随着9月23日，长沙公布住宅限售三年政策之后，目前全国已经有超过40个城市公布了住宅“限售”政策。

这些限售的特点主要有四点：

排名前列：限售既包括新房，也包括二手房。

第二：限售期限都是以取得不动产证的时点开始计算。

第三：对政策执行之日起购买的房子实施限售，之前购买的不管，都是以网签为准。

第四：商住一般不在政策执行范围之内。

而目前北京及环北京地区目前仅有少数城市进行了限售：

北京仅对公司购买住宅限售3年；环北京地区的承德限售2年，保定限售2年（限价房限售10年），高碑店白沟地区限售2年，保定徐水地区则是限售5年。

而石家庄地区则较新政策是限售5年。

根据政策变化、区域经济实力以及背后浓重的政治色彩，我个人判断，未来京津冀地区极有可能形成“532”型的住宅限售格局：

1：北京（根据三统一原则，可能会含北三县）及天津核心区，限售年限可能为5年。

2：京雄线地区，也可能是5年，目前限售2年的城市可能会政策加码。

3：京津线及京唐线，可能为3年限售。

4：张承线，为2年限售。

因此如果限售政策被严格执行，那么未来市场走势究竟会怎么变化？

首先我们认为限售政策本身并不能决定并改变房价的升降趋势，决定房价升降趋势的关键还是取决于供需关系的变化以及信贷政策。

其实自今年的317新政以来，在严格限购及银行持续紧缩的背景下，北京及环北京地区的房价已经出现了明显松动。

其中北京的二手房市场成交量已经下降了至少60%以上，从以往的每月接近2万的成交量直接下降到了单月成交不足7000套。而环北京地区成交量和房价更是疯狂下降，目前环北京地区看房数量几乎寥寥无几，房价处于崩溃的边缘地带。

应该说，北京及环北京的购房需求端在严格政策下已经出现了明显萎缩态势，房价几乎可以说是岌岌可危。

而一旦限售政策出台，我个人判断就是房价基本维稳了！限售政策可能不是为了救房市，但是肯定会对房价的平稳起到了一定的作用，而且时间越长，作用可能越明显。

排名前列：京津冀地区整体发展利好基本面并没有改变，尤其是雄安新区的崛起，势必将会推动整个京津冀地区协同发展，整个区域的房产投资价值空间仍然巨大，对于大部分房产投资客户而言，持有3-5年可能会获得更高的收益。因此限售政策的出台，并没有改变京津冀地区利好的基本面。

第二：在现阶段中国对住房的需求仍然非常旺盛，市场需求并不会减少或得到疏解，而限售却会导致市场内的交易房源减少，从而导致市场供需关系发生变化，短期内房价反而会持续上涨。今年上半年广州、厦门等地方早就出台了限售政策，但是房价依然有迅猛的上涨势头。

新房供应量本来就已经在减少，如果再变相减少二手房的供应量，基本上房价就维稳了，同时二手房供应量的下降必将推动新房加速销售。

首先是北京。北京虽然说公布了未来5年将供应150万套住房，但是大部分均为共有产权房及租赁房，真正商品房新房供应其实还是非常少有的。

同时北京历来是二手房交易的大户，一旦严格执行限售政策，相当于直接将二手房供应量冻结至少5年。造成的结果可能是新房被一抢而空，二手房持货待沽，房价态势可能会迅速反转向上，但随着供应量的下降，交易量反而会越来越少，从而形成量跌价涨的形势，“物以稀为贵”！

一旦限售，未来五年，北京地区除了政府的共有产权房和租赁房，可能将会逐渐面临无房可买的局面。未来买不到住房的人，可能只能先租房了。因此，如果未来北京新房供应量上不来，限售之后北京的房价和房租都可能会双双进入一个上涨的新周期。

历史上比较类似的情况，就是2004年执行的831大限，要求全部国有建设用地要执行招拍挂制度，政府有意识的控制土地供应，导致北京土地高度少有，带动土地楼面价格疯涨。

其次，限售政策对于环北京地区来说，影响则要小一点。主要在于环北京地区主要还是新房销售为主，二手房的销售量并不高，因此限售并不会对区域整体供需关系造成直接性的影响。

但是限售政策的出台，会对环北京地区房价的下降起到止损的暗示作用。原因在于环北京地区房价的下降，在一定程度上是由于二手房的竞相降价出手导致的，比如目前燕郊的二手房价格就直接降到了不到2万，二手房降价就很容易对新房价格造成较大的干扰，从而推动区域房价下降的连锁反应。

因此一旦环北京地区限售政策出台，环北京目前房价持续下降的态势可能会放缓，市场中传说的至少腰斩的可能性就很难出现了，越来越多的二手房被憋在业主手里难以释放，从而让新房房价得以喘息调整。

对于环北京地区而言，一旦出台限售政策，二手房交易量越大的地方，说明二手房需求越大，房价维稳的可能性就越大。

因此综合判断，一旦京津冀地区形成住宅限售的“532”格局，对不同区域的房价将可能会产生不同的影响：

1：北京购房观望情绪逐渐消减，租金售价会逐渐进入上涨新周期。北京二手房量价会迎来新一轮的微涨周期，二手房的量价会反弹，新房的销售速度会加速。一旦限售政策出台，可能北京购房节点会提前到来，否则除了共有产权房，未来5年极有可能无法上车。限售会让北京住宅卖一套，少一套。

2：环北京地区房价持续下滑的趋势会放缓。新房房价会得以喘息调整，二手房房价下降的态势也会放慢，但由于限购政策依然存在，房价触底反弹的时间点还没有到来。二手房交易量大的地区可提前布局。

3：北京商住回暖时间点会提前。对于北京商住来说，一旦出现住宅限售政策，其回暖时间点会被提前，预计最晚到明年下半年商住会有明显改善。大量无法上车住宅的客户只能选择商住产品来进行过渡。

因此总体上来看，一旦京津冀全面出台限售政策，可能将会逐渐冻结房市的二手交易量，从而避免由于美国缩表所带来的金融风险，规避市场的大起大落，但是可能会由于二手房供应量的减少反而会形成对房价的一种变相烘托，从而促进新房销售来达到政府高价卖地的目的。

此外，限售之后，应当尽量避免高负债购房！