北京4月二手房低位复苏 楼市回归居住属性

中国产经新闻 2018-05-15 09:57:00
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本报记者 路彤报道 每年的三四月份,随着气温的回升,楼市也迎来了春天。 据最新统计数据显示,4月份北京二手住宅延续3月回温行情,共网签13673套,同比2017年4月下滑19.1%,但环比2018年3月上升22.6%,成交面积的环比涨幅则高达60.9%。

本报记者 路彤报道

每年的三四月份,随着气温的回升,楼市也迎来了春天。

据最新统计数据显示,4月份北京二手住宅延续3月回温行情,共网签13673套,同比2017年4月下滑19.1%,但环比2018年3月上升22.6%,成交面积的环比涨幅则高达60.9%。

在“3·17新政”影响下,从2017年5月开始,北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套。虽然4月二手住宅同比在下降,但网签量已创下去年5月至今12个月里的最高值。这也是新一轮紧缩调控导致二手成交降至冰点后,北京二手房销量第4个月突破万套大关。

二手房低位复苏

数据显示,“3·17新政”后,刚需已成为当前二手房交易的主力。4月北京二手住宅交易中,一居室占21.1%,两居室占55.5%,三居及以上占23.4%。都是以中小户型为主,大户型通常难以成交。

从环比来看,4月份二手房成交量上升的同时,成交均价也小幅上升了4.97%,但与2017年4月份的数据对比,今年4月份北京二手房成交量同比下降19.1%。成交均价下降18.2%。

一家地产中介的经理告诉《中国产经新闻》记者:“从3月份开始,我们的带看量就在明显地上升,客户成交得也快,成交量明显提升。我们门店的经营收入也上涨得很快。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京二手房创新高,在于两点。他告诉《中国产经新闻》记者,“第一、二手房和学区的概念有较好的结合,很多人还是愿意去认购此类房源。第二、目前新房库存不足,部分限价房和共有产权住房的特点还不清晰,部分人宁可去认购二手房。还有一点则和租赁市场有关,租赁方面的违规房源整顿后,可租赁的房源减少导致租金上涨,这个时候二手房的市场也容易升温。”

链家研究院院长杨现领在接受媒体采访时认为,4月份北京二手房成交放量主要由刚需和学区房两个因素带动,一方面,从2017年底,部分积压的需求开始缓慢释放;另一方面,每年3、4月份都是学区房成交的活跃阶段。

根据北京教委发布的《2018年义务教育阶段入学工作的意见》,今年北京市义务教育仍采取单校划片和多校划片相结合的入学方式,义务教育入学从5月7日至5月31日完成入学信息采集工作。

中研普华研究员许俊龙对《中国产经新闻》记者表示,北京二手住宅月网签量创新高主要因素还在于需求的重新增长。“2017年调控政策开始后,北京楼市的投资投机需求被大幅抑制,让不少购房者进入观望状态。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌,北京楼市逐步向居住属性回归,形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。2018年春节后,以自住为目的的购房人群开始重新入市,带来了北京楼市交易量的增加,止住了二手房价的连续下跌趋势,形成了回温趋势。北京二手住宅月网签量创新高,这背后也意味着北京市居民购房的刚性需求一直没有削减,只是在等待合适的机会入市。”

4月二手房交易量创下近一年最高,未来是否会触底反弹呢?

许俊龙认为,“二手房不会一直涨下去,由于当前成交量尚未达到市场正常水平,属于低位复苏阶段,离触底反弹仍然很远。同时,当前的交易量也不能支撑价格上涨,接下来,在没有绝对利好政策出台的环境下,价格还将保持平稳运行。”

严跃进表示,“二手房价格过去相对低迷,所以现在反而可以积极入市,从上涨的逻辑来看,或也还是存在。但是大涨的空间确实减弱,因为当前对于此类房源的价格管控力度也是比较大的。”

业内人士表示,4月份北京二手房成交量确实创下近一年的新高,但无论从成交量还是成交价格来看,均与2017年限购前市场有较大差距,当前成交量尚未达到市场正常水平,属于低位复苏阶段,离触底反弹仍然很远。同时,当前的交易量也不能支撑价格上涨,接下来,在没有绝对利好政策出台的环境下,价格还将保持平稳运行。

专家看来,随着北京新房市场趋向高端化,“买旧换新”成为市场主流,二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上,意味着北京楼市正在逐步走出低谷,恢复正常的交易水平。

由此来看,2018年北京二手房市场的整体趋势就是交易量在回升中趋稳,交易价格在下跌中趋稳,而4月份的“量价”则说明这一趋势正在发生,记者查询58同城、安居客及赶集网等信息网站,也看到二手房价格相对稳定。未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格二者同时企稳的状态。

回归居住属性

与北京二手房4月网签量创近一年来新高不同的是,北京新房成交却继续低迷。

据中原地产研究中心统计数据显示,在刚过去的2018年4月,北京楼市新建住宅签约1161套,连续4个月新建住宅签约量低于1200套,这是历史上首次出现。

云房数据研究中心数据也显示,4月份,北京市一手商品住宅成交1157套,同比下降44.72%;成交面积17.94万平米,同比下降45.07%;成交总金额89.35亿元,同比下降40.97%。

分析人士认为,新增供应减少是4月份北京新房成交大幅下降的原因之一,但更多的原因是作为今年市场供应的新房主力限竞房迟迟未能入市,购房者对于新房市场持续观望,而整体二手房价格调整非常明显,致使部分购房者回流至二手房市场。

不过专家表示,北京新房市场的低谷不会一直持续,随着新增土地的入市,未来北京新房的交易水平必将回升。在“房住不炒”指导下,未来北京新房市场将在房源供应和价格上更加偏向中低收入者。

值得一提的是,尽管调控形势依旧保持严格态势,但北京楼市的基本面其实没有发生改变,而随着北京人口政策出现定向宽松,有利高精尖人才的引进,此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。与此同时,由于二手与新房之间相互依存的关系,二手成交量的升温,也将有助于向新房市场输送置业需求,催使新房市场在未来一段时间里出现同步回暖的成交走势。

有报道表示,今年以来,全国各地发布的房地产调控政策已经多达109次,而从调控效果来看,一线城市楼市继续维持平淡态势,但二线、三线城市呈现同比下降、环比上涨态势。

据中国指数研究院提供的数据显示,4月份其监测的42个主要城市成交面积环比上升11.33%,其中近六成城市环比上升,但同比成交面积则下滑14.62%。分城市来看,一线城市住宅成交面积环比下降10.04%,同比下降23.71%。

严跃进认为从大趋势看,2017年市场已经陷入了低谷,所以到了2018年反而是有一个升温的可能,“但很显然政策方面的制约力度还是很大,而且部分需求或会进入到租赁市场的需求中来。”

此外,有专家预计从2018年5月开始,北京将有大量的限价商品房与共有产权房入市销售,整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说,在大量低价房源上市后,选择余地增加。整体看,北京楼市调控的影响依然持续中。

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