北京二手房价格下跌 为什么新房价格逆势上涨

马跃成 2019-01-12 14:53:00
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丰台区花乡郭庄村1518-L01等地块进入拍卖场,被京投+郭公庄投资有限公司以37.2亿元的价格拿下。

北京二手房价格下跌 为什么新房价格逆势上涨

(文/马跃成)

1月11日下午,北京迎来2019年首场土拍。丰台区花乡郭庄村1518-L01等地块进入拍卖场,被京投+郭公庄投资有限公司以37.2亿元的价格拿下。该宗地块经过19轮,京投联合体以37.2亿元,13.52%的溢价率,楼面价22915元/㎡。

这个地块的信息在去年12月曾进行过公示,据公开资料显示,该地块,起始价32.77亿元,建设用地面积约5.67万平方米,建筑控制规模约16.23万平方米。其中,宅地容积率2.8,建设用地面积约4万平方米,建筑面积约11.21万平方米;商业建设用地面积约1.24万平方米,建筑面积约4.68万平方米;教育建设用地面积约0.42万平方米,建筑面积3360平方米。

本次出让宗地中本次出让宗地除回迁安置房外,其余居住用途全部建设普通商品住房,普通商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。该地块并不具备特别的地理优势,位于西南四环科丰桥以南,丰台总部基地以南地区,与大兴区接壤,交通比较方便,距南四环也仅有1.4公里左右,往南是正在扩建的京良公路,在郭公庄地铁站东北侧,相距直线距离200米左右。

在刚刚过去的2018年里,丰台区共成功挂牌出让”限竞房“土地5宗,分布于花乡、卢沟桥和南苑,合计规划建筑面积逾70.4万平方米,出让金总额共226.4亿元。这5宗地块销售限制均价在5.4万元/平方米~6.8万元/平方米之间,最高限价则在5.7万元/平方米~7.1万元/平方米之间。而本次出让地块商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不超过71087/平方米,与之前最高限价的白盆窑村地块保持一致。花乡白盆窑村2宗地块在18年初以“共有产权房”形式挂出,但惨遭流拍。后转为限价房地块再度挂牌出让,并于11月底分别以总价58.4亿和70.2亿,楼面价42941.81和44295.77元/㎡被中铁置业和中铁诺德拿下。

值得注意的是,这次拍卖的郭公庄地块楼面价仅仅22915元/㎡,与附近的白盆窑地块的44295.77元/㎡是接近一半的差距。但是,郭公庄地块的售价却是不降反升。这个每个项目承担的回购和安置任务不同有关,但是,也反映了北京新房价格的一个趋势。我们比较周边的项目房价就可以知道,这个7.1万元的房价确实是高了。

附近的京投银泰万科西华府销售均价69339元/平方米;加来庄园销售均价 62875元/平方米;万科蓝销售均价 59200元/平方米。

以前北京有个说法是东贵西富北贫南贱,就是说越往南走,越不值钱。现在,其实不然,在十多年前,我曾写过文章,提出观点,就是北京房价在走平,就是说,城区的房价和郊区的房价会越来差距越小。当然有很多理由,现在看,确实是这样了,郭公庄这样地地方在十年前,都是远郊区农村,现在的房价与城区三环附近的房价基本一样了。这个情况,看来也与政府导向有关,北京二手房纷纷下调挂牌价格,新房的交易量也是暴跌,但是,新房价格却还在稳步增长,这个情况,我们还是有点看不懂。【本文由“马跃成” 账号发布20190112】

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