作者：李佳

今年1月3日，花样年控股集团有限公司（01777.HK，下称“花样年”）发布2019年未审核的营运数据。数据显示，花样年在2019年的销售额为362.1亿元，擦线完成销售业绩目标。

“请不要再叫我开发商，谁再叫我，我就跟谁急。”花样年总裁潘军曾公开向媒体表示花样年将彻底告别传统房地产开发模式，“销售额是千亿元还是百亿元，对于花样年意义不大。”

而在2019年初的业绩发布会上，潘军将花样年此前计划2020年完成千亿销售额的目标延长至2021年。在2019年8月21日，花样年执行董事及首席财务官陈新禹在中期业绩发布会上表示：“‘大湾区旧改之王’，是我们的目标。”

曾经决定“去地产化”的花样年如今要做“大湾区旧改之王”，声称“销售额意义不大”如今却为了“千亿”使出浑身解数，花样年为何频频“打脸”？

两次转型

实际上，自2009年上市以来，花样年先后经历了两次转型。

2012年，就在房企纷纷大肆扩张之时，潘军提出花样年将由地产开发商向社区服务商转型，抛弃重资产向轻资产和互联网进发，开启了为期五年的业务转型。不可否认，花样年在轻资产转型中成效显著。2014年6月，花样年旗下社区服务运营商彩生活（01778.HK）登陆港交所上市，成为内地排名前列家上市物业公司。

然而，这也让花样年错失了房地产业务发展的黄金增长期。在2012—2016年间，花样年合同销售额分别为80.14亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元和122.06亿元，增速非常缓慢。“在2011年下半年我们提出‘去地产化’战略，这是基于当时国家加强对楼市调控而作出的决策。在后来4年我们始终在控制销售规模，基本稳定在100亿元左右。”潘军称。

2017年初，花样年提出第二次业务转型，决定重新加码房地产业务。在2017年中期业绩会上，潘军再次强调，未来要调整轻重资产的战略布局，希望轻重业务比例能实现五五对开。重拾房地产业务的花样年也给自己定下了千亿目标，即在2018-2020年三年间分别实现300亿、500亿和1000亿的业绩目标，这意味着花样年将在2019年和2020年分别要实现67%、100%的增速才能完成预期计划。

然而，花样年已然高估了自身的扩张速度，龙头房企纷纷“过冬”，“黑马”房企的增速也在逐渐下降，如今的行业环境和5年前已是今非昔比。2018年，花样年的房地产合约销售金额达到301.73亿元，同比增长49.64%，擦线完成300亿目标。在擦线完成了2018年的销售目标后，潘军表示将2019年花样年销售增幅下调至20%-30%。按此计算，2019年花样年的销售额将在361-391亿之间。从公布的数据来看，2019年花样年实现销售额362.1亿元，再次擦线完成目标。

加速扩充土储

花样年渴望在短期内实现快速增长，主要依托自身的土储优势。花样年起步于深圳，成长于粤港澳大湾区。经过20余年的发展，业务已成功扩至成渝经济区、华中地区、粤港澳大湾区、长江三角洲及京津地区五大都市圈。

截至2019年6月30日，花样年规划土地储备建面约3320万平方米，其中，总土储建筑面积中有1648万平方米是已经确权的土地，总货值1974亿元。另外的1672万平方米是预期未来可转化为土地储备的城市更新项目，总货值超过3500亿元。

另外，花样年在大湾区的土储多为城市更新项目。39个城市更新项目均位于大湾区城市，有22个位于深圳，预计总建筑面积1605万平方米，剩余的城市更新项目分别位于佛山、广州、惠州、中山、东莞。

在2019年中期的业绩发布会上，花样年方面表示，在未来3年将有超过20个城市更新项目推出，将为花样年提供约1500亿元的土地货值。花样年首席财务官陈新禹表示：“花样年未来的目标是做大湾区的旧改之王。”

自2017年二次转型后，花样年便开始加速补充存货。2017年－2018年存货分别为239.73亿元和354.27亿元，同比增长率分别为55.4%和47.8%。同时由于销售加速，花样年的平均预收账款在2018年及今年上半年均有较大幅增长，分别为92.71亿元和160.38亿元。2019年上半年，花样年反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”为2.39，同比下降35.75%，去化压力再次减轻。

在2019年中期业绩发布会上，花样年执行董事、投拓负责人张惠明称，“公司目标去化率是75%。2019年上半年，我们卖了131.69亿元，去化率56%，其中有部分存量的车位、商铺等重资产。如果剔除掉重资产，去化率达72%。下半年会陆续在7、8、9、10月供货，11、12月份持续销售，总货值达278亿元，会力保完成今年20%的增长。”

“轻重并举”

“与同行相比，花样年的‘轻重并举’战略已基本落地，应该讲现在我们轻重业务的比重是比较合适的，重的占60%，轻的占40%，我们想努力保持这样一个比例。”潘军在2019年年初的业绩发布会上指出。

从近5年来看，在花样年的收入分布中，重资产收入占比大幅下降至六成左右。2014年—2018年花样年物业开发业务收入占比分别为98.45%、80.38%、76.61%、67.45%和61.16%。2019年上半年，由于新增结转的楼盘确认收入较去年同期增加，导致花样年物业开发的收入约为57.31亿元，较2018年同期的25.63亿元增加123.6%，占总收入比例约为66.82%。

值得注意的是，重资产收入占比减少，意味着花样年的轻资产收入在近几年的直线增加。但是，花样年的轻资产业务在近几年却出现了“增收不增利”的现象。彩生活的相关财报数据显示，2014年上半年－2018年上半年，彩生活的毛利率依次是66.1%、73.9%、44.3%、45.5%、35.3%。2019年上半年，彩生活的毛利率再次同比下降2.7个百分点至32.6%。

半年报显示，2019年上半年花样年毛利约25.37亿元，同比增加92.5%；毛利率约为29.58%，同比增长约4.2个百分点，毛利率增长主要由于结转收入的项目毛利较高。

杠杆加重

负债方面，数据显示，花样年调整后的资产负债率已由2015年底的68.61%升至2019年上半年的74.39%。同时上升的还有净负债率，2019年中报显示，花样年的净负债率由2017年底的75.78%上升至2019年上半年的79.98%。

今年上半年，花样年借款总额约为165.35亿元，较2018年末减少了13.7%。优先票据及债券约为237.97亿元，较2018年末减少了1.7%。花样年控股表示，集团绝大部分借款均以集团的土地使用权及物业作抵押，优先票据由集团若干附属公司透过质押其股份进行担保。另外，2019年上半年，花样年控股融资成本约为8.11亿元，2018年同期约8.14亿元，与2018年同期基本持平，而这一金额已经占据了花样年上半年毛利的32%。

2017年之后，花样年调整后的速动比率及现金比率均有不同程度的下降。其中调整后的速动比率由2016年的1.32降至2018年的0.98，调整后的现金比率也由0.71降至0.68。

但从今年上半年来看，花样年的短期偿债能力逐渐回升。截至2019年6月30日，花样年拥有银行结余与现金余额为250.64亿元，一年内到期的借款借款、优先票据及债券合共约159.6亿元，手持现金尚能覆盖一年内到期的短期借款，调整后的速动比率及现金比率均同比增长14.63%和6.82%至1.41和0.94，综合分析，短期偿债压力不大。

长期偿债方面，花样年反映长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”近5年都较为稳定。而今年上半年该指标降至0.73，长期偿债能力出现减弱趋势。

由于绿色发展乏力和财务指标不佳，花样年也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019中国房企绿色信用指数TOP50。