二手成交量下降,一手市场份额提高

北京美联物业 2018-08-15 16:56:17
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 北京一周楼市盘点(18.8.6-18.8.12)——二手成交量下降,一手市场份额提高

                                                             北京一周楼市盘点(18.8.6-18.8.12)

                                                             二手成交量下降,一手市场份额提高

     一、市场综述

根据北京市住房和建设委员会网站公示数据显示,上周(8.6-8.12),一手住宅共计网签891套,环比前一周上升21.22%;成交面积为8.92万平方米,环比前一周上升8.86%;日均成交127套,较前一周日均成交增加22套, 成交均价41046元/平米,环比上升11.92%。二手住宅共计网签3078套,环比前一周减少7.48%;成交面积为27.03万平方米,环比前一周略下降7.39%;日均成交440套,与上周相比日均减少35套。

二、土地市场            

上周(8.6-8.12)北京无住宅用地推出。

     三、住宅市场

     1. 供应情况

     1.1上市

本轮统计周期(8.6-8.12)内,北京市共有2个住宅项目取得预售许可证,分别是评估的都丽嘉园和通州的阳光花庭,将给市场带来631套住宅供应。

1.2 新开盘

上周(8.6-8.12)无新开盘项目。

1.3可售 

                                                                表1一、二手住宅可售情况统计(期+现)

                                               数据来源:北京市房地产交易管理网、美联物业(北京)市场研究部

截至8月12日,一手住宅的可售套数为57193套,可售面积为685.18万平方米;二手住宅的可售套数为14112套,可售面积为139.35万平方米。

2.成交情况

2.1一手住宅成交情况

                                       数据来源:北京市房地产交易管理网、美联物业(北京)市场研究部

由上图可以看出,本统计周期(8.6-8.12)一手住宅累积网签891套,环比前一周上升21.22%;成交面积为8.92万平方米,环比前一周增加8.86%。上周一手住宅的日均网签量约为105套,日均网签面积1.17万平方米。本周日均网签量和日均网签面积分别是127套(与上周相比增加22套)和1.27万平方米(与上周相比减少0.10万平方米)。一手住宅成交量较上周有所上升。

2.2 二手住宅成交情况

                                       数据来源:北京市房地产交易管理网、美联物业(北京)市场研究部

由上图可以看出,本统计周期(8.6-8.12)二手住宅共计网签3078套,环比前一周减少7.48%;成交面积为27.03万平方米,环比前一周减少7.39%。其中日均网签440套,与前一周相比,日均减少35套。二手房周度成交量有所下降。

     2.3 一、二手住宅成交对比

                                        数源来源:北京市房地产交易管理网、美联物业(北京)市场研究部

     本统计周期(8.6-8.12)一、二手住宅共计网签3969套,环比前一周减少2.29%,网签面积为35.95万平方米,环比前一周减少3.83%。其中,二手房的市场份额为77.55%,与前一周相比减少4.35个百分点。一手房市场份额为22.45%。

     四、要闻回顾

     1.房产税出台的时机已基本成熟

一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。据媒体报道,目前房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。按照年内立法计划,房地产税法为预备审议项目,并未列入年内立法工作中。根据计划要求,此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。美联视角:实施房产税的时间一直是人们关注的话题,而人们期待的主要原因还在于依赖房产税来压低房价,但从我国的国情看,人口流动的方向还在于一、二线城市,这些城市的供需矛盾较为严重,即使实施房产税也较难压低较高的房价,上海、重庆试点房产税的效果也正说明了这一点。但从实施房产税的目的来看,主要还在于促进市场的健康稳定发展,建立长效机制,对市场参与主体进行有效的约束,因此房产税的实施是一个必然趋势。目前房价已基本稳定,不动产登记实现全国联网为房产税的征收奠定了数据基础,房产税实施的时机及基础条件已基本成熟,房产税实施将呼之欲出。

2遏制房价上涨须告别“土地财政”

截至目前,我国一二线城市房地产市场大致平稳,“地王”不再频现;但三四线城市一段时间以来则呈现地价、房价齐升现象。一线城市及部分二线城市之所以在总体上控制了房价过快上涨,一方面在于采取了切实有力的调控措施;另一方面则在于积极推进结构调整、转型升级。三四线城市从本地实际情况出发,靠真抓实干仍能够选准方向和突破口近日召开的中共中央政治局会议强调,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。美联视角:“土地财政”由两部分组成,房地产税收和土地出让金。目前,很多城市的的财政收入主要依赖于“土地财政”,实施房产税的目的之一也在于减少地方政府对土地收入的依赖。而控制房价除了要态度坚决,采取有效的调控措施,还在于能够建立起房价地价联动机制,防止高地价致使的高房价。

3.北京二手房成交量连跌俩月

 1.5万套的二手房交易量一直被业内看做楼市回暖与否的分水岭,自5月北京二手住宅网签量重新登上1.8万套之后,二手房回暖趋势持续回落,交易量重回下滑通道。6月份北京二手房成交15827套,尚在1.5万套分水岭之上,到了7月份,成交量进一步下滑。某研究院的数据统计显示,7月份北京二手房住宅共网签14826套,二手房成交价格也停止了此前的增长,业内认为,二手房市场整体成交保持在1.5万套上下,购房预期有所减弱,未来将保持稳定。美联视角:5月份二手房成交量1.8万套创14个月以来新高,6月份1.58万套,7月份成交1.48万套,可见二手房成交下行的通道已经打开,未来仍将呈现稳中有降的趋势,原因有两个:一是限竞房入市分流了一部分购房人群,二是传言房地产税实施导致的买卖双方信心不足所致。

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