长租公寓争霸战在2018年开年就已悄然打响。

1月16日，自如宣布已获得40亿人民币A轮融资，此轮融资由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。同日上午，长租公寓运营商蛋壳公寓与房地产经纪代理企业北京中原签署战略合作协议，双方将在未来通过房屋资源、用户资源、地区资源及品牌资源等方面的优势互补。

据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间，全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

在政策对租赁市场的鼓励下，房地产商、中介服务商、酒店运营商以及创业公司等多方力量涌入这一新的战区。长租公寓市场加速迈入群雄逐鹿的战国时代。

价格普遍高于周边引争议

搜狐焦点了解到，目前市场上的长租公寓品牌租金普遍价格比周边高出不少，不少租户有着“租不长”的心理，并打算租约到期之后再去周边看看。根据云房数据现实，长租公寓的租金普遍高于周边小区，有的能达到周边小区租金的2.5倍。

云房数据实地调研监测了北京19家集中式长租公寓，并选取公寓周边1公里内普宅租金作为对比，计算公寓的溢价率，进而比较长租公寓和普宅的租金差距。

搜狐焦点调查，湾流国际青年社区三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢价率的近10倍之多。魔方公寓（水岸庄园）以134%的溢价率排在第二位，贝客公寓北京南站店则以109%的溢价率位列第三。西直门梧桐自如寓溢价率为98%，排在第四位，红璞公寓安居坊溢价率为90%，排在第五。乐乎芍药居店、乐乎公寓德胜门店、贝客公寓紫竹桥店、熊猫公寓北工大店、YOU+国际青年社区溢价率分别为79%、76%、75%、73%和70%。

链家统计，目前北京月租金在1000元以下的房源需求量较大，而现有市场中供给的租赁住宅普遍租金超过新进人群收入的30%，租金低于1000元的却供给较少。而北京租户的收入分布，月收入1万元以上的占比只有30%，月收入1万元以下的占比70%。

一项媒体联合调查显示，较吸引受访者选择集中式长租公寓的原因是，“公寓的公共区域营造出的很好社交氛围”，占比达75%;其余吸引因素依次为：公寓里能认识更多人(30%)、公寓面积(22.5%)、公寓的白领定位(22.5%)、公寓里的厨房设施(15%)。不考虑价格因素时，有71.43%的受访者表示愿意住在集中式长租公寓中。

然而在得知长租公寓20平米、租金5230元/月时，高达88.1%的受访者表示不能接受这一费用。

尽管租金已经高于周边水平，但是长租公寓运营商们却对涨价还颇有“底气”。

链家CEO左晖曾公开表示，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京需要的租房面积将达两亿平米。过去的11年时间里，北京租金的涨幅非常平稳，只要这个城市的人均收入在涨，不动产的租金价格就会涨。

成本居高不下“赔本赚吆喝”？

住房租赁市场不断增长，与政策红利叠加产生共振效应，几乎所有的长租公寓品牌都加快脚步抢滩市场，然而盈利难题却亟待破解。

尽管租金高于周边，但是由于投资回报率低、资金回报周期长等原因，一些长租公寓甚至陷入“赔钱赚吆喝”的境地。

华菁证券长租公寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。链家研究院院长杨现领分析，从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

此前不少企业“先做规模后谈利润”的表态也透露出了这样的心思。龙湖就曾表示,希望在三年内能把规模做到一定程度,三年内集团不对长租公寓的利润指标进行考核。万科A董事局主席郁亮表示，从回报率来说，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。

伟业我爱我家高级研究员孔丹在接受媒体采访时表示，当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。目前长租公寓处于全行业亏损状态，实现盈利的属凤毛麟角。

尽管如此，一些运营商们开始作出相应对策。左晖和熊林公开表达了做蓝领公寓的想法，他们正在试图通过自己在不动产领域强大的资源能力来为政府解决难题。如果成功，这势必能为自己在其他地方，获得一些议价空间。

多元化格局有望解决“同质化”与“价格”难题

从目前来看，长租公寓分为集中式和分散式，由于参与竞争者过多，难免会出现“同质化”问题，多元化格局的形成，则有望解决长租公寓目前产品线“同质化”和“价格偏贵”等难题。

在政策利好和市场蓬勃的大环境下，租赁市场还将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

在2018搜狐焦点新视角盛典上，旭辉集团副总裁孔鹏接受采访时表示，旭辉重推的旭辉领寓，是旭辉集团“房地产+”的创新业务板块，未来5年的战略目标是达到20万间集中式管理规模。

当代置业副总裁孙帆在接受搜狐焦点采访时表示，当代置业正在积极选择核心地段，对老旧城市资产进行盘活改造，通过收购老旧建筑等方式，对租赁市场的需求进行补充。

除了房地产企业在长租公寓领域的积极布局之外，创业型公司、酒店运营商、中介机构也在这个蓝海行业大展拳脚。

乐乎青年社区联合创始人张国辉接受搜狐焦点采访中表示，在激烈的行业竞争中，长租公寓运营商需要更加注重运营能力，着重修炼内功。寓居服务公寓创始人姜南同样认为，对于客户，品质服务就是较大的尊重。

租赁市场目前是一个巨大的蓝海市场，这个市场将会围绕着租赁住宅的管理和运营形成一个完整的生态圈，这个生态圈里将会形成多元竞争的格局，多元化竞争格局之下，“同质化”和“价格高”等难题也将逐一得到解决。

各位朋友们，你会选择租住长租公寓吗，对于长租公寓你有哪些要说的，欢迎留言互动。