万科喊话“活下去”,为什么说土地流拍是一个危险信号?

蓝海经济观察 2018-10-18 16:54:00
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限购限价导致市场机制失灵,供求关系变化要通过价格来调整,市场规律就这么简单。供求关系变化了,可是价格没有反映,供求关系就会沿着既有路径继续恶化​。

原标题:万科喊话“活下去”,为什么说土地流拍是一个危险信号?

作者:沈奇

蓝海观点

限购限价导致市场机制失灵,供求关系变化要通过价格来调整,市场规律就这么简单。供求关系变化了,可是价格没有反映,供求关系就会沿着既有路径继续恶化。

问:沈总,请您解释下土地流拍,为什么说危险?

答:土地流拍就是地方政府卖地,然后房地产企业不举牌,然后卖不出去。当然,这里面很多猫腻,有的流拍就是为了降价,但总体来说房地产企业在目前明显没房可卖的情况下不拿地,是违背市场规律的。说危险,是因为限购限价导致市场机制失灵,现在明显库存不足了,可房企不拿地,危险就在于每次我们不尊重市场规律,就会被市场狠狠教训。

问:那您对现在房地产业的调控政策有什么看法吗?

答:我的观点是,现在应当考虑逐步放开限购政策,让成交活跃起来,这个不是救房地产,而是救中国经济。通过限制需求来抑制房价完全是南辕北辙,刚需压抑久了,一旦释放,又会价格暴涨。按照我们了解的数据,住宅库存已经很低,到了必须补库存的时候。

大家看看房地产调控的历史,上次调控大约是在13、14年,当时杭州、南京都出现降价,然后是地方政府住建部门约谈降价的企业,警告他们不得扰乱市场秩序!可见,住宅价格稳定才是有利的,下降不见得是好事。

问:那土地流拍之后,地方财政是怎么做的呢?

答:你又问到一个关键问题,给大家一个数据,在刚刚过去的9月,地方政府专项债发行全面提速。数据显示,截至9月24日,地方政府专项债9月以来发行量已达约5000亿。此前,8月地方政府新增专项债发行规模约4200亿元,为7月发行量的3倍多。

业内预计,8、9两个月新增专项债发行规模达到约万亿,全年剩下不到3000亿的额度将在10月全部发完。

问:政府发债筹集的钱是用来买房还是买地的?

答:这些钱相当部分是用来做土地储备,就是平整非住宅用地,准备开发房地产。大家看到我们住宅库存只够卖四个月了,按说这时候房地产企业应当买地盖房才对。可是企业不会做赔本生意,因为限购导致市场失灵,所以企业在明明应到补库存的时候不拿地,地方政府债务得不到有效的保障才是真正的危机。

问:那政府会不会用降息的办法来让房地产公司拿地?

答:中国根本没有降息的可能,因为降息涉及中美息差的问题,进而关系汇率和贸易,能坚持不加息就不错。

问:您对最近万科全国降价的事情怎么看呢?

答:万科全国降价,然后在厦门的一个楼盘开创性地对一期购房者进行补贴,每户补贴100万。不过说实话,从一个企业的角度这个做法无可厚非,背后其实是万科觉得自己有资金优势,然后用降价的方法扩大市场占有率,万科抄底北京周边的房子,这是他的策略。

万科喊“活下去”就是作秀了,这无非为后面不按常理出牌找个借口罢了。问题是,别的楼盘也要降价,老业主也要补贴,怎么办?这种示范效应是很可怕的。任何消费者在预期价格下跌的时候都不会出手。

问:请您对房地产调控政策提个建议吧?

答:理想中我们的调控目标是房价稳定,而不是下跌,否则会有稳定问题。可是我们的政策制定者反应往往太慢了,这个时候不放松限购,等到供求进一步失衡,那时候领导一拍桌子,就一窝蜂放开,房价不是又要大涨。

供求关系变化要通过价格来调整,市场规律就这么简单。供求关系变了,可是价格没有反映,供求关系就会沿着既有路径继续恶化,这就是市场机制失灵。

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