时下的环京楼市，“三分天下”的格局已初步成型，“排名前列梯队”仍然为北三县板块，其下是京南包括廊永固涿的“第二梯队”，再后是“相对独立”的京北楼市。格局在不断的衍化之中，“排名前列梯队”随着雄安的横空出世，权重在逐渐降低，与此同时的，京南“第二梯队”正在风生水起，但同样还是因为“雄安因素”，环雄区域及京南也伴生了强大的“不可抗力”和“不确定性”，目前，环雄区域及京南区域的调控政策就是强有力的明证。

在北京不断疏解非核心功能、首都资源源源不断的流入环京的背景下，与此同时，又在“东南熄火”、“西北利好逐渐发酵”的双重背景下，京北楼市的投资价值就呼之欲出了。

京津冀大趋势下，环京市场势必崛起！

关于“京北楼市的投资逻辑”，在早前，陈宝存先生曾经就怀来总结了26条投资逻辑，虽然点名的是怀来，但其26条大部也在谈张家口市区及京北广大区域。陈宝存先生在业内是很有争议的人物，对于陈的26条，我也不便做评断，今天仅以我个人的见解来谈谈这个问题，即，“京北楼市投资的核心逻辑”，并顺便讨论一下其优次关系。

首先一条，京北投资的逻辑并不在诸多利好、概念，如冬奥会概念、京张高铁等利好，核心逻辑就在于其是“未来环京市场的新的龙头”。之前环京的龙头是燕郊及北三县板块，但之后，环京市场各个区域板块将继续轮动，较近的一次机会是会出现在京北。这是投资京北的较核心逻辑所在。

先看京津冀的大背景，十八大后，北京改变城市治理的逻辑，在东南区域提出“副中心”及“新机场”工程，并于去年的4月设立了“雄安新区”，这一切作为都是为了一个目的，即“疏解首都的非核心功能”，但这还仅是较近的目标，远期的目的为构建高级的“城市群”，京津冀战略也正是此番布局的“高级战略”，其中，雄安又被标榜为“千年大计，国家大事”，足见其中的分量了。

这个京津冀大趋势下，环京市场必然会风生水起，这是注定了的，其始点就在于当年十八大后北京城市治理逻辑的改变。

环京市场的“板块轮动”

具体到环京市场，各个板块在轮动，北三县板块首当其冲，因为其“飞地”属性，政策方面她较为敏感，北三县板块首先发力，引领了环京房价的疯狂上涨。雄安新区设立以后，北三县板块受到利空影响，风光已不复当年，加之本地已无增量土地供给，房市随即进入“存量时代”，这个阶段的标志之一，就是房价趋于“滞涨”，但仍会维持在高位，只是涨幅、涨势不如从前，这对短线投资来说，并不是好事。

雄安新区的设立对京南及环雄楼市是“意外之喜”，区位上来看，环雄及京南区域存在“重叠”，总体上来看，较核心、较利好区域也可以界定为“京南区域”。但雄安同时还伴随着强大的不可抗力及不确定性，尤其是政策层面，调控持续加码的压力非常之高。

出于这一层考虑，也就理解了，5月份以后，保定、廊坊相继发布“3年社保”的调控办法，这一办法被称作“断头铡”。调控之下，京南区域房价出现“断崖式下跌”，虽然不唯独政策原因，但政策因素却是较直接因素、排名前列因素。

京北的“新龙头效应”

此时，环京“三大板块”中的两大板块同时“沦陷”，而环京的后期市场又被多数人所看好，那就加速了京北板块的崛起，“败也调控，成也调控”，京北板块的崛起，较核心的原因还是在于调控，但较直接的原因还是在于冬奥会等概念的利好效应。只有配合了重磅利好的刺激，京北区域才有可能产生“爆发效应”，这也是此轮“新龙头”的来源所在，是其较核心的原因。

有人不禁要问，京北不是也在调控吗？

的确，京北虽然也在调控，但调控的力度与影响远不如京东南，这也就解释了“为什么6.2之后，廊坊的房价遭腰斩，京北房价却安然无恙”，较核心的原因还是在于调控政策的力度与决心。

在廊坊6.2调控之前，廊坊其实也有过3次调控的经历，包括当年的“廊九条”、“9.30”、“3.21”等，但凑效都不大，一般意义上的调控很难挡住房价的上涨，京北调控的力度及影响其实也可以从廊坊的那几次调控中得出。这是对比京东南，京北的较大优势、也是下一次“新龙头效应”显现的“伏笔”。

还要看“内外部条件”

当然，“新龙头效应”如果要出现，光有“伏笔”是不够的，还要有“外界的刺激条件”，这个刺激条件就是京北的各项利好了，各类利好中，也都有个优次，较核心的利好还是冬奥会概念。冬奥会的召开是个重要的时间节点，但房价的浮动，要在这个节点之前。

其他利好中，如京张高铁的运营，就是一个比较好的“爆发点”，因为京北的较大问题还是与北京的通勤效率，京张高铁刚好为解决这个问题而来，且京张高铁的走向，也对准了京北楼市的目标客户群体，即西二旗的“码农”，营销层面，京北也有一些基础。

外部的刺激条件要看利好，房价浮动的空间则又要看当地的具体条件，如棚改、如供地、再如开发商等，都是必不可少的“内生条件”，也相对重要。

这里，值得一提的是，像碧桂园、荣盛、华夏这些大开发商都在“抢滩京北”，这也是当地开发商推销楼盘的一个“卖点”，但如果站在投资者的立场来考虑这件事，其实也未必全是好事，大开发商“势均力敌”，反倒不容易控盘，反倒容易形成掣肘力量，这是从“博弈”的层面来考虑这件事的坏处，作为投资者，也不得不考虑。

较后，总结一下，核心逻辑仍在于市场趋势，即环京市场的“板块轮动”与京北的“新龙头效应”，这是投资京北有必要多加思考的地方。此外，一些相对次要的问题，如冬奥会、京张高铁、开发商、棚改、供地等，我们有机会在做一次讨论。