2018,改善产品或将进入饥荒时代

北京昭泰房地产开发有限公司 2017-12-25 11:47:09
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17年走到年终,困扰买房人的因素很多,舆论整体唱衰楼市;政府倡导“房住不炒”,抑制房产的金融属性;二手房价格在小幅下跌;北京土地供应也在“大涨”;这房子是该买,还是等明年的大量供应?还是要等到那个看不见的“底”?还是得从具体数据进行分析。

17年走到年终,困扰买房人的因素很多,舆论整体唱衰楼市;政府倡导“房住不炒”,抑制房产的金融属性;二手房价格在小幅下跌;北京土地供应也在“大涨”;这房子是该买,还是等明年的大量供应?还是要等到那个看不见的“底”?还是得从具体数据进行分析。

房住不炒“的背后

16年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,后被写入19大工作报告。可见中央调控楼市决心。后商办限售、加大供地、购租并举、共有产权房等一系列政策推出。纵观政策核心,可总结为三条:改善压抑、限价限转、共有产权。

17年成交住宅面积,仅33%为改善类产品供应

    17年1月1日-12月1日, 北京土地市场共成交土地85宗,住宅属性用地65宗,自住房地块(即共有产权房)24宗。住宅674万㎡,其中可售商品住宅332万㎡,自持84.5万㎡,自住房(共有产权房)249万㎡,不受90/70政策限制住宅建筑面积仅138.2万㎡,仅33%为改善类产品供应。

120平以上改善平层仅3441套,不足17年成交一半

而不受70/90限制的住宅面积为138.2万平米,其中41.3万平米可做平层改善,如果以120平米平层计算,仅有3441套,而17年截止到目前,平层成交套数为8472套,严重供需失衡。加上政府限价,新房二手房房价倒挂,改善客户出现争抢场面不可避免。未来这部分市场不仅不会走低,还可能在交付后流转到二手房市场报复性上涨。

2018年,北京入市的商品房项目数量有限,不可能供大于求。2015年、2016年“9.30”之前,还有部分不受70/90限制的改善类产品入市,100-200平米的改善类产品,需要趁目前市场看冷和政府限价期及早购买,防止未来供应极度少有。

朝阳孙河景粼原著132平墅区洋房遭疯抢

限价背景下,舒适性改善产品可能绝迹

 2017年1-10月份北京市土地成交共计35块,均为限价地块,由下图可以看出,其可售价格与露面地价差值极小,开发商的利润空间被大大压缩,从而出现成本最小化导向的产品,真正舒适的改善产品面临绝迹。这可能也是位于朝阳孙河板块的景粼原著无论是推出其独院产品还是洋房产品,都备受争抢的重要原因,舒适改善难求。

限价地五年内不能上市交易

限价地无疑为购房者带来了政策红利,但“房住不炒”的核心,是去除房产的金融属性,保持房子的居住属性,因此,享受限价红利的同时需要承担“限售”的成本——“商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售”,再加上交房2年、拿房本2年的周期,基本9年时间无法转手交易,成为“冻产”。

明年共有产权房集中入市 抛售小户型机不可失

 2017年9月30日北京市新总规出台,规定未来五年新增供应各类住房150万套以上,其中租赁类住房占比30%、保障性住房占比21%,中小套型普通商品房、共有产权房占比34%,意味着未来北京市场上小面积政策型住房将占到85%的特别比例。

未来可以预见的是,一方面,当大量的共有产权房入市后,真正刚需人群的购房需求逐渐被满足,一刀切的限价、限售政策将被放开。另一方面,因为大量的共有产权房、租赁用房挤占商品房土地供应,改善型商品房将越发少有,一旦限制政策被放开,很有可能产生报复性反弹、价格大涨。

“房住不炒“的背后,是对基本居住需求的满足,诚如经济学家马光远所说,“房地产的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源错配导致的不均衡不充分的问题“,未来改善产品或将进入饥荒时代。购买改善型产品的客户,在目前市场看冷和政府限价期的窗口期,应及时下手。景粼原著,朝阳墅区132平三居洋房,开盘,勿错失机遇。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。