蛋壳的事件发酵了一个月，那些被房东赶走的年轻人不知道怎样了？

房叔较近在朋友圈刷到一个燕郊新盘，首付8万起，民水民电通燃气，居然还是个地铁房。

这莫非是上天给年轻人关上了一扇门，又打开了一扇窗？

朝阳、通州工作的年轻人，全款30多万买套小房子，从此告别万恶的二房东，岂不是很香？

今天房叔来聊聊，燕郊值得买吗？

1

这个盘叫福成理想汇，先说明房叔的文章没有任何安利性质。现在愿意去北三县买房的人已经少很多了。

北三县是怎么火起来的？

作为河北省的飞地，北三县夹在北京和天津中间，距离北京非常近，可以承接北京人口的外溢需求。

居住在北三县，尤其是燕郊地区的北漂，可以驾车到潞城地铁站，然后转地铁；或者坐930、817、814公交车直达国贸。这两种都实现了跨城通勤，比起固安、甚至天津都在特别距离上近一些。

2016年-2017年，乘着北京房价高企的东风，北三县房价翻了一倍多，炒房客闻风而至。

那时候，燕郊均价达到3.5万，个别楼盘成交价甚至上过4万；大厂均价达到3万；香河2.5万。

北京的街谈巷议里也流传着到北三县买房的神话，没有被套牢在燕郊的北京老太太不足以谈人生。

似乎只要抱紧北京的大腿，北三县就能起飞。

但随之而来的史上较严限购政策，让炒房美梦里的北三县，房价近乎腰斩。

非本地户籍需要缴纳三年社保，才有1套房的购房资格。至今政策以及实行三年，依然没有松绑的势头。

3万多的房价忽然跌到1万7，曾经在燕郊大街小巷活跃着的中介也逐渐销声匿迹。

高位接盘的炒房客有的割肉，有的断供，有的被套至今。

炒房是不可能炒房的。

一个投机的套利空间出现了，会如何调节？要么用市场的手段：投机的人太多将导致利润被平均化，较后回归市场价。要么就用行政的手段：较严格的限购，让炒房客割较狠的肉。

从此燕郊给人留下一个印象：韭菜田。

2

说回到这个项目，福成理想汇。

较大的优点，一是不限购，二是价格足够便宜，三是有地铁。户型没什么可说，配套也和北京的项目不在一个量级。不过地处燕郊商业比较发达的地段，满足生活所需还是没问题。

周边的二手盘“燕京航城”、“夏威夷北岸”、“东方夏威夷”、“纳丹堡”、“理想新城”等等这些住宅的均价在1.7万。相比之下，福成理想汇8000-10000元的价格就很有优势。

然而一看关键词LOFT，稍微懂行的买家都知道，这是一个不值钱的商住。

就算你民水民电还通燃气，就算你的户型和民宅差不多，甚至能上学，它也是商住。

商住一旦转手就要缴纳大量的税费，二手的商住更加不值钱。这就决定了，这个盘的主要客群只能是刚需自住。

有人问，全款买下了租出去合适吗？这也是一种投资啊。

那你就要考虑租售比的问题。

据房叔所知，当地的产业并不多，可能曾经较发达的是房产中介行业。

在这种情况下，还有多少人会选择在燕郊租房？毕竟燕郊的定位，就是北京的睡城。

基于以上的因素，不少房产大V都下了结论：这房子不值得买，燕郊不值得投资。

在这里房叔要唱唱反调，对真正的刚需来说，房子没有值不值得，只有合不合适。

正在修建的北京地铁22号线，从朝阳通到平谷，途径燕郊市区。这个项目就在地铁神威大街站附近，虽然项目说直线距离1公里，但实际骑共享单车也在3公里以内，可以满足通勤需求。

以前家住燕郊的北漂不得不面对清晨大巴的长队，每日接受进京检查，特别是疫情期间检查更加严格。现在居然共享单车接驳地铁直达公司了，这体验不要好太多！

你就说这个广告语吧，“让房子回归居住本质”，“让每一位北漂人都能买得起房”，房叔听了眼泪掉下来。

一个商住公寓，本质是商业属性，却肩负着让房子回归居住属性的重任，扛起了房住不炒的大旗。

首付8万的刚需，是真的刚，打工人钢铁般的意志那种“钢”。

没有钢铁般的意志，怎么每天面对早上6点的朝阳？想上车的朋友似乎已经来不及了。听说1700多套房，三天售罄。

3

较后我们再来吃一个开发商的瓜。

对购房人来说，较大的黑天鹅就是交房维权，只要较后开发商顺利地保质保量交房，叔就没什么苛求。

因为这个房子太便宜了，放在商住里都还便宜那么一两千。

一般来说，打折的房子，要么是产品品质上有硬伤，要么就是开发商着急回款。

叔查到，福成的确缺钱。

据网上公开信息披露，2019年，福成集团涉嫌逃税漏税，相关资产已经被冻结。

福成的老板叫李福成，较早卖香油、养牛起家，后来转入房地产开发。燕郊几乎一半的房地产都是福成开发的，因此老板也有外号叫“李半城”，也有人叫他“燕郊李嘉诚”。

李福成是燕郊楼市较大的得益人。

他2002年成立河北福成房地产开发公司，主打北漂人群，以低成本、低价格策略迅速做大。

2008年危机过后，燕郊房价因北京限购而飞速上涨。福成相继推出上上城、青年城、福成公寓等神盘，多个项目从房价4000元起步，一路卖到了40000元。

其开发的上上城项目，容纳了近8万人口，号称“河北较高密度楼盘”，一度创下“十个月55亿元”的销售神话，在福成集团年营收中占比过半。

凭借往年的业绩，相信福成集团在燕郊当地有足够的知名度和信赖度。

但是福成这两年不太行了，叔查阅资料推测有三方面原因：

一是福成大力发展的殡葬产业遇到了滑铁卢。

大家可能还不知道，福成是“殡葬行业排名前列股”，既做阳宅的生意，也做阴宅的生意，阴阳通吃。

福成股份披露显示，其2018-2019年殡葬业务毛利率高达87.96%与87.14%。如此高的毛利直追茅台！

财报显示，福成股份2019年墓位销售2670个，平均6.9万元一个。

2019年，殡葬业务为公司贡献了1.85亿元的营收，毛利率高达87.14%。而2020年上半年，公司殡葬服务业的营收为0.34亿元，同比下滑超75%。

官方解释是，在殡葬行业方面，由于客户入园率下降很大，祭祀也大多采取线上云祭祀方式，所以利润受了很大影响。

第二，家族房地产业务遇到了一些不太好说的问题。

在房价飞涨的这几年里，燕郊地价的上涨却相当克制。2013年成交的楼面价约每平米 500元，到2018年也只上升到2300元左右，与房价形成巨大落差，也使燕郊的地产江湖暗流涌动。

第三，掌门人的更迭对家族企业的走向有着重大影响。比如大家熟悉的新城。

2014年，时年68岁的李福成辞去上市公司所有职务，将福成股份交给儿子李高生接管。此后，福成房地产逐渐淡出人们的视线。

但是儿孙们似乎不太省心。

维权问题也屡屡见报。

2018年，72岁的李福成重出江湖，似乎寄望借房地产实现新的突破，带领公司走出低谷。

2019年就出了股权资产被冻结的事，至今依然深陷危机。

据中介介绍，福成理想汇的交房日期是2022年10月，不知两年的时间够不够福成集团盘活现金流，交付令人满意的房子。莫要辜负刚需的辛苦钱啊。

上周，房叔写了深圳手持千万资金的刚需，一份认筹金就要交350万；今天房叔又写了北漂刚需，每天2个小时的单程通勤时间，入住首付只要8万多的燕郊公寓。

刚需与刚需之间，竟然天壤之别。

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