这是“环环有房”的第142篇原创。

壹

目前，特色小镇的建设进入“深水区”，如何根据地方特点合理的发展特色小镇，将是摆在每一位小镇建设者面前的课题。在特色小镇的建设浪潮之下，一些地区特色小镇建设主线思路不清晰、发展盲目、房地产化等问题，也逐步暴露出来。

特色小镇这种新兴的城镇化发展模式自从离开其首创之地浙江向全国各地快速复制扩张以来，就被缺乏概念支撑但又急于发展地方经济赚快钱的地方政府、房地产商、各类风投资本家以及产业的、旅游的、文创的、健康的、体育的等等各路神仙玩坏了。顶层设计也不够成熟，政出多门，数字大跃进放卫星屡见不鲜。

从目前的情况来看，除浙江和江苏仍然能走出一条相对清晰的发展路径外，其他地方大多都跑偏了。日前，在长沙举办的2018中国特色小镇博览会上，“产业支撑是特色小镇发展的生命力”成为主流观点，力压群芳，将原来在特色小镇上附着的旅游、文创、健康、体育等概念剥离掉，但究竟是否成立，仍需时间验证。不过，专家学者和政府官员们最为担心的房地产化的问题，笔者则认为有点小题大做。

贰

1月4日，北京迎来2018年的首场土地拍卖，位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让，并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊，三块地的竞拍轮次并不多，溢价率分别为9%、24.7%和50%，短时间内即告成交。有分析认为，这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。

在目前政策和舆论的高压态势下，土地市场想要有上好的表现，着实较难。不过悲观地认为2018年土地市场的总基调是快节奏低溢价则有些不够严谨。毕竟，土地市场的热与冷，还受宏观的和其他相关联的房地产市场要素的影响。无论从短期中期或长期来看，城市中心区或中心城市土地供应的紧缺是刚性的，不可逆的，因此，土地市场的竞争激烈程度也必然是大概率的事件，这才是符合市场经济规律的，对优质土地资源保值增值的体现。高端住宅市场建基于一个拥有少有土地资源的前提条件下，快节奏、低溢价显然不是城市土地所有者所愿意看到的。

土地市场的政策变化，比如集体建设用地入市以及国土部长说的三权分置，对于城市中心区域或中心城市土地市场的影响几乎可以忽略不计。国土部长姜大明说，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。概念性的东西，距离落地实施尚需好长好长的时间。

而同样一条来自北京的土地政策新闻，则透露出另外一重信息：对于不同功用的土地，可以实施让你意想不到的政策红利。比如，明确将在19个重点区域，启动一项针对高精尖产业，弹性年期的土地出让方式，出让年限最长为20年。入园企业在签订供地合同前，应按照准入条件作出书面承诺。未经批准，企业不得改变土地用途。这种快节奏是不是力度够大呢？

叁

日前，兰州市对现行的房地产市场调控政策进行调整，在取消部分区域住房限购政策的同时，对市民持有核心城区的住房开始实施3年期限的限售政策。官方称这是根据兰州市房地产市场运行实际，因区施策、精准调控的结果。

偏安一隅的三四线省会城市的某些不太高调的政策调整，竟然同样能够引发舆论持续发酵，这至少说明去年一年政策教育效应的药效用力过猛。人们普遍接受严厉加码变态无所不用其极的政策，不愿意接受任何在既定框架下对政策所做的精细化调整。粗暴的政策误伤刚需，拖累地方经济，某些根本没有享受到房地产土地红利的城市原本家底就不厚，经此一役，元气大伤，自然需要靠松绑政策来喘口气，比如被普遍效法但无一家承认的人才引进。

这一年，乐见政策在某一局部被打开缺口，更多的城市通过能够被各方接受的方式让房地产市场但恢复元气，既不疯狂，也不低迷，——不是一件容易的事，并且关键是，要少说多做，只做不说。如果要说，那也只说因城因区施策、精准调控。