房企将迎“生死劫” 变着花的促销只为求“回血”

刘磊房产评论 2018-02-07 16:00:20
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贷款不发,限售限购,房地产市场降温还是很明显,这样房企就快撑不住了,尤其是完全靠贷款、投资单一房地产的中小房企,房子卖不出,面临巨大的压力。于是,在销售遇冷的时候,房企买房也多见一些“套路”。 套路一:一手房二手房市场联动,高佣金促销,购房者买单 通常,一手房,也就是新房,采取的是在售楼处集中销售方

贷款不发,限售限购,房地产市场降温还是很明显,这样房企就快撑不住了,尤其是完全靠贷款、投资单一房地产的中小房企,房子卖不出,面临巨大的压力。于是,在销售遇冷的时候,房企买房也多见一些“套路”。

套路一:一手房二手房市场联动,高佣金促销,购房者买单

通常,一手房,也就是新房,采取的是在售楼处集中销售方式,是购房者直接从开发商下设的售楼处购买。而二手房市场,多由房产中介代理。由于目前的中介市场门店众多,分布广泛,较之售楼处从推广力度来说要强大很多。因此很多开发商,尤其是中小开发商,将大量的新房交中介代理!注意,是大量的!从而达到快速销售的目的。而中介也不是义务劳动者,他们要的提成较高甚至可以返到10个点。这笔费用房企肯定不会独自负担,基本上就转嫁到购房者身上了。

反过来思考,如果看到一个新房楼盘有大量房源出现在中介市场,那么是否可以作为该房企资金紧张,急需回款的一个佐证呢?

套路二:散布虚假成交信息

一方面,对外宣传就剩几套,对外宣传一个月上百套销售额,实际上这些完全可以去当地住建局去查询;另一方面,在销售现场雇佣“房托”来营造热销场面,甚至不惜重金请来名人打广告。这些都只能说明发展商为了卖房已经使出浑身解数,名人又怎样?除了增加开发商的销售成本,对于未来房价涨跌,对于你买的房子质量问题,都没有一点关系。

套路三:景观先行

打着花园庭院,别墅享受的旗号,把房子弄的很漂亮,你会不会觉得这房子十分高级?别抱太大希望,树和草是在交房前一个月直接插进去的;面砖的外墙可不一定是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。绿化率,容积率大多都是与实际不相符;实测面积也不准;国家只承认测绘局报告;而测绘局恰恰与发展商早就“串通一气”。

套路四:虚假信息误导

一般就是针对公寓市场,中介公司统一口径,信誓旦旦,说较近政策允许公寓自动续期。事实上,物权法只是对住宅续期做出明确规定,住宅可以自动续期,而商办物业目前没有自动续期一说。而公寓的土地性质,也不是几篇文章就可以改变的,商用就是商用,未来诸多受限,谁买谁知道。

房企套路多多为哪般?

此外,还有各种“花式促销”,比如员工内部价、免费更名、零首付或首付分期纷纷登场。那么这种销售套路为的是什么呢?

事实上,表面上,这些方式方便了购房者,给购房者以实惠,而实际上则是在房地产市场整体低迷时期,房企主动放下身架,给购房者让利,甚至帮助购房者加杠杆;种种策略,只是让购房者买房,房企通过购房者套出了房贷,加快回款。简单说,房企之所以这么干,背后的核心原因就俩字:缺钱;如果非要加上一个限定,那就是——非常缺钱。

只要购房者买了房,风险就全丢给了购房者;房价涨跌跟房企没有关系了。你会不会觉得房企很傻?只要坚持坚持,房价总会上涨的。问题在于,权且不说房价上涨就有赚,单说在高负债的状态下,房企能否撑过去呢?

从大环境看,银监会曾明确表示,2018年要做着力降低企业负债率,严格控制对高负债企业的融资,严肃查处各类违规房地产融资行为。这就意味着未来房地产行业的开发贷将向头部房企集中,占比超9成的中小房企部分中型房企将不得不面临断贷的风险。

那么购房者现在要不要买房呢?

还是那句话,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买,只要你的负债不要超过家庭总收入的40%;而如果你想投资,对于收缩杠杆的2018,对于将要建立长效机制的楼市,投资多看少动,现金为王。毕竟从当下的内外环境看,今年房贷利率下降的可能性很小,继续上涨的可能性很大;虽然房价下行了,但买房的成本只会越来越高,从而导致购房者背负的负债越来越高,加上房价短期内难以逆势上涨,所以散户想通过买房赚钱,还需要多多考虑。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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