无惧打脸!去年“预测房地产”准确率0%的人又双来了

购房大学 2019-01-11 17:59:44
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内涵房叔的2019年楼市预测,欢迎打脸!

年初,各路大神几乎都在预测,2019年楼市会怎么样。

前几天,2019年丁祖昱评楼市年度发布会在上海梅赛德斯奔驰文化中心举办。

预测这事大家都喜欢看,房叔也不例外,但是要说最过瘾的,那应该算是手撕预测吧!

为了让本文引起舒适,房叔决定,先来手撕一下丁博士2018年的预测。

实际情况呢:2018年股市:万科从39跌到23,保利从18跌到12,恒大从30跌到22,融创从38跌到24。

这么对照一下,买那支都会让你亏到麻木。

再来看看2018年的10大预测:

除了看个热闹,其实咱们这些买房人是可以从这个搞笑发布会的背后,梳理一下有什么值得关注的地方:

一:为什么几千人闲的花半天时间听一个准确率0%的预测?

这个其实就是因为焦虑,在2015年之前,市场虽然也有波动,但只要你喊涨,准确率非常高,孔子说,不知命,无以为君子也。从这句话可以看出,孔圣人是认为有命运存在的。圣人都如此认为,何况我们凡人。

人类曾求助于星象及梦幻;求助于纸牌、骰子及德尔菲神谕;求助于植物内脏、阿伦·格林斯潘、数学模型以及咱们的手掌。正如这些占卜预言技术的数量和种类所标明的,人类具备一个剧烈而固有的愿望:预知未来。所以这给了很多人赚钱的机会。

The fox knows many things, but the hedgehog knows one big thing。

所以虽然名气差距巨大,但从一定意义上,听罗振宇跨年演讲、买全健保健品和听丁博士忽悠预测房地产的人,有区别吗?都是因为对未来不可知的焦虑,导致牛鬼蛇神最爱预测,预测骗点钱,预测错了也没事。

回顾2018年,国内十大券商发布的预判也基本全军覆没。

这其实要表扬一下同样预测不靠谱的证券市场,错了就道歉。

二:排行榜的衍生价值链 

叔要是弄个预测大会,肯定没什么人围观,那么为什么遥远的上海会场可以聚集不少人?其实原因很简单:这个在易居的上市公告里面写的清清楚楚:

能做白色椅子的门票很多是排行榜打包附送的。今天遥远的上海会场另外几拨人:大部分是中介,然后就是各地的媒体人。

中国房地产业协会在这个排行榜中起到了很不好的作用,作为行业组织,起到了很不好的作用,居然创新出2018年上涨10倍的房企排名。

(发布机构已经删除10倍涨幅排行榜,解释说是主体不一致)。

最经典的是这家房企:

居然并列20强,而真实销售额是多少?

排行榜为了多卖一个20强,居然弄了个并列1303.4亿。

1月7日早间,正荣地产集团有限公司公告称,截至2018年12月31日止,2018年度该集团(正荣地产与其附属公司)连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1080亿元

  最后,咱们不妨也来几个预测玩玩  

1、19年楼市全年继续走平,不服来辩!

最近很多小伙伴纠结要不要买房,年前房价确实低了,但是不知道年后会不会有波动。

根据18年房价走势,房叔来预测一波!

19年依旧走平,节奏上先跌后稳

为啥呢?

2019年,经济继续下行,再加上大量新房入市,不让跌,稳是跑不了了。最后政策会有些许放松。

短期看,前几个月可能还会跌,但底部在19年出现;长期看,年均20%+涨幅已经成为历史,但京楼依旧有价值!

2、共有产权房继续爆发,弃购率70%以上成为常态,郊区共产房滞销。

这个大家有反对的吗?

18年的共产房中签越来越容易,弃购率越来越高,到了年底集中爆发,首次出现弃购盘!四季盛景园2000多套房源才卖出28套,还不到1%!

说到底就是房源多了,17年的共产房才不到4000套18年一下猛增到3万套

房多了,由于各种原因,申购的人却少了,如果按照既定的目标,明年还有5万套,“房挑人”变成“人挑房”,这样的环境下郊区共产房滞销的可能性会大大提升。

3、共产房做出调整,地块是死的,规则是活的,

共有产权房“没人要”了,降价是不可能了,那只有一个办法,扩大购买人群!

那么,有些规则就得放宽了,例如单身30岁才有资格的,可能会做出调整;北京工作年限的限制可能会调整。

如果这样的话,你希望调整哪些规则呢?

4、限竞房产品质量提升。

18年zf为防止大家抢限竞房,专门出台了“转共政策”,结果一次都没用上,限竞房并没有原本预料的那么抢手。

相反,限竞房同质化严重,地段和户型难以兼得,年末,其竞争力甚至还不如二手房。

说到底,限竞房依旧是商品房,在市场竞争下,提高竞争力才是唯一出路!所以,不难想象,限竞房开始拼产品、拼户型、甚至给优惠拼价格的日子不远啦。

5、房贷利率松动。

17年以来,基准利率没变,但房贷利率的折扣从85折一路涨到上浮10%,大家买房的成本也水涨船高。

19年房贷利率下降是趋势,这跟调控放松无关。余额宝年化收益率从4.2%都跌到2.6%了,银行资金成本下降,房贷利率理应下降。上海的房贷利率一直都有95折,北京房贷利率还死撑在上浮10%,不敢降是怕戴上“调控放松”的帽子,但降是大势所趋,回到基准完全可能节约购房总成本,对于买房人是好事儿!

过去十多年,站在风口的房地产行业俨然成为了当下中国最大的名利场。

提一个问题,过去业绩,除去“行情”的功劳,有多少是属于“自身能力”的贡献?

关于明年,房叔已经把话放这了,坐等年底打脸!

PS:你希望房叔打脸吗?

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