演讲：张鹏  中经联盟主席、当代置业执行董事兼总裁、评审委员会主任

时间：3月21日

主办：中经联盟商业地产专委会

支持单位：中经联盟、中国管理科学学会企业管理专业委员会

联合主办：搜狐焦点网

承办单位：优铺网

联合承办：微瑞思创、华熙LIVE·五棵松

会议：第15届中国商业地产产业化峰会暨北京金地标创新评选

做住宅是大学生，做商业是博士生感谢中经联盟的抬爱，我是以中经联盟现任轮值主席，担任评委会主任，我所在的这家公司是做一个绿色科技全生命周期产业家园的运营商，或者说以住宅为主，但是这几年的转型和变革逼迫不得不做一些产业。我经常跟我的同事说，如果住宅还能说得过去，也就是个大学生，做商业是博士生，不敢轻易做决策。我在企业内部经常讲，要么你会做就自己做，不会做一定找较能做的人。较近拿了几块地，一个跟京东方合作，一个跟爱琴海在安徽合作。住宅建起来，爱琴海一开业，把产业家园弄起来。

防资金、资源、产业错配

今年虽然地产形势不会比去年更差，肯定是好的，一路向上。但是有几件事还是不能做：1、     防资金错配，今年报了好多地块，40%、30%做商业，我就说千万不能资金错配，七八十的利息投了长线，商业真不敢做。2、     防资源错配，不能错误的地方拿地，错误的开发商业。3、     防产业错配，文旅、康养已死了很多。我今天抱着学习的心态，商业对我们完全是新朋友。较近一两年我们在商业地产做了初步的研究，比如前天我去西安，其实不是拿了地，是拿了西安城墙里较大的城市改造项目，7万平米的造币厂。联合办公的综合体在西安火得不得了，贝格创业挂新三板以后，西安给了3000万元政府引导基金，把总部搬过去，把7万平米运营起来。因为这个商业别看7万平米，里面什么都有，从教育到健身到培训到联合办公到短租公寓，更精细化。

商业核心是人场货今天活动主题特别好“新消费、新流量、新趋势”，我们也认为商业核心就是人场货，所有的抓住人就抓住一切，现在人的需求越来越垂直化，我们讨论时得出的结论是：人下的订单不如跟你的黏性更重要，人和这个商业之间，和你的提供的产品之间的黏性，情感黏结比你每天流水多少还重要，这件事儿要解决，就是客户定位。谁是你的客户？创作什么价值？每天问他们这件事。这种说不清的商业就放了，先不动，谁也本事开发。做贝格创业的时候发现一点，只简单提供一个联合办公的场域还不行，进来以后凡是他进到这个联合办公里的一切资源都得配，财法税得配，中午睡觉的地方都得配，吃饭的地方也得配，所以这些都需要不断挖掘。货就是场景、场域、体验、优质，这个事情不解决，我们就不进商业地产领域。

从C端到B端较后，再次感谢中经联盟。我一直说中经联盟秘书长是我们的班长，秘书长是所有将才、帅才的班长，把这个事儿做好了，我们在后面摇旗呐喊，中经联盟解决了资源从哪里来的问题，人从哪里来的问题，因为现在看来中经联盟是中国聚集房地产经理人和资源较大的组织。因为我也在中房企全联，但是中经联盟解决了这件事儿。资源和人从哪里来，解决了C端到B端的问题，而我们商业综合体的各位解决的是人和资源，房屋和产品往哪里去的问题，所以这两者把它充分地融合在一起就是一个完整的生态产业化。这件事儿在往前推动，中经联盟在坚定不移往前推动。